2010年5月7日，广州中海康城小区地下停车场近400辆车遭到水浸 新快报记者 王翔 摄

物管纠纷处理不当，影响社会和谐 陈文笔 摄

　　车辆停放小区惨遭水浸，物管公司赔不赔？业委会能当原告也能当被告吗？无论接受还是“被接受”服务都要交物管费吗？……物业服务[WuYeFuWu]纠纷一直是业主[YeZhu]与物业公司之间博弈的焦点问题，诉讼不断。广东高院民一庭为此专门起草了《物业服务[WuYeFuWu]纠纷案件指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），23日，广东高院召开座谈会，邀请各界人士给《征求意见稿》提意见，现场观点交锋激烈。

　　超标收费退不退？

　　正方：接受物管服务就要交管理费

　　反方：“被接受”服务难道还要交钱？

　　广东高院的《征求意见稿》第7条到第10条，内容是关于物业管理费纠纷的处理。

　　广东高院民一庭副庭长陈吉生介绍，第10条就违规收费、超标准收费的问题作出了明确规定。“2009年10月1日以后，物业服务[WuYeFuWu]企业收取的物业费超出当地政府部门指导价的最高价格，业主[YeZhu]以物业服务[WuYeFuWu]企业违规收费为由提出抗辩或者请求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务[WuYeFuWu]企业的收费标准已经当地价格主管部门核定的除外。”

　　这一条，曾经在制定意见稿时经历了一番讨论。

　　“有人提出，目前省内超标准收取物业服务[WuYeFuWu]费用的情况大量存在，许多高档小区或者市场档口长年超标收费，业主[YeZhu]对此并无异议，若这样规定反而有可能人为造成纠纷。”陈吉生副庭长说，但意见稿没有采纳这种观点。

　　第8条规定：物业服务[WuYeFuWu]企业与业主[YeZhu]委员会或者业主[YeZhu]虽未签订书面物业服务[WuYeFuWu]合同，但业主[YeZhu]事实上已接受了物业服务[WuYeFuWu]，物业服务[WuYeFuWu]企业请求业主[YeZhu]支付相应的物业费的，可予支持。

　　“但是，如果业主[YeZhu]本来就对物业服务[WuYeFuWu]企业不满意，‘被接受’服务，难道还要交钱吗？”广东省政协委员、律师刘涛提出反对。

　　“现在很多小区存在大量业主[YeZhu]‘被服务’的情况，我们应该保障业主[YeZhu]有一个不‘被服务’的权利，他不愿接受这个物业服务[WuYeFuWu]企业，宁愿选择自己服务，每天自己把生活垃圾带走等等。”刘涛说。

　　与此不同，广东粤华物业有限公司的温必潜建议应把“可”字改成“应”字。他还建议增加一条，即如果业主[YeZhu]属于提前办理房屋交付手续的，也应该提前支付物管费。

　　停车受损赔不赔？

　　正方：小区停车受损物管应该负责

　　反方：提供停车但不承担保管义务

　　去年广州“5·7”暴雨，造成全城上万辆汽车受损。其中，中海康城三期车库中373辆车浸没，有36名车主因没买保险未得到保险赔付，起诉物管和开发商，水浸车索赔案备受关注。

　　小区停车如何界定物业服务[WuYeFuWu]企业的收费和责任的性质？成了昨天座谈会上的一大焦点。

　　按照《征求意见稿》第20条规定，物业服务[WuYeFuWu]企业对停放在住宅小区内的车辆收取费用，如果发生车辆损害或者丢失，按照《合同法》第374条关于有偿保管合同的规定处理。如果物业服务[WuYeFuWu]企业对停放在住宅小区内的车辆不收费，也按照无偿保管合同的规定处理。

　　“我认为不妥。去年水浸车事件是否属于不可抗力？业主[YeZhu]在车库停车是否构成车辆保管合同？这个问题争议太大了。”广东粤华物业有限公司的温必潜说，无论从行业习惯还是《广东省物业管理条例》等法规，都明确物业服务[WuYeFuWu]企业承担的是车库的设施和秩序方面的服务，

　　不是保管服务。他建议，若要把停车问题定为保管责任，需业主[YeZhu]和物业服务[WuYeFuWu]企业另行签约明确。

　　“车主交钱把车放在小区，目的是什么？不是单单为找个地方停，而是为了找个安全的地方停车啊！” 刘涛提出不同观点，他质问：“如果停在车库，却得不到安全的基本保障，物管公司对安全不负责任，那还收什么钱？”

　　广东省人大代表、广百股份公司副总经理谭燕红加入讨论中，“先由保险公司赔，再分责。要是物管公司明确知道有暴雨预警的，就要及时告知提醒车主，没有尽到这个义务的话，肯定得负责。”

　　停水停电该不该？

　　正方：物管不得擅自停水停电停气

　　反方：物管垫付后可要求代位求偿

　　《征求意见稿》第24条规定，业主[YeZhu]拖欠物业费，物业服务[WuYeFuWu]企业擅自采取停水、停电、停气等措施，造成业主[YeZhu]损害，业主[YeZhu]请求物业服务[WuYeFuWu]企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。

　　业主[YeZhu]拖欠水、电、气等费用，物业服务[WuYeFuWu]企业受水、电、气供应机构的委托，停止对业主[YeZhu]供应水、电、气等服务，造成业主[YeZhu]损害，业主[YeZhu]请求物业服务[WuYeFuWu]企业承担赔偿责任的，不予支持。

　　“什么叫擅自停水停电？”温必潜说，有些小区是由物业服务[WuYeFuWu]企业先垫付水、电、气等费用，然后再从业主[YeZhu]那儿一家家去收，应该明确物业服务[WuYeFuWu]企业可以代位求偿。

　　“不管什么原因，都不能随便对业主[YeZhu]停水停电啊！水电是人基本生活的需求。”刘涛认为，如果物业服务[WuYeFuWu]企业事先支付了该费用，绝对有合法途径去要，业主[YeZhu]无话可说。但是对于停水停电这样的权利，绝对不能随便“开口子”。

　　诉讼主体有没有？

　　正方：业主[YeZhu]利益受损可起诉业委会

　　反方：业委会无财产执行难以到位

　　对业主[YeZhu]委员会的诉讼主体资格，《物权法》及有关司法解释均未作出规定，但广东在立法和司法实践中对此已有所突破，业主[YeZhu]委员会在符合条件的情形下可以以自己的名义提起诉讼，但未对业主[YeZhu]委员会能否作为被告的问题作出规定。

　　《征求意见稿》前4条，都是关于诉讼主体的规定，当中明确了业主[YeZhu]委员会具有诉讼主体资格。也即是说，业主[YeZhu]委员会既可能作原告，也可能作被告。

　　此外，《征求意见稿》还有一个亮点，就是为充分保护业主[YeZhu]合法权益，《征求意见稿》第3条规定，业主[YeZhu]委员会怠于履行职责时，受直接影响的个别业主[YeZhu]可以以自己的名义提起诉讼。

　　温必潜则提出疑问：“业主[YeZhu]委员会作为原告可行，但是如果作为被告，输了官司，又如何执行？业委会本身没有财产，怎么去执行呢？”

　　物管纠纷频上公堂

　　“开门立法”令人赞许

　　“物业服务[WuYeFuWu]纠纷类民事案件，在全省法院呈持续增长态势。”广东高院民一庭副庭长陈吉生介绍，此类案件大多牵涉利益主体多，个案裁判结果影响面广，对法院来说审理难度较大。

　　“然而，目前规范业主[YeZhu]与物业服务[WuYeFuWu]企业之间关系的法律法规尚显薄弱，存在不少法律适用上的难题，审判实践中各地法院做法不一。”

　　羊城晚报记者了解，为规范全省法院裁判尺度，积极引导物业服务[WuYeFuWu]企业健康规范发展，广东高院民一庭酝酿4年，经过深入调研、认真论证，起草了这份《征求意见稿》。

　　为了更广泛地倾听民意，确保指导意见更具针对性和可操作性，广东高院特意邀请了广东省人大代表、政协委员以及省建设厅、省物价局、省律师协会、省物业管理行业协会相关人员、业主[YeZhu]代表等20多人，济济一堂谈看法、提建议。

　　“‘开门立法’可能比公开审判更重要。”参会各界人士对开座谈会征求意见的做法交口称赞。王晓云、裘晶文