尽管争议重重，很多人仍会觉得住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]70年大限的事还很遥远，但对位于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区[XiaoQu]居民[JiMin]来说，撞“限”的日子已经真真切切地来了。

　　仅有20年、30年的住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]使用权期限是黄岛一度作为改革先行者的产物。

　　这里曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让上，作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区[XiaoQu]为主的部分住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]使用权，设定20年和30年不等的期限。

　　一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地[YongDi]的土地出让最高年限为70年。

　　就差这一年，让阿里山小区[XiaoQu]陷入尴尬。

　　如今距2009年该小区[XiaoQu]首批住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]使用权撞“限”又过去了两年。据本报记者了解，小区[XiaoQu]居民[JiMin]至今仍未等到合理的解决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。胶着状态背后，聚焦着公众对房屋土地产权的深切关注。

　　“悬空”的房子

　　早在2009年媒体争相报道阿里山小区[XiaoQu]个案之前，居住在东小区[XiaoQu]的赵欣(化名)就不止一次听父亲谈起自家房屋土地使用权即将到期的事。

　　位于香江路2号的东小区[XiaoQu]是阿里山小区[XiaoQu]的一部分。1992年，赵欣父亲所在单位将半栋楼买下来分给职工居住，1994年前后将房子出售给职工个人。据记者了解，阿里山小区[XiaoQu]目前所有住宅[ZhuZhai]楼均兴建于1992～1994年期间，开发商是青岛广厦房地产实业总公司。

　　买房子时，赵欣父母都知道20年期限的事，之所以没有太当回事，赵欣的解释是：“当时个人买房刚刚开始，这方面的知识肯定是欠缺的，况且整个小区[XiaoQu]都是这样，也就没多想。”

　　作为黄岛区最早开发的房产之一，阿里山小区[XiaoQu]占据了较好的地理位置，紧邻当地最好的黄浦江路小学、香江路小学以及开发区第一人民医院。赵欣回忆，2002年前后，很多邻居都以不错的价钱纷纷将房子售出。

　　2006年，赵欣毕业后留京，父母想把老房卖掉跟随女儿，却发现因20年期限快到了，房子已经很不好卖了。如今，赵欣全家在北京生活，独留一间空屋在小区[XiaoQu]。

　　除了房屋交易，给小区[XiaoQu]居民[JiMin]带来的还有其他困扰。赵欣告诉记者，一位邻居曾拿房产证去银行抵押，得到的答复是，对土地使用年限快到期的房子，银行无法放款。

　　住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]期满后究竟怎么办？《物权法》第一百四十九条规定：“住宅[ZhuZhai]建设用地[YongDi]使用权期间届满的，自动续期[XuQi]。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。这成为小区[XiaoQu]居民[JiMin]的隐忧。

　　2009年6月30日，是小区[XiaoQu]首批住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]使用权撞“限”的确切日期。

　　“当时每天都会接到该小区[XiaoQu]居民[JiMin]的咨询电话，担心房子‘悬空’了怎么办？大概持续了一两个月。我们只有安抚他们的情绪，告诉大家先安心居住，我们也在等待《物权法》细则的出台，对自动续期[XuQi]作出更详细的解读。”黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛说。

　　与两年前相比，如今的阿里山小区[XiaoQu]非常安静，已全然感觉不到当初的不安氛围。小区[XiaoQu]153栋楼的住户梅先生[XianSheng]自称已淡定了很多，“涉及这么多居民[JiMin]，总会有个说法吧”。

　　20年中的延期个案

　　曾先生[XianSheng]一家堪称例外。作为最早入住该小区[XiaoQu]的居民[JiMin]，他位于东小区[XiaoQu]的住宅[ZhuZhai]土地使用权已被延期至50年。

　　同赵欣父母类似，房子最初是曾先生[XianSheng]单位的福利房。1995年，曾先生[XianSheng]单位进行房改，将公房出售给个人。曾先生[XianSheng]回忆，之后自己办理了一些手续，“作为房改配套文件”。

　　1996年4月17日，作为单位法人代表的曾先生[XianSheng]填写了一份“变更地籍调查记录审核表”，细心的曾先生[XianSheng]至今仍保存着这份表格。

　　在这张表格上，记者看到，变更前的单位名称是“青岛广厦房地产实业总公司”，变更后的名称为曾先生[XianSheng]所在单位。值得注意的是，变更前的使用期限为“1989.7.1~2009.6.30”，共20年，变更后的使用期限为“1992.9.24~2039.6.30”；考虑到1992年9月24日是曾先生[XianSheng]实际入住时间而非阿里山小区[XiaoQu]土地的出让时间，变更后的使用期限实则为50年。

　　填完该表格后不久，曾先生[XianSheng]所在单位拿到了黄岛区人民政府颁发的“国有土地使用证”，在变更记事中有如下一行字：“本宗地已补办土地使用权延期手续”，落款是1996年4月29日。

　　1996年11月19日，曾先生[XianSheng]顺利拿到了“房屋所有权证”。2000年12月，他拿到了黄岛区人民政府颁发的“国有土地使用权证”，终止日期一栏中清晰注明“至2039年6月30日”，记事一栏中写道：“本土地使用权系购买自营公房所得”。曾先生[XianSheng]回忆，整个延期过程个人是免费的。

　　据曾先生[XianSheng]介绍，20年间，阿里山小区[XiaoQu]内也有一些单位曾按照当时的土地价格交钱续期[XuQi]。2004年，曾先生[XianSheng]单位就曾为在该小区[XiaoQu]购买的另一些住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]续期[XuQi]，以便于出售。在单位保存的一张当年开具的“开发区土地有偿使用收入专用票据”上，曾先生[XianSheng]看到，单位以当时每平方米465.92元的土地价格为4000平方米的面积续期[XuQi]至2039年。

　　对此，黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛解释，这样做是合理的，只要在土地出让最高年限70年的范围内，都可以按相关规定交费续期[XuQi]。“但这和到期后的处置办法是两回事。”赵涛强调。

　　当地官方期待政策出台

　　“对我们基层而言，阿里山小区[XiaoQu]土地使用权续期[XuQi]问题确实比较棘手。”接受本报记者专访时，黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青坦言。

　　赵彦青对记者解释，当初开发区之所以对部分住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]作出20年、30年的期限限制，一方面是因为没有相关政策可以参照，另一方面，当时对开发区的发展程度不是很有信心，“所以就抱着先定20年、30年试试看再说的心态”。

　　赵彦青回忆，2009年时，有媒体还误传黄岛区国土资源分局出台“100平米交6万元”的有偿续期[XuQi]方案，再加上小区[XiaoQu]居民[JiMin]接连不断咨询，“当时我们的压力确实很大”。

　　但正是这些集中意见让黄岛区国土资源分局认识到问题的严重性。该部门立即向开发区管委会和青岛市国土资源和房屋管理局汇报，并和房产部门一起，通过查找卷宗和入户调查等，对基本情况进行了摸底调查。

　　统计结果显示，青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区[XiaoQu]在内的出让20年、30年使用年限的住宅[ZhuZhai]出让用地[YongDi]共计41宗，总用地[YongDi]面积667.5亩，业主总数为5071户。土地使用年限为20年的共33宗，总用地[YongDi]面积540.7亩，业主总数为4422户，其中有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。

　　赵彦青向记者解释，目前该小区[XiaoQu]居民[JiMin]办理过户并不受影响。在他看来，国家出台《物权法》细则对“自动续期[XuQi]”作出更权威的解读之前，政府部门确实无法给小区[XiaoQu]居民[JiMin]一个满意的答复。

　　带着类似困惑，赵彦青曾和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。

　　“不知道国家会出台什么政策，但不管什么政策，都希望不要让我们这些老百姓为之前的政策失误埋单。”小区[XiaoQu]居民[JiMin]赵欣说。

　　“坦率讲，我们希望让更多人了解这件事情，推动问题的解决。”赵彦青称。

　　如何解决将具有示范意义

　　“作为目前公开报道的全国首批住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]撞‘限’个案，它的解决对住宅[ZhuZhai]建设用地[YongDi]使用权满70年后如何处置将具有示范意义。”中国建设管理与房地产研究中心研究员、北京才良律师事务所王令律师评价道。

　　王令律师认为，并不能简单地以所谓历史遗留问题来看待这一个案。

　　对此，南京大学住宅[ZhuZhai]政策与不动产法研究中心主任金俭教授持相同观点：“无论当时住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]出让的年限是多少年，《物权法》明确规定的‘自动续期[XuQi]’并非指《物权法》颁布后购买的商品房才适用，而是针对所有的住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]，只要是通过出让形式取得土地使用权而建造的住宅[ZhuZhai]，因此不属于历史遗留问题。”

　　关于此案例的解决办法，不少专家包括政府部门在内认为，有待于《物权法》细则的出台。

　　2011年全国两会期间，全国人大代表宗庆后提出《物权法》关于“自动续期[XuQi]”的规定太笼统，并未涉及广大群众关心的在续期[XuQi]时使用权人是否再需要支付费用这一问题。因此，他建议尽快对有关住宅[ZhuZhai]建设用地[YongDi]使用权期满后处置办法的法律进行修订，以“到期后自动无偿续期[XuQi]”为原则，并对“社会公共利益”的范围作出明确界定。

　　与此相对，王令律师则认为应当尊重《物权法》的立法精神，而不是机械地理解法律，“如果回顾物权法草案的讨论稿，我们不难发现，第三稿之前提到延期需‘申请’的内容，从第四稿开始就被改为‘自动续期[XuQi]’。而讨论稿第三稿中提到‘收费’的内容，最终定稿时也被拿掉。对此，在立法过程中，全国人大曾有相应说明。所以，无需再把当初已经经过讨论并取得统一的问题，再作为争议加以讨论。”

　　“《物权法》虽并未规定住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]期限届满是有偿还是无偿续期[XuQi]，但从立法本意看，是无偿续期[XuQi]，否则就没必要区分住宅[ZhuZhai]与非住宅[ZhuZhai]的土地使用权期限届满后的处理规定，直接按《房地产管理法》规定的所有的土地使用权期限届满需提前一年申请续期[XuQi]。申请续期[XuQi]的主要目的就是重新支付出让金。”金俭教授进一步解释。

　　金俭教授认为，就目前而言，法律既然没有明确规定要收取费用，以及如何收取，那么首先应按法律有规定的部分执行，即先自动续期[XuQi]。是否交出让金待有法律具体规定后再定。

　　关于续期[XuQi]多久的问题，在金俭教授看来，按续期[XuQi]的一般含义，原来是多少时间的，续期[XuQi]也多长，原来二十年的，现在也应续二十年。“《物权法》并没有限制续一次还是两次，也没有规定住宅[ZhuZhai]一定要续到七十年。只要住宅[ZhuZhai]存在一天，土地使用权就可续到住宅[ZhuZhai]存在的时间，除非国家为了公共利益征收等。在法律尚未规定收取费用前，就应按无偿执行。”

　　“作为法律工作者，我认为目前居民[JiMin]比较尴尬的是，该案还没有进入正式的法律渠道。”王令律师认为，该小区[XiaoQu]居民[JiMin]提出的要求实质应是登记，如果当地职能部门不予登记，居民[JiMin]可通过行政复议等法律渠道，要求职能部门依法履行职责，并可由复议机关或人民法院请示至有权力释法的机关，以此最终保证居民[JiMin]充分的知情权和参与权。

　　“上世纪90年代出让土地使用权，大多是按土地用途的出让最高年限出让的，即便没按最高年限，大多尚未到期。未来十年左右，这个问题将会突出，包括其他用途的房屋如商业、旅游、工业、教育、卫生等，出让的土地使用期限届满后，房屋与土地使用权的关系与处理问题。”金俭教授称。