北京[BeiJing]的发展带来产业[ChanYe]分化，产业[ChanYe]外迁的迹象显现。

迁移

纽曼[NiuMan]公司[GongSi]于1996年成立于北京[BeiJing]，产品涉及移动存储、汽车导航、手机、电脑等。早在2005年左右，纽曼[NiuMan]的产品包括MP3、移动存储产品等，在同类产品销售中，已经名列前茅。

不过，这家在北京[BeiJing]创立、成长起来的企业，却开始从北京[BeiJing]迁移。

2007年6月，北京[BeiJing]纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]与长沙市开福区政府达成协议，纽曼[NiuMan]总部将会搬迁至长沙。

在此项消息公布后不久，根据长沙市政府公布的信息，2007年6月29日，湖南纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]成立，注册资本2500万元。

而纽曼[NiuMan]在长沙经济技术开发区，获得197亩土地，约131399平方米，其厂房设施建筑面积达到400多亩，该项目于2007年7月正式启动，2009年3月开工建设，拥有15条国际先进水平的自动化产品生产线。

如果是北京[BeiJing]要获得同等面积的土地，代价必然是昂贵的，而在长沙，情况则大不同。

与长沙签订合同后，纽曼[NiuMan]负责人曾对媒体表示，湖南在招商引资环境和政策方面提供了很多优惠，是纽曼[NiuMan]南迁的重要原因之一。

根据北京[BeiJing]市工商局查询到的企业信息，2009年12月14日，湖南纽曼[NiuMan]数码科技有限公司[GongSi]北京[BeiJing]办事处注册成立，其办公地址位于上地嘉华大厦D1005，而北京[BeiJing]纽曼[NiuMan]公司[GongSi]的办公地点是嘉华大厦D1004。

不过，纽曼[NiuMan]南迁，更多的是一种拓展。2010年底纽曼[NiuMan]副总裁吴广祥表示：并不是把所有的东西都搬到长沙去，纽曼[NiuMan]的研发和开发工作一直是在深圳和北京[BeiJing]，北京[BeiJing]一直是纽曼[NiuMan]的研发中心，产品的前期研发则放在深圳，这是不会变的。我们只是把产品加工这一块放到湖南去，因为在湖南我们有自己的工业园。

正是南迁使得纽曼[NiuMan]迅速完成了基础设施的建设，2009、2010年，纽曼[NiuMan]在原有产品线基础上，布局手机和平板电脑产品线。

挤出效应

正略钧策资深顾问张辉认为，随着城市的发展，确实会出现产业[ChanYe]外迁的现象。以一线城市为例，传统制造业的外迁已是必然，资金密集型、智力密集型行业[XingYe]如银行、证券、保险等行业[XingYe]留了下来。

张辉表示，以北京[BeiJing]为例，中关村区域就是一个明显的例子，中关村最早以展品展示、贸易为主，而现在变成以研发为主，产业[ChanYe]升级的效果很明显；此外，珠三角、长三角同样遵循了这样一条产业[ChanYe]更替的道路，最早期以“三来一补”(来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易)的加工、制造为主，地方政府首先需要解决的是经济发展、人口就业的问题，后来才开始转型。“从高中低端产业[ChanYe]来说，高端产业[ChanYe]包括金融服务、管理咨询、信息产业[ChanYe]等资本密集型、智力密集型产业[ChanYe]，中端产业[ChanYe]包括高端的制造业，属于资本密集和劳动密集同时存在；低端产业[ChanYe]则是指劳动密集型行业[XingYe]。”张辉表示，同样，这些产业[ChanYe]按高、中、低端来看，其对成本的承受能力的高低，也遵循了这一规律，而这些成本包括劳动力成本、居住办公成本、交通成本等。

实际上，不仅传统制造业在北京[BeiJing]离开，从纽曼[NiuMan]总部南迁来看，智力密集型与劳动密集型同时并存的中端行业[XingYe]，也在离开北京[BeiJing]。

根据本报记者从天津某开发区了解到的信息，包括国内一流的信息技术外包企业等纯粹的智力密集型企业，也计划在天津开辟重要的业务阵地。该开发区招商负责人表示，许多有意向的企业，都是来自一线城市。

而北京[BeiJing]甲级写字楼[XieZiLou]市场的变化，也能为北京[BeiJing]产业[ChanYe]的分化提供一定的佐证。

世邦魏理仕办公楼服务部董事黄蔚说，今年一季度和去年四季度比，情况就已经大不同，简单说现在已经不是看出租率，而是看谁的租金贵。去年租金还是200元/平方米/月，现在就已经到了300元/平方米/月。“由于租金快速上涨，现在反而出现这样一种趋势，开发商不再看企业资质、属于哪一类行业[XingYe]，谁付得起租金，就租给谁。”黄蔚说，现在市场需求量的旺盛可以说前所未见，需求量主要来自PE、私募、投资、银行、能源、制药等行业[XingYe]，并且是以中资企业为主。

在以往的甲级写字楼[XieZiLou]市场中，外资公司[GongSi]是最主要的客户源之一。现在情况发生了很大的变化，黄蔚表示，现在一个独特的现象就是中资公司[GongSi]的崛起，他们做决定快、给的租金高。金融危机之后，甲级写字楼[XieZiLou]租赁市场，中资公司[GongSi]就比外资活跃，而这些中资公司[GongSi]以金融业为主。

不仅如此，中资公司[GongSi]在甲级写字楼[XieZiLou]租赁中的数量，也相当可观。“以金融街为例，去年的成交量中，一半以上的成交都是中资公司[GongSi]。”黄蔚说，以位于金融街的甲级写字楼[XieZiLou]太平洋保险大厦为例，该写字楼[XieZiLou]于去年10月正式面向市场招租，总建筑面积7万多平方米，今年2月已经满租，全部租户都是中资公司[GongSi]，主要是金融机构。目前，该写字楼[XieZiLou]租金达380元/平方米/月。

黄蔚表示，据她目前所知的租赁需求在1万平方米以上四个大单租户，分别是两个央企、两个跨国公司[GongSi]。

在甲级写字楼[XieZiLou]市场，租金高企以及金融、银行等实力丰厚租户的争夺，实际上已经在逐步挤压一些竞争力相对较弱的行业[XingYe]。

以IT行业[XingYe]为例，以该行业[XingYe]的传统来看，其要求租金相对较低，又希望有好的办公环境、激发员工的创造力，此外，和银行、咨询等行业[XingYe]不同，IT行业[XingYe]一般还需要生产投资部分，有研发和生产成本。

黄蔚表示，不久前其代理过一个电脑品牌公司[GongSi]的租赁交易，租赁面积超过1万平方米，最后在一个郊区项目中成交。

随着核心商务区写字楼[XieZiLou]租金的上涨，“郊区化”正在成为一种趋势，即搬迁到非核心商圈的写字楼[XieZiLou]，望京、酒仙桥等相对偏远区域已经显示出其吸引力。“从世界范围内来看，发达国家的CBD入驻行业[XingYe]是比较集中的，以银行、咨询、投资行业[XingYe]为主。从这一点来看，北京[BeiJing]目前还比较多元。”黄蔚说。

随着城市的发展，办公租金以及居住、生活成本的不断上升，北京[BeiJing]的产业[ChanYe]挤出效应还将进一步进行。