专家认为，调控[DiaoKong]目标[MuBiao]与GDP、居民收入涨幅挂钩不合时宜

　　南方日报讯 (记者/袁丁 通讯员/黄少江 穗府研) 昨日下午，广州市市长万庆良主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于我市市辖区新建住房[ZhuFang]2011年度价格控制目标[MuBiao]的意见》(以下简称《意见》)、《广州市2011年住房[ZhuFang]保障工作方案》(以下简称《方案》)。据悉，广州市已初步拟定房价[FangJia]控制目标[MuBiao]并将于近期公布。广州市登记在册的7.7万户低收入家庭将在今年内全部解决住房[ZhuFang]问题。

　　遏制地价不合理上涨

　　今年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控[DiaoKong]工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房[ZhuFang]支付能力，合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]，并于一季度向社会公布”。根据国务院房地产调控[DiaoKong]政策的要求，广州市初步拟定了房价[FangJia]控制目标[MuBiao]并将于近期向社会公布。

　　会议强调，广州全市各级各部门要充分认识房地产调控[DiaoKong]的重要性，将房价[FangJia]控制目标[MuBiao]作为房地产调控[DiaoKong]的“指挥棒”，促进房地产市场健康发展。同时，要确保实施意见的各项措施落到实处，遏制地价不合理上涨，有效应对房地产市场的异常变动。全力抓好今年保障性住房[ZhuFang]建设任务的落实，通过大规模的保障性住房[ZhuFang]供应，促进房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]实现。

　　7.7万户困难家庭今年解决住房[ZhuFang]难

　　昨日同时通过的《方案》明确，今年广州市将积极筹集建设保障性住房[ZhuFang]，在年底前全部解决在册的77177户低收入家庭住房[ZhuFang]困难问题，并建立健全广州市住房[ZhuFang]保障工作长效机制。

　　会议指出，广州全市各级各部门要高度重视，加强协作，强化创新。在房源筹集上，除了新建，还要把存量盘活，同时将拆迁安置房、限价房、结转房等纳入统计范围。在建设模式上，除了政府主导建设，更多的是要调动社会力量的积极性，通过工程服务外包、配建等方式，让社会力量参与保障房建设。在资金筹集上，除了政府财政投入，还要积极创新融资手段，包括向银行贷款、向公积金贷款、引入保险资金、发行地方政府债券、创立房地产投资信托基金等方式，多方筹集保障房建设资金。在准入退出机制上，要学习借鉴香港、新加坡和国内其它城市的有益经验，确保保障房公共资源公平善用。

　　■环顾

　　大部分城市房价[FangJia]未降

　　进入3月底，距今年2月国内多个城市出台限购令已有一个月。记者发现，限购令实施以来，一些城市的新建住房[ZhuFang]和二手房均出现成交量下降现象，但房价[FangJia]并未出现明显松动。国家统计局18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比价格下降的只有8个城市，二手房价[FangJia]格环比下降的只有4个城市，部分城市住房价[FangJia]格同比持平。

　　一些专家和行业人士认为，虽然目前住房[ZhuFang]市场仅呈现出“量跌价滞”的局面，但这是新一轮调控[DiaoKong]政策的初步效应。全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海说“交易量的下滑说明限购令对一些投资型的购房已起到抑制作用。”据新华社

　　■回眸

　　房价[FangJia]十年涨2倍 市民“顶不顺”

　　广州房价[FangJia]去年一路狂飙，除增城与从化，全市十区一手住宅成交均价为13107元每平方米，环比上涨38%。按照广州今年的年度GDP与居民人均可支配收入增长11%的目标[MuBiao]预期，如果将房价[FangJia]控制目标[MuBiao]定为不超过11%的增幅，则广州2011年一手房均价不超14512元每平方米。

　　北大公共经济研究中心研究员、资深房地产专家韩世同指出，房价[FangJia]已经在前几年狂涨过一轮，现在才与GDP、居民人均可支配收入挂钩已经为时过晚。“像广州这样房价[FangJia]过高、上涨过快的城市，不应该以GDP或居民人均可支配收入增幅为参照物制定标准”。

　　根据广州市房管局的数据，2010年广州一手楼均价为13074元每平方米，而2001年的均价为4220元每平方米。十年内，广州楼价涨了2倍。而广州市统计局数据显示，2010年全年广州市居民人均可支配收入是30658元，与2001年的14416元相比，涨幅为113%，远远落后房价[FangJia]涨幅。

　　■观点

　　“政府应对降价预期有所表态”

　　在部分城市出台的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]中，“居民住房[ZhuFang]实际支付能力”等关键性指标未被提及。因此，调控[DiaoKong]目标[MuBiao]被戏称为“涨价令”。

　　“如果广州将房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]定在10%左右，必然会形成一个房价[FangJia]要上涨的心理预期，打破本来已经出现的房价[FangJia]步入稳定或下跌的态势。”韩世同略带担忧地说，不管房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]定在多少，在执行中都存在变质为数字游戏的可能。为了完成这一目标[MuBiao]，有关方面可能采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法，拉低房价[FangJia]涨幅指数。

　　目前公布的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]均为总体目标[MuBiao]，如果仅指当年新建的住房价[FangJia]格，并将包括保障性用房和商品房，统计范围也包括市区和郊区。“如果把保障性住房[ZhuFang]和商品房算在一起，市区和郊区放在一起，房价[FangJia]的结构性拉低很容易实现地方政府提出的调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。而中心城区供给有限，涨价压力仍然很大。”合富辉煌首席分析师黎文江指出，目前广州的房价[FangJia]统计数字包含了从化、增城两地的数据，计算广州全市一手房均价时两地的低房价[FangJia]由中心城区的较高房价[FangJia]填平，再加上保障性用房和商品房的差价，“房价[FangJia]涨幅控制在10%很容易”。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬则建议，政府在限定涨幅多少的同时，还应该对降价预期有所表态，譬如设定一定的跌幅底线。也就是说，明确房价[FangJia]可以在上下的区间内浮动。

　　■疑问

　　房价[FangJia]啥时候才会松动？

　　广州楼市限购令已经实施了约一个月。一些准购房客却发现，房价[FangJia]并未发生明显变化。

　　黎文江分析认为，土地成本、材料成本和人力成本都在上升，这也在影响着房价[FangJia]。特别是可支配收入增长就意味着人力成本的上升，如果房价[FangJia]要和可支配收入增长挂钩，要求房价[FangJia]一下子跌下来很难。

　　黄韬说，根据其市场监测，这段时间广州楼市买卖双方博弈明显，出现量跌价稳的状况，甚至有10%左右的楼盘有小幅涨价。这种涨价并非结构性上涨，而是供应量少、市场需求大导致的。

　　“限购令实施只有一个月的时间，现在还不能期待房价[FangJia]很快降下来。”黄韬说，从目前市场成交量的下降可以看到，调控[DiaoKong]措施已经起到一定效果，随着广州今年加大保障房和公租房等的市场供应，一系列调控[DiaoKong]措施将对房价[FangJia]的松动起到积极的影响。“但是这一影响至少需要半年左右的时间才能显现出来”。

　　不少业内人士认为，目前住房[ZhuFang]市场正处在一个关键的博弈期，限购令与房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]两大措施对房价[FangJia]真正发挥作用还需要一段时间。

　　南方日报记者 刘静

　　掐算

　　房价[FangJia]收入一起涨百姓依然“杯具”

　　在今年两会期间，郭松海曾专门提交让房价[FangJia]回归理性的提案。在这份提案里，郭松海提出：“根据2001年到2008年房价[FangJia]同比增长率均值及其标准差，如果按城镇居民人均可支配收入年增长10%，房价[FangJia]年增长率3%计，那么，约6年房价[FangJia]可回归到合理区间；如果房价[FangJia]增长率在-3%，那么，约2年房价[FangJia]可回归到合理区间。”

　　针对目前多个城市提出以城镇居民人均可支配收入作为房价[FangJia]上涨的上限，郭松海对记者说：“根据城市发展水平不同，当地城镇居民人均可支配收入增幅也不尽相同，但基本上维持在10%左右。由于一套住房[ZhuFang]的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价[FangJia]上涨成本要远大于增加的可支配收入。”

　　以一个城镇居民可支配收入3万元的城市为例，如果当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房[ZhuFang]总价可上涨10万元，两者相去甚远“因此，这种限制不仅不利于控制房价[FangJia]，而且还可能促进房价[FangJia]上涨，加重购房者的负担。”郭松海说。据新华社

　　调查

　　北京银行家仅13.3%看跌

　　新中国人民银行营业管理部昨日发布的2011年第一季度北京银行家、企业家问卷调查综合分析表明，一季度，北京企业家、银行家对物价上涨的预期明显放缓，八成银行家加息预期增强。

　　对银行家的房价[FangJia]预期首次进行的调查显示，有37.3%的银行家看涨下季房价[FangJia]，13.3%的银行家看跌。

　　调查显示，央行政策效应逐步体现，70%的银行家预期下季货币政策仍“偏紧”。据新华社