新华社上海４月２４日电（“新华视点”记者叶锋）国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。在“最严调控[DiaoKong]”之下，市场[ShiChang]正呈现出积极变化，但各种力量博弈也在加剧：“限购”暂时遏制了炒房投机需求，但仍有超过四成的被统计城市[ChengShi]３月份房价[FangJia]环比涨幅超过０．５％；高房价[FangJia]出现松动，但离期待尚有差距。

    督查之后，一轮力度空前的房地产调控[DiaoKong]是否会再度加码，市场[ShiChang]能否尽快冲破“观望期”？各方拭目以待。

    楼市“退烧”后陷“僵持” “市场[ShiChang]感受”与“统计数据”有异

    “实施‘限购’之后，原来积累的４００多组客户大量流失，只剩下１８０多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

    “限购”被认为是此次调控[DiaoKong]的“杀手锏”之一。目前看来，投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，作为重点区域的３５个大中城市[ChengShi]，因此导致交易量下降５％－７％。

    招商银行２０日发布的相关调查报告显示，９０％以上的受访者表示将不再增加房地产市场[ShiChang]投资。

    去年4月起震荡上行的高房价[FangJia]，其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示，３月份全国７０个大中城市[ChengShi]新建商品住宅价格环比下降和持平的城市[ChengShi]达到２０个，比上月增加了６个，环比涨幅比上月缩小的城市[ChengShi]有２９个。

    “地王”也暂时远离。中国城市[ChengShi]地价动态监测系统数据显示，今年一季度超过半数城市[ChengShi]的综合地价环比增速放缓，涨幅超过５％的城市[ChengShi]由上一季度的１８个减少至６个；六成监测城市[ChengShi]的居住地价环比增速回落。记者采访还发现，不少城市[ChengShi]出现了土地底价成交甚至流标的情况。

    在此轮“最严调控[DiaoKong]”中，对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示，房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明：市场[ShiChang]正加速“洗牌”。

    国务院常务会议指出：“随着房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的深入推进，市场[ShiChang]供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场[ShiChang]出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控[DiaoKong]的政策[ZhengCe]是正确的。”

    不过，市场[ShiChang]变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策[ZhengCe]研究中心执行主任陈杰说：“判断调控[DiaoKong]的效果，应该问问买房者的感觉，问问中低收入者有没有看到更多的保障[BaoZhang]房投入供应。”

    提防多种因素“对冲”调控[DiaoKong]成效

    当“最严调控[DiaoKong]”进入关键期，各种博弈正在加剧。表面的平静之后，有多股力量“蠢蠢欲动”，可能对调控[DiaoKong]构成“对冲”。

    比如，部分二、三线城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍在上涨，“助涨”效应不容忽视。数据显示，７０个大中城市[ChengShi]里，依然有２９个城市[ChengShi]３月份新建商品住宅价格环比涨幅超过０．５％。这些城市[ChengShi]大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市[ChengShi]。这部分城市[ChengShi]房价[FangJia]的持续升温，可能对市场[ShiChang]预期带来不利影响。

    其次，部分地方政府在执行调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]时“留了后手”。其中最典型的是房价[FangJia]控制目标的制定问题。３月各地陆续公布的“限价”目标，几乎清一色成了“涨价目标”，个别城市[ChengShi]的“涨价目标”甚至超过１０％。日前，经国务院督查组督查后，有城市[ChengShi]宣布下调此前确定的新建住房价[FangJia]格涨幅控制目标。

    专家提醒“新建住房”除商品房外，还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障[BaoZhang]性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障[BaoZhang]房供应的增加，平均房价[FangJia]自然也随之“被降低”。

    再次，内外资金面因素仍造成房价[FangJia]上涨压力。受通胀预期影响，流动性依然充裕，买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现，为规避“限购”，有些人选择全款买房但并不办理房产证，而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说：“现在物价上涨较快，别的投资渠道又不多，还是买房子比较安全。”

    值得注意的是，国内货币政策[ZhengCe]紧缩、房企资金趋紧，人民币升值预期明显，外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资１４４亿元，增幅达４５．２％，为各类来源中增长最快。中国指数研究院副院长陈晟说，外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控[DiaoKong]效果，对此应予以警惕。

    “政策[ZhengCe]篱笆”扎牢 防“常态”成“疲态”

    ４月上旬起，国务院督查组兵分八路，对１６个省（区、市）贯彻落实调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]措施情况开展专项督查。此次督查力度之大、范围之广，震动市场[ShiChang]，也激起各方更多期待。

    据统计，自２００３年央行“１２１号文件”发布以来，国务院及有关部委针对房地产市场[ShiChang]共发布了４０余个全国性文件，掀起数轮楼市调控[DiaoKong]。但在有些热点城市[ChengShi]，２００１－２０１０年的１０年中，仅有２００８年的商品住房价[FangJia]格出现了微弱下调，其余９年均保持上涨，更有５年的涨幅在两位数以上。此轮“史上最严”调控[DiaoKong]能否让房价[FangJia]回归合理水平？

    国务院常务会议近期强调“巩固和扩大房地产市场[ShiChang]调控[DiaoKong]成效”，“要坚持调控[DiaoKong]方向不动摇、调控[DiaoKong]力度不放松”。重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场[ShiChang]供应，稳定市场[ShiChang]预期，把房价[FangJia]控制在一个合理水平”、“切实抓好保障[BaoZhang]性住房建设，将保障[BaoZhang]性住房建设任务分解落实情况。”

    “目前市场[ShiChang]已充分地感受到政府调控[DiaoKong]的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控[DiaoKong]都已没有退路。”高纬环球中国区董事总经理张良军说。

    陈杰等多位专家认为，目前关键是把现有的“政策[ZhengCe]篱笆”扎牢。调控[DiaoKong]“组合拳”涉及多个部门、各级政府，经过此次督查之后，希望能强化执行、监管和问责力度，形成部门合力，杜绝“上有政策[ZhengCe]、下游对策”的局面。

    业内人士还建议，中央政府对保障[BaoZhang]房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、资金等问题上仍处于探索阶段。中央应加快保障[BaoZhang]房的制度创新，完善“顶层设计”，自上而下加快破解保障[BaoZhang]房尤其是公租房遭遇的一系列瓶颈性问题。