房产新政频出，买房卖房官司不断

　　省高院出台指导意见[YiJian]为房产纠纷划出“是非线”

　　本报请律师结合常见案例为你一一解读

　　无论是去年4月的房产新政“国十条”，还是今年1月的“新国八条”，对房产交易来说都影响重大，不可避免造成了一系列关于买卖[MaiMai]房合同[HeTong]纠纷：已签了合同[HeTong]的买卖[MaiMai]双方[ShuangFang]反悔了或者贷不出款了，怎么办？有些人超过了规定的购房套数，买不成了，怎么办？

　　各级法院对这类官司如何处理存在较大争议。昨天，几经调研走访并十易其稿的浙江省法院《关于审理受房地产市场调控政策[ZhengCe]影响的房屋买卖[MaiMai]合同[HeTong]纠纷案件的若干意见[YiJian](试行)》(下称《意见[YiJian]》)由省高院发布执行，十三条指导意见[YiJian]为这类纠纷划出了“是非线”。

　　房产新政并非“不可抗力”

　　司法界有一种观点认为新政属于“不可抗力”，认为买卖[MaiMai]双方[ShuangFang]可以此为由，要求解除合同[HeTong]并无须承担违约责任。

　　但是高院《意见[YiJian]》认为，调控政策[ZhengCe]不属于“不可抗力”。因为根据法理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴，可是自去年“国十条”来，中央和地方频频出台政策[ZhengCe]，调控目标非常明确，完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”

　　对这种调控政策[ZhengCe]，高院认定为是“不可归责于当事人双方[ShuangFang]的事由”，也就是买卖[MaiMai]双方[ShuangFang]都没有错，法院允许当事人提出解除合同[HeTong]，也酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。

　　即使解除合同[HeTong] 也要支付合理的中介费

　　《意见[YiJian]》第九条规定，房地产经纪机构请求房屋买卖[MaiMai]合同[HeTong]当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。

　　“限贷”和“限购”处理不一样

　　省高院民一庭庭长许惠春强调，对于“不可归责于当事人双方[ShuangFang]的事由”规则不能滥用，在现实中，有些买卖[MaiMai]双方[ShuangFang]只是受新政的间接影响，却想借此转嫁自己本应该担负的交易风险，所以《意见[YiJian]》明确只有符合“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策[ZhengCe]的直接影响，合同[HeTong]确实无法继续履行的”情形下，才可以适用这个规则。

（编辑：SN026）