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北京研发用地被建商住楼出售 购房者面临被清退--国家年鉴

  
北京研发用地被建商住楼出售 购房者面临被清退--国家年鉴
  8月15日,中关村生命科学园区内,北清创意园周边被大量黄泥封堵,购房者只能爬泥土堆出入。本报记者 林阿珍 摄

  从审批拿地到盖房销售,12栋楼“变了性”。

  从交钱购买到售房入住,400余名业主遭从“合法”到“违法”的巨变。

  中关村生命科学园北清创业园,两级开放商纠纷,从法庭审判闹到政府专项研究,仍是陷入僵局。

  400余名购房者两年无法收房入住,只能无奈发问“为何违规得到一路审批,为何只能购房者承担后果”?

  三四米高的泥土堆,围住北清创意园的12栋楼房。

  这是中关村生命科学园的一角,是这个园区最佳最值钱的位置。

  爬过黄土堆,进入北清创意园,私家车、宠物狗、等候生意的装修队,一副新小区开始入住的景象。

  而岗亭玻璃窗上,两张醒目的白纸,上写黑字“项目未经过竣工验收,严禁一切装饰装修活动”。

  业主们称,北清创意园首批房子应在2009年4月交房,但至今没有交房。今年3月开始,中关村生命科学园用大量泥土封堵北清创意园。

  每月偿还银行贷款的业主们选择了强行入住,8月11日,数十名业主与保安发生肢体冲突,4名业主受伤入院。

  “研发楼”价格便宜“谁都能买”

  “商住两用房,层高5.5米,买一层送一层LOFT;均价每平方米13500元;65、110、130平方米三种户型。”

  这是2008年7月,购房者时宏业看到的北清创意园销售广告。售楼中心展示的130平方米样板间,客厅、卧室、厨房、卫生间等一应俱全。 “每平方米13500元”的价格与当时周边房价差不多,但因层高5.5米,可隔作上下两层,面积增加一倍,房价相当于每平方米6000多元。

  “还是很吸引人的”,时宏业以个人名义购买了一套。

  他与开发商北京春晖世纪置业有限公司(简称春晖公司)签订的购房合同清楚写着“研发”用途,春晖公司提供的“五证”上土地用途也是“研发”,土地使用期限为“50年”,水费、电费按商用价格收取。

  买房时,李红(化名)曾对房屋的“研发”用途提出质疑。开发商告诉她,虽然是研发,但有商品房预售许可证,不限制购买人资质。

  如今,400多名购房者面临着购房资格审查,不符合以“研发”为目的和用途的购房者将被清退。

  “就是变相清退。”业主们说,目前北清创业园已出售的450套,只有4套是以企业法人的名义购买。

  审核条件的第一条就是要求“购房人须为具有独立法人资格的企业或研发机构,且主要应为留学人员创办的企业或研发机构;自然人购房者不能入住。”

  以“研发用地”拿到科学园地块

  为何同一块地的一级开发商和二级开发商,对“研发”的理解和要求不同,这块地又是怎么审批下来的?

  8月15日,中关村生命科学园办公室主任王更生称,2007年2月,春晖公司提供了《教育部留学服务中心和北京春晖世纪置业有限公司合作共建“春晖留学人员创新创业孵化基地”协议书》

  同时递交的《入园申请》称,孵化基地拟入住园区的项目有:面向癌症诊断和环境监测的基因芯片项目等。

  “协议和申请时符合入住园区的条件的。”王更生说,也切合园区“生物医药研发”的主题。

  2007年5月,双方签订了《中关村生命科学园宗地开发建设合同》。生命科学园作为一级开发商,向二级开发商春晖公司出让了园区内的7号地块。

  7号地块的开发费用为7440万元。合同规定,用地性质为“公用技术支撑系统”,用于建设“春晖留学人员生物医药产业化基地”项目。

  当年9月18日,双方补充协议,明确规定7号地块的用地性质为“研发用地”。

  科学园是否有效制止“变性销售”

  2008年上半年,7号地块上建筑群“冒出了地面”。

  此时,王更生身边的朋友同事,甚至相关部门领导都注意到生命科学园区内,销售商品住宅楼的广告,“短信、网上、传单到处都在打广告”。

  王更生称,当时春晖公司否认出售商品住宅楼,称只是在销售科研用楼,广告是委托销售公司负责,是销售的一种手段,用来招徕、吸引科研机构进入。对此,园区提出限期整改销售方案。

  但购房者们称,春晖公司在此期间销售一直很火爆,生命科学园未能有效制止春晖公司以商品房名义销售科研用房。

  随后,生命科学园在北清创意园内张贴公告,提醒消费者“个人如以居住用途购买上述房屋,将可能无法办理相关产权证书”。

  告示引起购房者不安。

  业主们称,曾有人找到春晖公司要求解释,“但开发商说,生命园是一级开发商,因为有资金纠纷,这是他们阻碍销售采取的威胁行动”。春晖公司特别指出,司法部门和政府部门没有对此作出告示或出面阻止,“因为五证齐全一切合法”。

  两种判决结果法院“不管了”

  两个开发商闹上法庭。

  2009年3月,中关村生命科学园区起诉春晖公司,要求遵守协议,停止将开发建设的房屋作为住宅出售给普通个人违约行为,并对已违法销售的房屋及时进行清退。

  一审中,春晖公司出示了“五证”,所有证书都列明土地用途为研发。“所建项目五证齐全,属合法销售”,春晖公司称,“房屋产权与使用权应分离理解,是否改变项目的使用目的不应以产权归属界定而应以实际用途界定”。

  昌平法院一审判决,生命科学园主张的春晖公司违法销售行为无法律依据,由于“本案涉及案外众多第三人的合法利益,故对该项诉讼请求不予支持”。

  生命科学园区上诉。

  2010年6月,一中院终审判决,春晖公司在项目用地开发建设过程中,确有未能严格依照《宗地合同》、《合作共建协议书》履约的行为,但鉴于该案涉及众多第三人的合法利益,且需相关行政主管部门监管协调,法院不宜直接处理。

  “就是说法院管不了,只能靠政府协调。”对这个判决,王更生表示无奈。

  购房者拒执行审查购房资格

  同年7月,北京市政府召集相关部门专题研究。决定,由春晖公司负责按照协议,逐一核查购房人是否符合进驻园区的条件。该项目未售出的52套房屋采取限制措施,停止销售。

  同时,市国土局牵头,抓紧研究制定预防此类事件发生的制度、措施。

  “春晖公司拒绝合作。”王更生说,春晖公司一直没有核查购房者的资格,同时购房者也拒绝被核查购房资格。

  “研发楼盖成住宅式结构,为何能通过层层审批,为何要购房者来承担后果?”多名购房者说,没有法律规定研发楼不能居住,购房者只有少部分是自住,大部分是要对外作为科研写字楼出租。

  从去年11月份,购房者就无法联系上春晖公司。生命科学园办公室主任王更生也证实,给春晖公司的负责人打电话都找不到人。

  “科研”变“商住”背后的巨大利益

  如今,面对“开发商撒手不管,生命科学园强行围堵”,近百名业主轮流在北清创意园24小时值班保护家园,已有30多户强行入住。

  2009年北京市住房和城乡建设委曾调研分析后指出,开发企业违规建设销售,居住代替研发,影响科技园区健康发展;二是科研,厂房项目用地及建设享受国家诸多优惠政策,建设用地等成本远低于“招拍挂”出让的住宅项目建设用地成本,造成土地收益和税收流失。

  调研还指出“由于规划用途与实际用途不一致,在销售过程中易产生买卖纠纷,后期权属登记环节易造成群访群诉,影响社会稳定。”

  今年5月,北京市住建委联合5部门宣布,自2011年6月1日起执行《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁开发企业擅自改变项目规划用途。

  “之前的改变项目规划用途的,是政府部门监管失职造成的,不能一刀切让老百姓买单,只追究老百姓的责任。”多名购房者无奈表示。

  2007年5月

  北京春晖世纪置业公司以科研名义,从中关村生命科学园拿到地块盖房。

  2008年上半年

  北京春晖世纪置业公司以“商住两用房”名义,不审查资质,向普通购房者销售。

  2009年3月

  中关村生命科学园区起诉春晖公司,要求停止以住宅出售,并对违规销售进行清退。

  2010年7月

  政府多个部门研究决定,审查购房者资格,遭到数百名购房者拒绝。

  2011年8月

  中关村生命科学园区封堵已销售的楼房,业主强行入住,4人在冲突中受伤入院。

  本版采写/本报记者 林阿珍

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