随着《北京市物业[WuYe]管理办法》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区[XiaoQu]管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业[WuYe]费评估不准售房。同时，根据《北京市物业[WuYe]管理办法》规定，众多小区[XiaoQu]开始定期“晒”物业[WuYe]账本。  但是，很多小区[XiaoQu]业主[YeZhu]在物业[WuYe]账本的一串串数字前犯了难：物业[WuYe]费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽合理，如何了解

　　和监督物业[WuYe]费的使用情况？

　　北京市品阁小区[XiaoQu]原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区[XiaoQu]管理经验，在研究了数百万字的物业[WuYe]管理资料后，编写出了一套《物业[WuYe]费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主[YeZhu]和物业[WuYe]服务企业。记者在调查中发现，如果物业[WuYe]账本精打细算，不仅物业[WuYe]费能够节省10%-15%，而且北京市各小区[XiaoQu]总节能率可达15%-30%。

　　物业[WuYe]成本到底多高

　　保安刮胡子、理发的钱

　　都应该算进去

　　在业主[YeZhu]物业[WuYe]工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业[WuYe]费测算手册》——这可是他花费5年心血的“研究成果”。

　　“不论业主[YeZhu]，还是物业[WuYe]服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。”邵里庭笑着说。

　　算清物业[WuYe]费到底难不难？“小学水平就行，不需要什么高深的知识。”邵里庭列出了一个框架图——物业[WuYe]费的构成很简单：物业[WuYe]服务成本+利润(酬金)+税金。

　　“物业[WuYe]服务成本中，主要包括保洁、保安等9项开支。”为让记者听得更明白，他以“保安”这一工种来举例：

　　“例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区[XiaoQu]人力资源消耗最多的一项。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费——这些都可以通过定额的方式确定。”

　　是否每个不同的小区[XiaoQu]都是一样的？

　　“并非如此，但计算方法相同。”邵里庭说，不同的小区[XiaoQu]之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。

　　“以一个建筑面积10万平方米的小区[XiaoQu]为例，有两个小区[XiaoQu]出入口。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”

　　这样，就可以计算出来小区[XiaoQu]每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。

　　而在算清相关费用后，业主[YeZhu]就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业[WuYe]费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设条件，小区[XiaoQu]保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。

　　“其实这些测算方法在北京市物业[WuYe]费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主[YeZhu]并不了解，甚至很多物业[WuYe]服务企业也并不清楚。”邵里庭说。

　　只用一块电表引来糊涂账

　　业主[YeZhu]说物业[WuYe]黑心贪电费，双方都不服气

　　算不清物业[WuYe]费，“后果很严重”。

　　记者发现，北京近期一些小区[XiaoQu]连续出现物业[WuYe]公司“不辞而别”的怪现象。究竟中间发生了什么？

　　根据记者调查，几家物业[WuYe]服务企业给出了相似的说法，干不下去的原因往往一是业主[YeZhu]欠缴物业[WuYe]费，二是去向不明的能源费，而两者的比例为三七开。

　　“据我们自己的统计，一个月实际只用了三四万，却丢了七八万的电费。这是最关键的。2009年全年才交了50多万元电费，到2010年居然要交120多万元，可一年收到的物业[WuYe]费才200多万，整个下来根本入不敷出。”宣布撤离远洋德邑小区[XiaoQu]的华安物业[WuYe]公司经理王先生向记者抱怨。

　　高额电价为何会吓跑物业[WuYe]公司？“大头在电费上，根本找不到是谁偷的电。”王先生表示，公司查了很多原因，结论是肯定有人偷电。“偷电技术太高了，防不胜防。”

　　远洋德邑的例子说明了什么？业主[YeZhu]和物业[WuYe]究竟能否算清账目，查清其中的症结？

　　“小区[XiaoQu]用电包括很多方面：电梯、照明、灌溉、锅炉等等，不同的电，价格不同。民用电0.488元，照明电0.62元，商业电1.08元，但多数物业[WuYe]采用包干制，整个能耗最后是个统一数字，究竟电耗在哪里，并不清楚。”邵里庭分析说。

　　邵里庭以海淀区首家自主管理的小区[XiaoQu]——品阁小区[XiaoQu]作为对照。

　　小区[XiaoQu]原先只有一块总电表，业主[YeZhu]自管之后根据不同的用电项目又安装了11块电表。原来1块电表，根本算不出来电究竟是怎么消耗的，装了11块电表后，什么地方超标，什么地方是用电大户，什么地方能节省，一目了然。”他说，小区[XiaoQu]从原先的每月1万元电费，降到了后来7000元电费，节省了30%。

　　“现实情况是，多数社区只有一笔看似清楚实则糊涂的总账。浪费的地方不知道在哪里浪费的，能节约的也节约不了。”邵里庭强调，这是问题的根本所在。

　　记者在采访中也发现，不少新建小区[XiaoQu]长期使用临电，统一按照一种能源电价格计算，结果业主[YeZhu]算不清，物业[WuYe]也算不清，双方口舌不断。“说物业[WuYe]公司黑了心，贪了电费，双方都很不服气。”

　　他通过多年物业[WuYe]管理经验发现，一方面，业主[YeZhu]不懂得如何对小区[XiaoQu]进行创新管理、科学管理；另一方面，物业[WuYe]服务公司对于业主[YeZhu]的抱怨，自己也不知道从哪里着手解决。“算清账目，应用计量管理，不仅能解决业主[YeZhu]与物业[WuYe]的矛盾，还能开源节流，但这一前提是实施酬金制。”据他介绍，目前北京部分小区[XiaoQu]开始与节能公司合作，作为业主[YeZhu]一方，是“零投入”，而对于小区[XiaoQu]来说，能耗可减少15%。

　　根据业主[YeZhu]物业[WuYe]工作室初步测算，北京3000余个住宅小区[XiaoQu]如果均实施计量管理，不仅物业[WuYe]费能够节省10%-15%，而且北京市各小区[XiaoQu]总节能率可达15%-30%。

　　物业[WuYe]喊涨业主[YeZhu]喊降

　　按真实发生的物业[WuYe]费缴，

　　才是解决问题的思路

　　对于业主[YeZhu]与物业[WuYe]之间的长期矛盾，邵里庭深有感触。“很多业主[YeZhu]以为物业[WuYe]服务公司就是看个门、扫扫地、收费，不清楚还有那么多需要花钱的地方。所以经常出现物业[WuYe]公司觉得不交物业[WuYe]费耍赖皮，业主[YeZhu]却觉得自己为什么要花那么多钱。”

　　物业[WuYe]公司抱怨最多的是：什么都涨价了，为什么物业[WuYe]费不涨？业主[YeZhu]的回应是：服务还达不到标准，凭什么涨物业[WuYe]费？应该降价！一个要涨，一个要降，物业[WuYe]公司与业主[YeZhu]之间缺少契合点的“交集”，怎么解决？

　　“酬金制。”邵里庭给出自己的建议：公开透明把所有费用，计算标准一致，最后算出真实的物业[WuYe]费，按照实际发生去支付，谁也不吃亏、谁也不占便宜。最终双方看似不可调和的矛盾才有望妥善解决。

　　他的逻辑是：交物业[WuYe]费问题是小区[XiaoQu]现实中最大的矛盾。“但首先是把账算清楚，明明白白公示，业主[YeZhu]知道把每一笔钱花在哪里，缴费自觉性才会提高。”

　　在率先实施业主[YeZhu]自管的品阁小区[XiaoQu]，每一位业主[YeZhu]都可以查阅自己小区[XiaoQu]每个月的账目明细。物业[WuYe]费的收缴率从原先的三成上升到九成，还有一成与开发商直接相关。

　　“酬金制是对物业[WuYe]服务以报酬的形式支付所购买的服务。酬金制不仅要比较精确的计算各种费用，更重要的是提出小区[XiaoQu]业主[YeZhu]需要什么样的标准。——依据不同等级的服务标准，业主[YeZhu]缴纳不同的物业[WuYe]费。”邵里庭认为，这将是北京所有小区[XiaoQu]未来物业[WuYe]收费的主流形式。

　　算清了物业[WuYe]费，能不能享受到相应等级的服务标准？记者了解到，目前北京市已下发了一系列的第三方服务质量评估监理的文件。“用专业的人帮业主[YeZhu]办专业的事”，目前部分小区[XiaoQu]如建外SOHO西区已经开始实践，基本上获得业主[YeZhu]、物业[WuYe]、评估者三方的认可并开始产生效益。

　　“这是破解社区矛盾的一把钥匙。”邵里庭说。“社区的和谐、可持续发展的破题之法正在于此。而解决了业主[YeZhu]与物业[WuYe]的矛盾，在很大程度上就解决了小区[XiaoQu]的维稳问题。”J145

　　名词解释

　　物业[WuYe]服务成本

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业[WuYe]共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业[WuYe]管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业[WuYe]管理区域绿化养护费用；

　　5、物业[WuYe]管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业[WuYe]服务企业固定资产折旧；

　　8、物业[WuYe]共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；  9、经业主[YeZhu]同意的其他费用。

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