朗琴园物业[WuYe]向小区[XiaoQu]业主[YeZhu]发放现金红包。本报记者任峰涛摄

　　最近，西城区朗琴园小区[XiaoQu]因向全体业主[YeZhu]发放公共收益再次成为社会关注的焦点。3年前，该小区[XiaoQu]就因采用信托契约管理物业[WuYe]而被喻为国内第一个吃螃蟹的物业[WuYe]。

　　从业主[YeZhu]不满停车费涨价堵门维权，到领回自己的公共收益，一个起步于重重矛盾的小区[XiaoQu]究竟如何走向自治？物业[WuYe]、业委会和业主[YeZhu]之间，又经历着怎样的联手和博弈？朗琴园的自治之路又将带给其他社区怎样的镜鉴？本报记者对此进行了调查。

　　业主[YeZhu]领现金收益红包

　　4月28日下午4点，西城区朗琴园物业[WuYe]办公室，家住12号楼的饶女士在同意领取名册上签字，拿到了写有自己名字和房号的红包。红包内装着自家2008年的公共收益242.14元(按家中面积151平方米算出)，“住了6年了，以前都是交钱，领钱还是第一次。”饶女士高兴地说。

　　据了解，该小区[XiaoQu]2415户业主[YeZhu]于2002年开始分批入住。2007年11月20日，小区[XiaoQu]业委会罢免前期物业[WuYe]，嘉浩物业[WuYe]进驻小区[XiaoQu]并依据信托契约制度开始服务。今年3月份，嘉浩向全体业主[YeZhu]公示公共收益分配建议方案，称3年来小区[XiaoQu]公共收益已累积568.74万元。2008年，共收取广告费、公共场地使用费等75.49万元，扣除17.26万元的经营成本后尚余58.23万元。根据小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理信托契约，在保证小区[XiaoQu]正常运营流动资金的前提下，物业[WuYe]采取隔年返还的方式向业主[YeZhu]发放2008年的公共收益。

　　截至当日下午5点，3天时间已有700多户业主[YeZhu]从物业[WuYe]领取了公共收益。“会接着发，6月份前全部发完。”该小区[XiaoQu]嘉浩物业[WuYe]经理邢俊霞称，“看到业主[YeZhu]领钱高兴，自己也很激动。”

　　多次冲突逼出业委会

　　和不少小区[XiaoQu]一样，最初的朗琴园小区[XiaoQu]也面临着开发商单方面提高停车费的麻烦。“地上车位从每月150元提到每小时2元，地下车位也涨了，并且要一交两年。”“开发商、物业[WuYe]在小区[XiaoQu]里想怎么样就怎么样。”“推了业主[YeZhu]代表，但多次谈判都破裂了。”业主[YeZhu]们纷纷反映，单个业主[YeZhu]根本没渠道也没资格和开发商及物业[WuYe]谈判。

　　谈不拢，业主[YeZhu]们决定联合行动维权。2006年3月9日，数百名业主[YeZhu]开车堵住小区[XiaoQu]大门，引发政府部门介入干预调查才散。这就是该小区[XiaoQu]历史中的“堵门”事件。

　　此后的“打井”事件又一次将业主[YeZhu]和开发商、物业[WuYe]之间的矛盾推向白热化。“他们在院内及附近私自挖了18口深井，为新建商务楼供水，有6口井距楼房不足20米，大家担心楼体塌陷。”后来成立的小区[XiaoQu]业委会相关负责人栾继敏称。据了解，现场业主[YeZhu]自发聚集并阻止工人施工引发冲突，更有业主[YeZhu]掉进井沟。

　　“这些事件促进了业主[YeZhu]维权意识的觉醒，也让大家看到只有成立业主[YeZhu]大会，选举出业委会，我们才有力量和开发商、物业[WuYe]抗衡。”栾继敏称。

　　2007年4月，朗琴园小区[XiaoQu]成立了首届业主[YeZhu]委员会。2007年11月4日，业委会召开维权大会，罢免现行物业[WuYe]，重新选聘新物业[WuYe]，推出物业[WuYe]管理信托契约，并由此走上了起诉开发商封井、拆除违建小黄楼、抵制地库被拍卖等一系列诉讼维权之路。

　　律师说法

　　朗琴园模式促各方参与管理

　　北京仁和律师事务所律师孟宪生称，朗琴园小区[XiaoQu]的物业[WuYe]管理模式，是在现有法律框架下设计的一次尝试，其运行初步显示了信托关系在财产管理上的优越性。

　　朗琴园物业[WuYe]管理信托模式设计之初，是希望通过信托制度，建立一个业主[YeZhu]个体、业主[YeZhu]团体、业主[YeZhu]组织、物业[WuYe]服务企业共同参与的制度平台，通过这个平台，设立多个系统启动按钮，致使小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理系统不至于因为某个冲突出现影响到小区[XiaoQu]的运作，也就是只要一个按钮启动，就能保证物业[WuYe]管理系统基本运作；如果各部分能够协调运转，可使小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理更富有效率。

　　专家解读

　　信托契约制在多个社区推广

　　社区专家、朗琴园业委会顾问、物业[WuYe]管理信托契约设计人舒可心称，目前，该信托契约管理模式已在北京市多家小区[XiaoQu]推广，且依据各小区[XiaoQu]情况有17次重写。

　　舒可心介绍，目前在我国主要有两种物业[WuYe]管理模式，即酬金制和包干制。两个制度中，单个业主[YeZhu]无权和物业[WuYe]公司对抗，就像蚂蚁吃大象，而信托赋予单个业主[YeZhu]的建议、监督、知情权，其本质正是对酬金制的回归。

　　信托契约制约束物业[WuYe]

　　为加强小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理，维护业主[YeZhu]共有利益，依据《信托法》和新颁布的《物权法》，2007年10月，小区[XiaoQu]业主[YeZhu]大会表决通过了《朗琴园小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理权信托契约》，并以此启动了选聘新管家活动。“矛盾积累太深太久了，一听要换物业[WuYe]，几乎是一呼百应。”业主[YeZhu]陈先生称。

　　依据信托契约，委托人为小区[XiaoQu]业主[YeZhu]大会，受托人为物业[WuYe]公司，受益人为全体业主[YeZhu]，受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。信托契约在物业[WuYe]费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，也都作了详细的规划和确定。

　　信托契约规定物业[WuYe]费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主[YeZhu]公示上月财务报告。该契约的核心，是将建议权、知情权和监督权还给了每一位业主[YeZhu]。

　　2007年11月，北京嘉浩物业[WuYe]公司从10余家竞聘物业[WuYe]中胜出，取得对小区[XiaoQu]的服务权，嘉浩也由此被称为“第一个敢吃螃蟹的物业[WuYe]”。契约规定，嘉浩只能按财务预算支取花费，并按照物业[WuYe]费支出的6%领取酬金，“按支出领取报酬是防止管家抠门，只收钱不花钱。”嘉浩物业[WuYe]经理邢俊霞解释说。

　　“任何一位业主[YeZhu]，都可以查账，”业主[YeZhu]潘阿姨称，她和小区[XiaoQu]几位懂财务和审计的邻居自发组成了财务监督小组，每月审查物业[WuYe]收支，“一直执行得不错”。

　　物业[WuYe]业委会对抗发展

　　朗琴园业委会并没有因为嘉浩物业[WuYe]是自己招聘来的就放松要求，“冲突、指责这都是常有的事儿。”栾继敏称。此次公共收益的发放更是将物业[WuYe]与业委会之间的博弈推向了顶点。

　　“不满意，”面对业主[YeZhu]高高兴兴领取红包的场面，4月28日下午，该小区[XiaoQu]业委会一相关负责人仍明确表达对物业[WuYe]的不满。据了解，业委会认为物业[WuYe]公司应在对2008年的公共收益58万余元进行审计以及业主[YeZhu]大会表决后，才能向全体业主[YeZhu]发放，“物业[WuYe]私自发放，这明显没有按程序走。”

　　对此，嘉浩物业[WuYe]回应称“问心无愧”。“发钱的建议方案公告后，业主[YeZhu]们对何时发钱非常关心，有业主[YeZhu]在论坛发帖问，也时常有到办公室来问情况的。从3月15日我们就向业委会提请召开业主[YeZhu]大会，但业委会一直称数额仍在审计中，但实际上从去年5月份就开始审计了。向业主[YeZhu]返还公共收益是一件好事，我想业主[YeZhu]签名领取就相当于共同决定。”嘉浩物业[WuYe]经理邢俊霞称。

　　对于业委会质疑的公共收益数额问题，邢俊霞表示明细收支均可查账，“看大家领钱时的开心劲，我想这一步走对了。”

　　几乎同时，物业[WuYe]也面临着业委会关于房屋租赁协议的“弹劾”。前不久，物业[WuYe]将小区[XiaoQu]4号楼地下一层30平米租给中国移动北京分公司，签订30年合同20万元租金。不少业主[YeZhu]喊“租亏了”。业委会指责物业[WuYe]公司私自出租公共财产，物业[WuYe]公司却认为在帮业主[YeZhu]经营，租金一年一交，都记录在收支明细中。“业委会的指责令我们很委屈。”邢俊霞称。

　　另外，嘉浩物业[WuYe]自入住小区[XiaoQu]后，也曾和业委会、业主[YeZhu]等就停车、安全、环境等方面不断地沟通。诸如此类的博弈几乎就是业委会与物业[WuYe]之间的常态。在不断的调和下，小区[XiaoQu]物业[WuYe]费收缴率从开始的30%逐渐提高到了90%。“住着很舒服，园子里风景很好，很安全。”业主[YeZhu]陈阿姨称。

　　朗琴园大事记

　　◎2006年3月9日开发商单方提高停车费价格，业主[YeZhu]开车堵门。

　　◎2007年4月小区[XiaoQu]成立业主[YeZhu]大会，选出业委会。

　　◎2007年7月开发商在小区[XiaoQu]内及周围打井18口，业主[YeZhu]担心深井会致房子倒塌奔走维权。此后，小区[XiaoQu]开始长达两年的诉讼。小区[XiaoQu]深井最后被封。

　　◎2007年10月16日小区[XiaoQu]物业[WuYe]管理信托契约出台并开始运行。

　　◎2007年11月20日业主[YeZhu]罢免前期物业[WuYe]，新物业[WuYe]入驻小区[XiaoQu]并依据信托契约制度开始服务。

　　◎2009年7月小区[XiaoQu]起诉市规划委，要求拆除小区[XiaoQu]东南角违建小黄楼。2010年8月，小黄楼拆除。

　　◎2009年9月小区[XiaoQu]地库面临被拍卖，业主[YeZhu]代表奔赴广东提出执行异议。

　　◎2011年4月26日地库最终被卖掉。

　　◎2009年7月全面清查小区[XiaoQu]技术图纸档案。

　　◎2010年初小区[XiaoQu]所有共有产权房屋清查完毕，共清查出开发商无档案房屋11套，欠缴物业[WuYe]费17万元。

　　◎2011年4月26日物业[WuYe]开始向业主[YeZhu]发放公共收益。

（编辑：SN021）