未来5年，我国将建设[JianShe]3600万套保障房。据测算，如此大规模建设[JianShe]，投资额高达5.5万亿元。钱从哪里来？土地从哪里来？

　　不同于以往政府[ZhengFu]耗费巨资新建公租房[ZuFang]、收购社会房源用于公租房[ZuFang]，北京市大兴区政府[ZhengFu]另辟蹊径，低成本租赁闲置回迁房，将其变身“公租房[ZuFang]”。

　　对此，房地产领域权威专家告诉《法治周末》记者，政府[ZhengFu]建设[JianShe]的公租房[ZuFang]越多，背的包袱越重。因此，公租房[ZuFang]不能单纯依靠政府[ZhengFu]出资建设[JianShe]或者回购管理

　　法治周末记者 高原

　　“我们家有6口人，分了8套回迁房。”北京市大兴区黄村镇农民王伟，指着镇上枣园尚城小区一片新盖起来的楼房对《法治周末》记者说。

　　1套三居、2套一居、5套两居，除了自家住两套，王伟说，余下的肯定要出租。但对于租给谁，怎么租，王伟开始并没有概念，他说：“当时想着就交给市场上的中介呗。”

　　黄村镇干部的“家访”让王伟认识了一条新的租房[ZuFang]路径。

　　据他介绍，2010年年底，镇政府[ZhengFu]组织干部到他家里走访，问是否可以将“回迁房”转交政府[ZhengFu]委托的中介公司代理租赁，最后再将租金全额返还。

　　“我们当时最关心的是租赁的价格：交给政府[ZhengFu]，会不会比市场上的价格低？”王伟说这是他当时最大的疑问。

　　对于农民的担忧，政府[ZhengFu]一位负责人表示：“绝不让老百姓吃亏。”

　　对于政府[ZhengFu]作出的绝不会低于周边区域房屋出租价格的承诺，王伟“很放心”，他说：“把钥匙交给政府[ZhengFu]后，政府[ZhengFu]一次性支付了一年的租金。”

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《法治周末》记者采访时表示，目前在包括公租房[ZuFang]在内的保障房建设[JianShe]中，单靠政府[ZhengFu]资金规模化建设[JianShe]难以支撑，引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房[ZhuFang]建设[JianShe]是一条值得探究的思路。

　　政府[ZhengFu]作“二房东”省钱省地

　　通过推行代理租赁制，由政府[ZhengFu]委托中介机构免费将农民空闲的“回迁房”集中托管，统一租赁。

　　大兴区四海村，村民贾文通站在一大片废墟上，仔细辨认。这里曾是他生活了60年的地方，因为征地拆迁，现在已经完全看不出原来的模样。从爷爷那一辈置办这块地开始，贾家的一家老小都在这儿过活。

　　每隔10多天，贾文通就要溜达回来，在废墟上站一会儿。“心里有点空。”贾文通说。尽管因为拆迁，他们一家6口人将获得8套回迁房和一笔补偿款。

　　在他的盘算里，1套三居、2套一居、5套两居，一家人自己住两套，余下的出租。

　　为了加速北京南部制造业新区的建设[JianShe]，为产业发展提供足够的空间，大兴区和北京经济技术开发区联合启动了12平方公里扩区拆迁项目，涉及大兴区18个村。

　　贾文通所在的瀛海镇就占了17个村。这些村里的家家户户，和贾文通有着相近的打算。

　　而紧邻的亦庄新城，产业工人没地方住成为最大的难题。他们大多属于不够廉租房[ZuFang]条件的“夹心层”，需要大量的公租房[ZuFang]。

　　一边是大量面临闲置的“回迁房”，一边是园区务工人员住房[ZhuFang]的短缺。瀛海镇首次将代理租赁与公租房[ZuFang]需求联系在了一起。

　　瀛海镇政府[ZhengFu]一位负责人粗略算了一笔账，像贾文通这样的拆迁户，镇里共有5000户，他们将获得14000多套住房[ZhuFang]。如果一半用于实际居住，每户平均近1.5套房子，一般来说绰绰有余。剩余的7000套、近50万平方米的回迁房将处于闲置状态。

　　“如果能把50万平方米闲置回迁房‘变身’公租房[ZuFang]，按每平方米3500元建安费计算，加上土地、公共配套资金，少说能节省35亿元。”这位负责人说。

　　镇政府[ZhengFu]为此想了个“两全”的办法———通过推行代理租赁制，由政府[ZhengFu]委托中介机构免费将农民空闲的“回迁房”集中托管，统一租赁。

　　施行代理租赁制之后，租赁前的把关、租赁双方矛盾的调解都将由中介负责。此外，中介直接掌握承租人的“第一手材料”，“以人管人”变成“以房管人”，由此也给出租方减轻了负担。

　　有关专家据此指出：未来的中介公司在就房源信息牵线搭桥之外，也能够承担起政府[ZhengFu]的社会管理和公共服务方面的部分职能。

　　对于北京市大兴区这种公租房[ZuFang]来源模式，全国政协委员郑祖康认为：“政府[ZhengFu]作为‘二房东’把这些房源以公租房[ZuFang]的形式提供给有需要的人群，在筹建公租房[ZuFang]的前期投入方面会有大量减少，而政府[ZhengFu]补贴房租差价的公益性质也可以显现。”

　　郑祖康说，由于廉租房[ZuFang]、公租房[ZuFang]的资金回流速度慢，政府[ZhengFu]需要注入大量资金。“政府[ZhengFu]可以在市场上租赁老百姓手中的房源，比如在一个社区内集中租赁一批面积在60平方米左右的房源，与房东签订5年到10年的租赁合同，并对租金加以说明。”

　　反对声与力挺声并存

　　如果不去调动市场的力量，政府[ZhengFu]建的公租房[ZuFang]越多，背的包袱会越重。

　　“大兴区政府[ZhengFu]是在扰乱中介市场的市场秩序。”著名房地产律师秦兵在接受《法治周末》记者采访时说，这种做法违背了市场经济的常识。

　　秦兵认为，政府[ZhengFu]参与市场管制有增税、定额等8种方式，而最差的一种就是政府[ZhengFu]自己参与市场竞争。“政府[ZhengFu]完全可以通过立法监管等对房产中介这个市场进行调控，发挥政府[ZhengFu]应有的功能。”

　　对于大兴区的这一做法，北京市住保办相关负责人表示，政府[ZhengFu]的态度只有两个字：支持！而且会逐渐推广。这种模式符合住房[ZhuFang]和城乡建设[JianShe]部关于公租房[ZuFang]建设[JianShe]的要求，除新建和收购以外，可以租赁部分房屋，作为公租房[ZuFang]源。

　　据了解，今年全国多个城市正式开始建设[JianShe]公租房[ZuFang]。但公租房[ZuFang]回收资金的周期要相对较长，天然阻碍了开发商开发的动力。而大兴区这种模式，政府[ZhengFu]组织租赁并垫付差价的投入，相比直接投入建设[JianShe]的资金要少很多。

　　据《法治周末》记者了解，这种思路得到了北京市主要领导的肯定。

　　今年3月15日上午，北京市委书记刘淇的脚步曾停留在黄村镇枣园尚城小区，就“加快保障性住房[ZhuFang]建设[JianShe]，着力保障和改善民生”主题进行调查研究。

　　刘淇强调，要加快公租房[ZuFang]建设[JianShe]，“增加公租房[ZuFang]来源”，提升包括公租房[ZuFang]在内的出租房[ZuFang]管理水平，逐步形成以出租房[ZuFang]为主的保障性住房[ZhuFang]供应体系。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩对《法治周末》记者说：“如果不去调动市场的力量，政府[ZhengFu]建的公租房[ZuFang]越多背的包袱会越重。”

　　董藩认为，公租房[ZuFang]不能单纯依靠政府[ZhengFu]出资建设[JianShe]或者回购管理，借助市场手段来引入社会资本才更符合市场需求和操作的可持续性。

　　中国房地产联盟副秘书长陈云峰也认为，这种公租房[ZuFang]的公益性首先就体现在可以满足广大外来务工人员住房[ZhuFang]需求上。这不仅仅包括产业工人，还包括那些刚毕业的大学生。

　　近日，北京市规划委主任黄艳也表示：北京将逐渐加大公租房[ZuFang]的建设[JianShe]力度，今后公租房[ZuFang]在北京的政策房中将占主导地位。

　　占主导地位，也即住房[ZhuFang]供应量或政策覆盖面最大。也就是说，在由廉租房[ZuFang]、经济适用房、公共租赁房、限价房等组成的政策性住房[ZhuFang]体系中，公共租赁房将成为“老大”。北京的这一提法，在全国属于绝无仅有，将问世仅3年的公租房[ZuFang]推到了一个新的地位上。

　　地方对国家政策消极有原因

　　钱从哪里来？土地从哪里来？

　　中央将保障房指标层层拆解，分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，地方积极性不高。

　　2008年年初，住房[ZhuFang]和城乡建设[JianShe]部部长姜伟新表示：要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房[ZhuFang]供应条件、又无力购买普通商品住房[ZhuFang]的“夹心层”群体的住房[ZhuFang]问题。

　　公租房[ZuFang]领域第一个“吃螃蟹”的城市是深圳市———该市2008年1月出台相关文件。

　　2009年，国家开始研究制定公共租赁住房[ZhuFang]指导意见。

　　2009年8月1日，《北京市公共租赁住房[ZhuFang]管理办法(试行)》，这是全国第二个率先出台相关规定的城市，北京的公共租赁房由政府[ZhengFu]提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房[ZhuFang]困难家庭等群体出租。

　　同年，常州、厦门、重庆等少数城市也开始实质性的尝试。

　　2010年1月，“国十一条”出台，明确规定各地应把公共租赁住房[ZhuFang]列入本地2010年至2012年住房[ZhuFang]建设[JianShe]规划。

　　与商品房市场相比，保障性住房[ZhuFang]的投入大、产出少，这使得地方政府[ZhengFu]在推动住房[ZhuFang]保障的问题上存在着较大顾虑。

　　以目前地价较高的一线城市为例，如果通过土地划拨来建设[JianShe]，公租房[ZuFang]的各项成本合计预计可达每平方米5000元，按照每套房40平方米计算，其单套成本将达到20万元。如果每个月租金1000元，新建公租房[ZuFang]需要将近20年才能收回投资。这样的回报率，甚至连偿还贷款利息都不够。

　　受访专家认为，我国的保障房建设[JianShe]长期以来延续“自上而下”的模式，即政府[ZhengFu]将保障房指标层层拆解，分到各个市县，没有考虑到地方的财力情况，这也是地方积极性不高的一个原因。

　　如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年的保障房建设[JianShe]算一笔账，给出的数据投资总量为4838亿元，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿元的海量，资金需求缺口8162亿元。

　　未来5年，我国将建设[JianShe]3600万套保障房。据测算，如此大规模建设[JianShe]，投资额高达5.5万亿元。钱从哪里来？

　　陈国强在接受《法治周末》记者采访时表示，目前在包括公租房[ZuFang]在内的保障房建设[JianShe]中，单靠政府[ZhengFu]资金规模化建设[JianShe]难以支撑，引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房[ZhuFang]建设[JianShe]是一条值得探究的思路。

　　“不过这种探索要成为现实，还需出台具体的政策法规。公租房[ZuFang]的发展模式应该是多元的，包括新建、改建、收购、政府[ZhengFu]对社会房源进行改造等，地方政府[ZhengFu]可以有更多的探索。”陈国强说。

　　除了资金，土地问题也是重要的约束。因为每年新增住房[ZhuFang]用地是一定的，保障房用地占比提高，就会影响商品房的用地规模，进而影响当地的土地收益。

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　“租为主、买为辅”是国家政策思路的回归

　　法治周末记者 高原

　　1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房[ZhuFang]制度改革加快住房[ZhuFang]建设[JianShe]的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房[ZhuFang]实物分配，逐步实行住房[ZhuFang]分配货币化。这被称为我国历史上首次“房改”，并确立了日后长达12年的“重买轻租”住房[ZhuFang]保障体系。

　　与此同时，在确立经济适用房作为保障性住房[ZhuFang]供应主体的过程中，原建设[JianShe]部内部就“房子建完以后是售还是租”曾争论数年。

　　在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，房屋租赁市场这个“中国住房[ZhuFang]制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因。

　　2009年，针对房地产市场的失衡现象，14位房地产界专家联名上书，建议进行“二次房改”，并提交了意见稿。

　　陈国强并不同意“二次房改”的说法。

　　“从1998年到现在，我们走了很多弯路，造成了现在的市场供应不足。”陈国强说。把不需要保障的阶层纳入保障群体，比如说机关公务员，这样就占了公共资源，许多需要保障的阶层反而没有得到保障。

　　全国人大代表程恩富说：“除了20%左右的高收入群体可以购买商品房，其余的都可以通过租公租房[ZuFang]或者私租房[ZuFang]解决住房[ZhuFang]问题，农民和大学生也可以涵盖在内。”

　　在这种思路下，通过大力发展廉租房[ZuFang]，最终能够保障占城镇总人口5%至10%左右的低收入、居住困难群体。通过经济适用房制度，大致能解决5%至10%左右的中低收入群体的购房问题。

　　还有10%至20%的低收入和中低收入群体(包括外来人口)或者不符合廉租房[ZuFang]准入标准，或者买不起经济适用房和普通商品房，这就是我们常说的“夹心层”，政府[ZhengFu]应该通过公共租赁房解决其居住问题，其租金补贴标准要比廉租房[ZuFang]低。

　　受访专家表示，有房住，并非都要购房。政府[ZhengFu]全部解决居民住房[ZhuFang]，或者居民全部买房，这在任何国家都做不到。

　　“现在，我国确定以租为主、以买为辅的思路，是住房[ZhuFang]政策思路的回归。”陈国强说。

（编辑：SN002）