今后，房东不得未经房客同意中途擅自涨房租，而租房[ZuFang]市场价格如果有暴涨等异常波动，北京职能部门将动用临时干预措施，稳定价格。昨日，北京市政府发布《北京市房屋租赁[ZuLin]管理若干规定》(以下简称《规定》)政府令。

　　据初步统计，这是自1995年起，北京第5次修订房屋租赁[ZuLin]法规，2007版房屋租赁[ZuLin]法规只推行了两年，就再次进入修订期。对此，市政府针对《规定》发布的问答解释：2007版房屋租赁[ZuLin]法规实施后，出租房[ZuFang]屋管理出现了一系列新问题，如出租[ChuZu]人擅自缩短租赁[ZuLin]期限、提高租金[ZuJin]标准；群租现象较为突出等，因此再次修规。

　　1 政府可定指导价防盲目上涨

　　政策：租赁[ZuLin]市场在短期内出现租金[ZuJin]较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁[ZuLin]市场。

　　解读：北京房地产中介行业协会副会长李文杰认为，租金[ZuJin]上涨对于CPI的影响越来越大，而且也会影响到中低收入家庭的生活。此次提出政府可以采取必要的临时干预措施，是一个很重要的信号，需要关注下一步出台的具体措施。

　　他表示，目前对于商品房销售方面，政府采取了限价、限购等措施。对于租金[ZuJin]的临时干预，也不排除限租金[ZuJin]价格的办法。比如租金[ZuJin]上涨如果超过一定幅度，政府发布租金[ZuJin]指导价，根据指导价确定合理租金[ZuJin]，引导租金[ZuJin]定价合理，防止盲目上涨。不过他同时也认为，政府临时干预，实际操作上会有一定的难度，“房屋租金[ZuJin]是纯市场的价格，体现供求关系。如果要限制租金[ZuJin]，就会涉及出租[ChuZu]人的利益，需要权衡。”

　　2 房客不点头 房东不得加钱

　　政策：房屋租赁[ZuLin]期限内未经承租人同意，不得擅自缩短租赁[ZuLin]期限、增加租金[ZuJin]。出卖租赁[ZuLin]房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　解读：北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，最近一两年的租金[ZuJin]上涨很可能使得短期内一个月的租金[ZuJin]违约金不足以弥补租金[ZuJin]上涨。举例来说：在3月份甲乙双方签订了月租金[ZuJin]为2500元的租赁[ZuLin]合同，但是2个月后租金[ZuJin]如果上涨到2800元，剩余10个月房主就可以多赚取3000元，完全可以抵消2500元的违约金。

　　他认为，在目前租金[ZuJin]依然上涨的情况下，承租方在签订合同的时候，最好要求增加部分违约金。

　　李文杰表示，“现在房主不愿意长租，主要还是租金[ZuJin]上涨比较快，房主的预期较高。但租赁[ZuLin]是双方约定的合同关系，如何鼓励和支持长租，还需要具体的措施。比如长租的话，税费方面是否能够优惠。”

　　3 首次鼓励个人投资建公租房[ZuFang]

　　政策：市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房[ZuFang]、公共租赁[ZuLin]房。北京市鼓励企业、个人投资建设公共租赁[ZuLin]房。

　　解读：目前北京公租房[ZuFang]相关的政策中，只是明确鼓励国有企业、产业园区、社会单位利用自有土地建设公租房[ZuFang]，鼓励社会资金参与公租房[ZuFang]建设。但鼓励个人投资建设公租房[ZuFang]，此次还是首次提出。不过此次的《规定》中，并未明确个人投资建设公租房[ZuFang]的方式。

　　此前，广州等国内部分城市提出，鼓励机构和个人将符合标准的存量住房，向公租房[ZuFang]对象出租[ChuZu]。相关专家也认为，目前北京市场上出租[ChuZu]的房屋大约有200万套，如果政府“收储”这类房源用于公租房[ZuFang]的出租[ChuZu]，对于公租房[ZuFang]将是很大的补充。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍说，建议北京市可以利用市场上的闲散房源，合理规范出租[ChuZu]，增加租赁[ZuLin]市场的供应量。

　　4 房屋租赁[ZuLin]将建“官办中介”

　　政策：建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁[ZuLin]市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁[ZuLin]市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁[ZuLin]信息服务。

　　解读：近日北京市住建委在海淀区试点了二手房交易服务平台，“链家地产”首席市场分析师张月认为，这意味着今后房屋租赁[ZuLin]也将设置这样一个“官办平台”，发布房源信息，完成交易。这将从一定程度上解决租赁[ZuLin]市场信息不对称的问题。同时由于租赁[ZuLin]相对二手房交易要简单得多，因此消费者获得第一手信息更快，此外，官办平台的出租[ChuZu]信息准确真实，对于消费者来说，今后租房[ZuFang]将更加高效、顺畅和放心。

　　“这对目前的中介机构来说，将是个不小的冲击。”张月表示，目前中介机构主要的租赁[ZuLin]居间业务将随之受到强烈的冲击，利润和操作空间必然被压缩。将来中介机构必须体现出其在租赁[ZuLin]服务和管理上的优势，提供其他的增值服务等，“比如中介会主动打扫清洁出租[ChuZu]的房子，帮忙搬家等等。”

　　●出租[ChuZu]人不得单方面提高租金[ZuJin]或缩短租期。

　　●出租[ChuZu]人出卖租赁[ZuLin]房屋的，应当在合理期限内通知承租人。

　　●市和区、县政府应通过多种方式提供廉租房[ZuFang]、公租房[ZuFang]。鼓励企业、个人投资建设公租房[ZuFang]。

　　●短期内出现租金[ZuJin]较大波动等异常变化，行政部门可采取必要的临时干预措施，稳定市场。

　　●出租房[ZuFang]人均居住面积不得低于北京市规定的标准。不得将阳台、地下储藏室等作为卧室出租[ChuZu]供人员居住。

　　■ 影响

　　租金[ZuJin]再跳涨可能性将很小

　　链家地产首席市场分析师张月认为，《规定》出台，对于业主的出租[ChuZu]行为更加规范，随意涨价的现象将被禁止。同时租赁[ZuLin]房源供应充足后，业主的强势地位将逐渐改变。而行政手段进行干预的出现也将成为租金[ZuJin]上涨的最终杀手锏。综合作用下，租金[ZuJin]出现明显上涨以及跳涨的可能性将会很小。

　　本版采写/本报记者 马力 王姝

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