按全国宅地“新地王”——义乌“07、08地块”开工时间2013年2月14日推算，该地块上的“现代[XianDai]城”至少1年半后才有望获得预售[YuShou]证。早报记者 仇锋平 图

　　当地主管部门：取证困难，并未立案调查，除非购房者[GouFangZhe]愿意提供付款证明

　　早报(微博)记者 仇锋平 发自浙江义乌

　　全球最大的小商品城浙江义乌市近日的商界奇闻是新晋全国宅地“地王”开发商制造的——在未取得预售[YuShou]证甚至连土地都没交付之下，“新地王”项目楼盘即于8月22日开始违规预售[YuShou]。更奇的是，违规预售[YuShou]已11天，义乌相关主管部门仅仅对其关注，并未立案调查。

　　“新地王”开发商为何如此急于“卖房”？义乌坊间传言，开发商急着卖楼花是为回笼资金，其自有资金并不足以支付土地款；不管是此前竞得的土地，还是这块“地王”，均需借民间高利贷来运作。

　　浙联律师事务所主任戴和平表示，开发商在没有取得预售[YuShou]证前与购房者[GouFangZhe]签订的购房“契约”不受法律保护，后者购房款很可能打水漂。

　　土地款首付未缴就预售[YuShou]

　　义乌国际文化中心东南角的“中心区07、08”宅地总建筑面积47.2万立方米，地段稀缺。8月11日上午，经过2小时、251轮竞价，浙江省义乌市现代[XianDai]房地产开发有限公司(以下简称现代[XianDai]房产)以高出起拍价一倍、72.19亿元总价(楼面价15302.44元/平方米)竞得该地块，这是迄今为止国内总价最高的宅地。当时现代[XianDai]房产负责人接受媒体采访时曾表示，“这块地如何设计开发，还没具体计划。”

　　但商业奇迹在11天内诞生——从“没有具体计划”到突然开始预售[YuShou]。据媒体公开报道，8月22日开始，现代[XianDai]房产开始预售[YuShou]“新地王”上的楼盘。

　　早报记者调查发现，该公司几乎每天都在当地报纸刊登整版广告推介，“中心区07、08”地块被定义为“现代[XianDai]城”住宅项目。有媒体报道，“现代[XianDai]城”仅8月22日预售[YuShou]收款就达数亿元；至8月24日，通过违规预售[YuShou]已回款近10亿元。

　　这是能让人一眼看穿的商品房违规预售[YuShou]行为。义乌市国土局人士表示，“现代[XianDai]城”地块至今连首付款都未缴纳。按规定，50%的首付款必须在出让40天内支付，1年内付清尾款；然后才可能交付土地，供现代[XianDai]房产开发。

　　“‘现代[XianDai]城’的预售[YuShou]证都没上报，现在是不能销售[XiaoShou]的。”义乌市建设局房产科科长楼棋樟表示，按住建部《城市商品房预售[YuShou]管理办法》规定，只有在土地交付后，办理了用地规划许可证、用地许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，建筑体高出地面等“硬杠杆”满足后，才有望颁发预售[YuShou]证，可现在该项目没有具备其中任何一样条件。浙江省国土资源厅网站显示，义乌“07、08地块”的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。按此推算，此地块上的“现代[XianDai]城”至少1年半后才有望获得预售[YuShou]证，进行合法销售[XiaoShou]。

　　部分房源已在中介挂牌

　　证明现代[XianDai]房产确实在“预售[YuShou]楼盘”也不难。8月30日，早报记者在现代[XianDai]房产销售[XiaoShou]展示中心看到，约10组购房者[GouFangZhe]在向销售[XiaoShou]人员询问关于房产的种种细节。据销售[XiaoShou]人员介绍，小区总计26幢3000多套公寓，户型覆盖大中小，从90多平方米到200多平方米均有，毛胚，销售[XiaoShou]均价2.88万元/平方米，约3年后建成。若要购房，只能在其中的5幢楼房进行挑选。因为这些房源被公司股东获取，可以先行出售，其他房源要过段时间才能出售，若有意向，可先进行意向登记。

　　早报记者以购房者[GouFangZhe]身份，随销售[XiaoShou]人员从1楼的销售[XiaoShou]展示中心进入4楼1个房间。该房间墙上除贴着项目总平图外，还贴着在售5幢楼房的价格表。工作人员表示，早报记者相中的该幢楼房共计27层，2梯4户，东边套只剩下4、8、18层。18层楼层较好，中间套单价3.18万元/平方米，东边套单价3.48万元/平方米。9月10日之前付款150万元，可享受单价直减3000元的优惠；9月20日前再付款70万元，享受中间套单价直减3000元的优惠。

　　该人士表示，公司会与购房者[GouFangZhe]签订1份收款证明，注明购房者[GouFangZhe]所买房号、户型。大约1年多后可与购房者[GouFangZhe]签署正式购房合同，购房者[GouFangZhe]届时可申请房贷。

　　而短短几天，不仅在现代[XianDai]房产售楼处，连在义乌的房产中介也已能“买”到“现代[XianDai]城”的期房。喜旺房地产信息服务中心人士表示，“现代[XianDai]城”的好房源都被关系户挂到中介了，购房者[GouFangZhe]要加价10万-20万元/套，才能由“原房东”陪同到房产公司更名，即把收款证明的户名更换到新购房者[GouFangZhe]名下。

　　主管部门仅关注，未立案

　　8月31日，早报记者就“现代[XianDai]城”涉嫌违规预售[YuShou]一事致电开发商，后者并不承认有卖房行为，表示贴在销售[XiaoShou]展示中心墙上的总平图和户型图仅仅是展示。

　　《城市商品房预售[YuShou]管理办法》规定，开发企业未取得《商品房预售[YuShou]许可证》预售[YuShou]商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚，即由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　楼棋樟表示，“现代[XianDai]城”连日的整版广告他已引起警觉，并告知了义乌市综合行政执法局。该市对于楼盘违规预售[YuShou]的查处权限在综合行政执法局。

　　义乌市综合行政执法局纪委副书记吴荣军表示，8月29日该局曾连同市建设局到现代[XianDai]房产，提醒其就旗下项目要进行合法销售[XiaoShou]、依法建设，相关手续必须齐备。目前正关注“现代[XianDai]城”涉嫌违规预售[YuShou]一事，但并未就此立案调查。因为查处违规销售[XiaoShou]取证较难，即便到现场拍摄了展示图等画面也未必能作为证据。除非购房者[GouFangZhe]愿意提供付款证明。

　　据当地知情者反映，此前现代[XianDai]房产“商业中心”项目也曾提前预售[YuShou]，而该公司近两年来从未因违规售房遭处罚。

　　“购房契约不受法律保护”

　　2008年，义乌市政府颁布《义乌市商品房(预)销售[XiaoShou]合同网上备案系统管理办法》，规定自该年9月1日起出让土地建造的商品房均需上网销售[XiaoShou]。

　　浙联律师事务所主任戴和平表示，据最高法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，“现代[XianDai]城”因无预售[YuShou]证，不具备销售[XiaoShou]条件，其跟购房者[GouFangZhe]签署的购房契约无效，不受法律保护。这意味着，这几天购买“现代[XianDai]城”的人存在诸多风险。如一旦房价上涨，开发商不承认此前售房契约，欲提价售房，购房者[GouFangZhe]只能干瞪眼。开发商一旦资金断裂，“现代[XianDai]城”成了半拉子工程，购房者[GouFangZhe]就可能既没房子，也取不回购房款。楼棋樟也认为，购买违规销售[XiaoShou]的房产，购房者[GouFangZhe]有可能承担开发商转嫁的风险。

　　义乌市建设局规划科科长吴新宇表示，按规定，开发商必须在领取预售[YuShou]证前报批方案，包括项目总平图和户型图，可“现代[XianDai]城”目前并未申报，这意味着“现代[XianDai]城”目前展示给购房者[GouFangZhe]的总平图和户型图并未获批，购房者[GouFangZhe]买到的房子建成后未必就是现在在图纸上看到的样子。

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