今年上半年，广州市一个名叫“蓝色康园”的小区卖车位[CheWei]，有的车位[CheWei]叫价六七十万元，引发了强烈关注。“天价车位[CheWei]”揭露了广州“车位[CheWei]贵、停车难”问题的冰山一角。昨日，广州市政协举行“委员接待日”活动。参加活动的广州市政协委员、广州新城市集团董事长曹志伟[ZhiWei]托广州市政协主席林元和向有关部门转交一份建议，在这份建议中，曹志伟[ZhiWei]详细算了几笔账，试图从经济角度解开“停车为什么难”这个问题。据他计算，开发商出售一个车位[CheWei]毛利近20%，而出租一个车位[CheWei]年收益率仅1.08%，造成开发商“宁售不租”，客观上导致小区停车位[CheWei]被炒作。

　　算账出售车位[CheWei]收益远高于出租

　　一方面是车位[CheWei]越来越紧张，另一方面是开发商建设配套停车位[CheWei]的积极性却不高，究其内因其实还是“钱作怪”。曹志伟[ZhiWei]算了三笔账：

　　第一笔账：开发商出售车位[CheWei]利润率较高。目前车位[CheWei]均价是29.8万元/个（根据2011年5月统计数据），而地下车库的造价高昂，若能卖到30万元的价格，扣除开发建设成本和各项税费及财务费用后，平均花了3年开发建设一个房地产项目，发展商销售车位[CheWei]的毛利润率近20%。

　　第二笔账：出租车位[CheWei]收益非常低。目前广州市住宅车位[CheWei]出租有政府限价，月租最高400元/个。假定开发商以400元/月的月租出租自建的车位[CheWei]，即使按车位[CheWei]开发建设直接成本15万元/个计，其收益率仅为1.08%。没有限价的商业性质车位[CheWei]，假定以2000元/月的月租出租自建的车位[CheWei]，收益率则有4.35%。

　　第三笔账：而从政府角度说，若按建筑密度50%的规划要求，在市中心每建多1万个车位[CheWei]，起码要占用10万平方米土地，这在市中心可用土地面积出让地面单价折合超过2万元/平方的今天，意味着政府要减少20亿的卖地收入，而且征地拆迁相当困难。

　　曹志伟[ZhiWei]据此指出，开发商车位[CheWei]“宁卖不租”的真正原因是，无论是商业车位[CheWei]还是住宅车位[CheWei]，出租的收益率都极低，所以开发商情愿卖掉车位[CheWei]，收回成本再投资商业或住宅的开发项目。

　　建议放开车位[CheWei]租价控制私车增长

　　曹志伟[ZhiWei]委员对“停车难”问题开出的“药方”是：放开车位[CheWei]租价、降低车位[CheWei]成本、控制私家车增长、发展公交事业。

　　曹志伟[ZhiWei]提出，政府应加大对公共停车场建设的财政投入，在“十二五”3600亿的交通投入预算中考虑到公共停车场的建设。例如在市政绿化广场或公园的地下空间投资发展停车场。并且，应该将路边停车位[CheWei]收益在扣除道路维护费后全部用于停车场的建设，率先降低这些公共停车场的收费。

　　而对于小区和商业街区停车难问题，曹志伟[ZhiWei]提出，地下停车位[CheWei]租价至少是1237.11元/月才能支付税费和建设开发直接成本的利息及管理费用。曹志伟[ZhiWei]认为，只有放开停车场收费价格，才能鼓励社会力量多建停车场。同时加快实施“公交优先”政策，限制私家车增长。

　　曹志伟[ZhiWei]还指出，架空层车位[CheWei]建筑造价仅为地下室车位[CheWei]的一半，如政府允许架空层用于建设停车场，将有利于增加停车位[CheWei]、降低停车费。