今年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收[ZhengShou]与补偿[BuChang]条例》。　　经公开征求公众意见，九次反复修改后，宁波版“新拆迁政策”终于出炉了。

　　与这个新政相关的有两份文件，分别是《关于贯彻实施国有土地上房屋征收[ZhengShou]与补偿[BuChang]条例的若干意见(试行)》(以下简称《若干意见》)和《宁波市市区国有土地上房屋征收[ZhengShou]补偿[BuChang]若干规定》(以下简称《若干规定》)。

　　新政将于10月1日开始正式施行。

　　昨天，宁波市住房与城乡建设委员会专门对此进行了解释。

　　背景：宁波版新政出台前9易其稿

　　早在6月2日，宁波版的“新拆迁政策”就向社会公开征求意见。

　　期间，各政府部门和市民共提出了200多份反馈意见，有人建议被征收[ZhengShou]人的调查情况、补偿[BuChang]情况应该公开透明，也有人建议承租人也应该获得补偿[BuChang]等。

　　梳理归纳各方意见后，市住建委经过9次反复修改，才完成了宁波版政策的制定工作。

　　其中，市民关于征收[ZhengShou]公开透明、补偿[BuChang]随时可查等合理意见，都得到了体现。

　　另外，宁波也结合实际情况和市民建议，将符合条件的承租人，纳入征收[ZhengShou]补偿[BuChang]范围。而在国务院公布的《条例》中，并未提到相关规定。

　　“新亮点”：补偿[BuChang]方案公布前须先征求拆迁户意见

　　“新拆迁政策”与之前的拆迁补偿[BuChang]政策，很大的不同之处在于，更关注民意，也更为合理公平。

　　新政规定，征收[ZhengShou]补偿[BuChang]方案在公布前，要先征求被征收[ZhengShou]人的意见。

　　意见征求完后，还要公布征求意见及根据意见修改的有关情况，如采纳了哪些意见，哪些未被采用等。

　　还有一种情况，属于旧城区改造的房屋征收[ZhengShou]，如果拟征收[ZhengShou]范围内超过半数的人认为征收[ZhengShou]方案不符合《条例》规定的，还应当组织召开听证会。

　　另外，征收[ZhengShou]补偿[BuChang]也更加“合理公平”。

　　原拆迁补偿[BuChang]政策中，有关征收[ZhengShou]补偿[BuChang]方面，只是以“按照市场化评估给予补偿[BuChang]”简单带过，新政则明确了“按照房屋价值补偿[BuChang]、搬迁补偿[BuChang]、停产停业损失补偿[BuChang]”等。

　　同时，新政首次提出，被征收[ZhengShou]房屋的补偿[BuChang]价不得低于市场价。

　　一：选择货币补偿[BuChang]，怎么补

　　补偿[BuChang]价不得低于市场价格，最高能获35%奖励。

　　被征收[ZhengShou]房屋价值的补偿[BuChang]价格，由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收[ZhengShou]评估办法评估确定，并不得低于房屋征收[ZhengShou]决定公告之日被征收[ZhengShou]房屋类似房地产的市场价格。

　　选择货币补偿[BuChang]的，除了补偿[BuChang]款外，还能获得最高不超过评估价35%的奖励。

　　也就是说，一套被征收[ZhengShou]住房，假如评估价为100万元，被征收[ZhengShou]人有可能最高能拿到135万元。35%的奖励，包括25%的补偿[BuChang]资金和10%提前搬迁奖励费。

　　不过，这一政策并非全市通用。目前已经明确的是，海曙、江东、江北区住宅用房的被征收[ZhengShou]人、承租人选择货币补偿[BuChang]的，可以按照房屋评估金额再增加25%的补偿[BuChang]资金。

　　此外，被征收[ZhengShou]人和承租人在搬迁期限内签订补偿[BuChang]安置协议并提前搬迁的，应给予提前搬迁奖励。

　　海曙、江东、江北区住宅用房，按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发。

　　征收[ZhengShou]住宅用房造成被征收[ZhengShou]人搬迁、临时安置的，应当给予被征收[ZhengShou]人一次性的搬迁补偿[BuChang]和临时安置补偿[BuChang]。

　　其中，海曙、江东、江北区住宅用房的一次性搬迁补偿[BuChang]费，按被征收[ZhengShou]住房建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元发给；临时安置补偿[BuChang]费，按被征收[ZhengShou]住房建筑面积每平方米每月30元的标准计发，每月不足1650元的按1650元发给。

　　二：选择产权调换，怎么换

　　安置地段低于被征收[ZhengShou]地段的，可适当扩大安置面积。

　　如果住宅用房的被征收[ZhengShou]人、符合条件的承租人，在房屋被征收[ZhengShou]后选择直接安置的，可以参照以下办法：

　　可安置面积，按被征收[ZhengShou]住房建筑面积为基数，或按被征收[ZhengShou]住房补偿[BuChang]金额除以安置住房评估的75%后的价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。

　　如果安置房地段低于被征收[ZhengShou]房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。比如，被征收[ZhengShou]房屋处于2类地段，调产的房源位于4类地段，评估出的可安置面积为100平方米，就可按110平方米的标准来拿房。要是房源中面积最接近这个标准的房子实际是120平方米，那就往上靠。扩大和上靠的20平方米，就按评估价的75%结算差价。

　　要是选择中高层、高层，安置楼每单元有一部电梯的，安置面积基数可再增加3平方米；有多于两部电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米。增加部分的面积不付差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。

　　上述规定只适用于海曙、江东、江北区。

　　三：评估机构怎么选

　　由被征收[ZhengShou]人协商选定。

　　房屋征收[ZhengShou]评估的房地产评估机构，由被征收[ZhengShou]人自房屋征收[ZhengShou]决定公告之日起10日内，从市房屋征收[ZhengShou]管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定，并向房屋征收[ZhengShou]部门提交协商选定房屋征收[ZhengShou]评估机构的书面意见。

　　如果协商不成的，由房屋征收[ZhengShou]部门通过组织被征收[ZhengShou]人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产评估机构中，通过随机选定方式确定。

　　四：房屋承租人能否获得补偿[BuChang]

　　以下八类承租人在补偿[BuChang]范围内：

　　一是国家直管和单位自管的公有住房承租人；二是换约续租的落实政策私有住宅用房承租人；三是在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的私房承租人；四是按照房改标准价购买房屋部分产权的公私混合产房屋的承租人(产权人)；五是房产部门代管的住宅用房承租人；六是由房产管理部门安排而承租宗教团体所有住房的承租人；七是按照《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》租用直管公有非住宅用房的承租人；八是房产管理部门代管非住宅用房的承租人。

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