《四川省物业管理条例(草案[CaoAn])》获省政府原则通过，月底将提交省人大常委会审议

　　草案[CaoAn]三大焦点

　　空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]须全额缴纳

　　省法制办认为：尽管国内有部分省市实行“打折制”，但物业服务[WuYeFuWu]毕竟不可分割，不会因入住率的降低而减少工作量。而且，现实操作中物业费[WuYeFei]征收难一直比较突出，若再给予打折的“特权”，恐将引发负面效应。

　　小区车位外租不能超半年

　　草案[CaoAn]采纳原因：外租的车位并不属于业主[YeZhu]共有部分，产权实际上在开发商手中，业主[YeZhu]支配不了。可考虑到业主[YeZhu]的现实需求，认为有必要约定一个租期，6个月的期限长短适中，对合同双方都具备相当弹性。

　　删除行业自律方面的条款

　　草案[CaoAn]曾有专门一节涉及物业服务[WuYeFuWu]企业的行业自律，要求物业管理社团建立行业协调、激励和惩戒等机制。目前相关条款均被删除，省法制办解释：社团并没有行政执法权，因此无权对物业服务[WuYeFuWu]企业进行类似处罚。

　　备受关注的《四川省物业管理条例(草案[CaoAn])》昨日获四川省政府常务会议原则通过。成都商报记者获悉，早前饱受争议的空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]能否打折问题，草案[CaoAn]目前的态度是不考虑打折，而小区车位外租的期限也被明确限定在6个月以内。按照程序，这部草案[CaoAn]将提交省人大常委会，并在本月27～29日召开的常委会会议上接受第一次审议，因此各项规定还有再度修改的可能。

　　四川尚无针对物业管理的省级地方性法规，因此若该条例获省人大常委会审议通过，将填补该立法空白。

　　空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]

　　16名听证代表 就有10人反对打折

　　此前的征求意见阶段，空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]如何收取引发大家激烈讨论。成都商报记者获知，最新版的草案[CaoAn]拟规定物业费[WuYeFei]按不同物业的使用性质和特点实行不同价格标准，其中普通住宅类实行政府指导价，其他物业实行市场调节价。对于前者，市、县(区)价格主管部门将会同房管部门，根据物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度。而且，同期交付、同一物业类型、同一档次的物业服务[WuYeFuWu]收费，应按同一标准收取。成都商报记者向省法制办有关负责人咨询后获知，“其他物业”所指为豪宅，除此以外的大多住宅都属于普通类，加之强调了收费的“同一标准”，实际上暗含了空置[KongZhi]房也需足额缴纳物业费[WuYeFei]的立法精神。

　　今年3月22日，省法制办、省住建厅就该条例召开立法听证会，空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]标准被起草者列为重点议题之一，当时的考虑是要斟酌未入住业主[YeZhu]打折缴费是否具备合理性。结果，当日出席会议的16名听证代表中10人反对打折，仅两名身为律师的代表表示支持。最终草案[CaoAn]采纳了大多数代表的意见。

　　尽管国内有部分省市实行“打折制”，但省法制办认为，物业服务[WuYeFuWu]毕竟不可分割，不会因入住率的降低而减少工作量。而且，现实操作中物业费[WuYeFei]征收难一直比较突出，若再给予打折的“特权”，恐将引发负面效应。

　　当然，草案[CaoAn]留有协议的空间，拟规定具体收费标准由业主[YeZhu]与物管公司在合同中约定，但必须根据相关部门制定的基准价和浮动幅度。至于对空置[KongZhi]房做出“减半缴纳”规定的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》，省法制办将考虑对这个12年前出台的文件进行审查处理，结局可能是废止或失效。

　　小区车位

　　先满足业主[YeZhu]停车需要 外租不能超半年

　　对于小区车位租给小区以外的个人或单位，草案[CaoAn]不仅规定“在满足业主[YeZhu]停车需要的前提下有空余的”才可以临时出租，而且写明了期限———每次约定租期不得超过六个月。

　　在3月召开的听证会上，对于短期出租的提议，听证代表基本没有异议，只是建议的租期从1个月、3个月到6个月不等。但后期面向专家和学者征求意见时，西南财大法学院教授高晋康和四川鼎立律师事务所律师施杰均提出删除具体租期的建议，其中一个理由是，无论期限长短与否均会面临业主[YeZhu]的随时停车需要，同时可能与《合同法》的相关规定相违背。

　　同样，草案[CaoAn]采纳了多数人的意见。其理由是，外租的车位并不属于业主[YeZhu]共有部分，产权实际上在开发商手中，业主[YeZhu]支配不了。可考虑到业主[YeZhu]的现实需求，认为有必要约定一个租期，6个月的期限长短适中，对合同双方都具备相当弹性。而如果业主[YeZhu]车辆增加，开发商可与租户协商解除合同。

　　“行业自律”条款

　　曾有专门一节 目前均被删除

　　此外，草案[CaoAn]曾有专门一节涉及物业服务[WuYeFuWu]企业的行业自律，共计三条，要求物业管理社团建立行业协调、激励和惩戒等机制。若有企业受到社团的公开谴责，一年内不得参加物业服务[WuYeFuWu]招标投标，业主[YeZhu]大会可以提前解除与其签订的物业服务[WuYeFuWu]合同。受到谴责的物业服务[WuYeFuWu]从业人员，亦有为期一年的行业禁入期。

　　目前相关条款均被删除，省法制办的解释是，社团并没有行政执法权，因此无权对物业服务[WuYeFuWu]企业进行类似处罚。

　　律师观点

　　“空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]如半价 住进去的人会有不公平感”

　　针对草案[CaoAn]出现的上述变化，成都商报记者昨日致电泰和泰律师事务所律师罗丹丹。她认为，草案[CaoAn]作出的修改更多考虑了操作性。

　　“物业费[WuYeFei]收取与入住率并无关系”

　　对于取消空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]折扣的问题，罗丹丹表示，物管公司并非在为业主[YeZhu]专有部分提供服务，更是涉及小区共有部分的服务，例如绿化、设施养护等。上位法也明确规定，已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅也须缴纳物业费[WuYeFei]，只不过是由建设单位承担，可见物业服务[WuYeFuWu]内容、物业费[WuYeFei]收取与入住率并无关系。

　　“为什么社会(对空置[KongZhi]房物业费[WuYeFei]打折)反响那么大呢？主要是很多空置[KongZhi]房是买来投资用的，入住业主[YeZhu]全价交，买来投资的若是半价，住进去的人会产生不公平感。”罗丹丹称，如此修改比较客观，也遵循了上位法的规范。

　　“加上期限，可能让开发商不舒服”

　　小区车位出租加上了6个月的期限，罗丹丹觉得可能会让开发商“不太舒服”，尤其是对车位配比较高、附有经营性设施的项目。“比如项目里有商场，车位数量对(商场)运营方来说肯定是一个很重要的考虑因素。如果不能确保车位长租，对招商来说可能有影响，也不利于收益的稳定性。”

　　她理解，这样的规定更倾向于保护业主[YeZhu]利益，是立法者在各种利益中平衡的结果，但有干涉开发商自由的嫌疑。“事实上长租也不会跟业主[YeZhu]需求产生抵触，可以在租赁合同中约定提前终止合同的条件。不过为了避免纠纷，我们一般会建议客户每月一租。”

　　“业主[YeZhu]应学会用法律手段维护自己利益”

　　至于删除行业自律方面的条款，罗丹丹的看法与省法制办一致，认为社团组织很难获得法律地位，而且“禁入”的处置实质上是在剥夺企业经营权，社团没有权力做出如此处罚。“业主[YeZhu]应该学会充分运用法律手段维护自己的利益，选聘或解聘物管公司是他们的合法权益。是否有行业协会都不会改变这点。” 成都商报记者 郑锐

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