“国际赛事的推动体现在概念营销、基建配套、增强区域认知方面，但并不影响楼市中长期走势。决定市场格局的仍是经济背景”。

　　1992年巴塞罗那奥运会和1996年亚特兰大奥运会都最终带动了房价上涨，而2000年悉尼奥运会则是前7年透支了后七年的房价，2004年悉尼房价开始下跌。

　　深圳至少10个新房楼盘绑定了“大运”概念，下半年深圳租房市场仍有上涨势头，但在商品房销售领域令人乐观的因素并不多。

　　昨日，深圳第26届世界大学生夏季运动会终于落下帷幕，从2007年的申办成功开始，深圳4年间的准备终于为全世界呈现了一届堪称精彩的大运会。4年间以龙岗大运新城为代表的片区也经历了从空白到丰富的改变，原先这里多是空白的土地，四年后大运体育中心四周各种商品房小区也都成形。这些大运楼盘在4年中一直被大运利好消息浸润，那么在大运成功举行的高潮后，这些楼盘能否抵得住目前房地产市场调控紧缩的利空背景呢？继续向上，还是缓步下行，这是一个问题。

　　与大多大运楼盘的业主普遍看好大运后楼盘的上升潜力不同，业内专家则认为大运赛事更多是推动了基建配套和片区认知，赛事本身对房地产市场是局部的冲击，不会影响楼市中长期走势，决定市场格局的仍是经济背景。而深圳楼市下半年在政策调控下，新房市场将供大于求，开发商只能求量不求价，业内预估成交价格将维持在19000元/ 平方米左右，一二手房上升空间有限，而相比之下，租房市场将继续延续火爆。

　　大型赛事捧红新兴片区

　　北京、上海、广州、深圳这四个中国内地一线城市已经接连举办了奥运会、世博会、亚运会和大运会。毋庸置疑，四个一线城市通过举办大型体育赛事进一步增强了城市在国际上的知名度和影响力，“对于城市来说，举办大型赛事是让强的城市更强，而对于房地产市场来讲，这四个城市房地产增量市场与存量市场并存，产业链完整，交易便捷，重大赛事和活动的举办，进一步拉动了区域内的资产交易”，美联物业全国研究中心主任徐枫表示。

　　根据相关统计，四大城市的国际赛事及活动投资中，多数花费被投资于永久性的基础设施，这无疑对当地区域经济发展起到了促进作用，“一是由于固定投资增加带动了GDP；二是短期内促进了就业；三是改善了交通网络；更重要的是起到了城市品牌推广作用，向全球市场展示了中国这些城市的魅力”，徐枫表示，从这些方面来说，举办国际赛事有积极作用。

　　另外，大型体育赛事总是“捧红”了新兴片区。以广州为例，1986年广州举行了“六运会”，“六运小区”建设成就了广州最早的商品房，当年的体育中心周边延伸出天河城、购书中心乃至天河北商务圈等。2001年“九运会”不但造就了东圃天河新城，还引发了广州城市的向东发展。

　　而此番四个中国一线城市接连举办的盛会也都在各个城市形成新兴的片区：上海世博会大量的场馆在浦东新区；广州亚运会赛事则在番禺、花都；深圳大运会则在相对偏远的龙岗中心城兴建了“大运新城”。据了解，这些地区在赛事及活动举办前，公共交通工具相对不多，而在赛事举办前，官方大举开建，并积极赶工，在赛事举办时，交通网络已经基本实施全覆盖。同时，区域内的场馆、生活配套也与之前大相径庭，可见举办国际赛事及活动会促进城市新兴片区发展。

　　再者，大型赛事的举办也直接推动了赛事场馆周边房屋租赁市场的繁荣。记者了解到，此次大运会前夕，大运体育中心附近楼盘“大公馆”曾有媒体机构欲开高价租赁一套80余平方米单位，无奈业主觉得租赁期过短并未成交。而在深圳湾体育中心、宝安体育中心附近也都出现了一房难求的局面。

　　深圳超过10个楼盘捆绑“大运概念”

　　而梳理深圳申办大运的过程与深圳楼市近几年的起起伏伏也可以发现，大运举办与楼市起伏并没有直接的相关关系。

　　美联物业全国研究中心林锐华告诉记者，2007年1月，深圳申办大运成功。但该消息对深圳楼价没有直接的带动作用，反而是2007年的楼市炒风令整体价格节节攀升，在当年7月一度升至当时的历史最高位，“牛市中，大运概念已经化身为众多利好之一，效果不甚明显”。

　　而在2007年末至2009年的金融危机中，大运筹办也无法改变整体楼价下跌的局面。直到2008年12月21日国务院办公厅发布的国13条种种政策，为楼市发展松绑，使得楼价调头向上，彼时，大运概念开始在弱市营销中逐步发挥作用。“徽王府”就是当时使用大运概念营销的典型。

　　2010年下半年，中央再次对楼市实施调控，楼市逐渐陷入熊市，销售量逐渐萎靡。而对于当时的开发商来讲，随着大运的临近，龙岗片区几乎所有的新盘都在销售过程中捆绑了大运概念。诸如星河时代花园2期、中海塞纳时光、中海康城、家和盛世、绿景大运公馆、双子座、天健阳光城、奥林华府等至少10个楼盘都和大运概念捆绑。这些楼盘都位于龙岗大运中心附近的龙岗中心城片区，有些实际距离大运中心并不算近，由此可见大运概念在弱市营销中仍一再被开发商利用并发挥作用。

　　“就房地产市场而言，楼价的走势最终决定于经济走势，而非某一场赛事”，徐枫告诉记者，历年奥运会主办城市大赛后的房价也是有涨有跌：例如1992年巴塞罗那举办奥运会，房价就连续上涨，除了奥运因素外，当年也是欧元区经济复苏的初始阶段；而1996年亚特兰大举办奥运前几年，楼价也连续上涨，举办奥运会后，亚特兰大吸引了众多外来移民，房产需求上涨，进而导致房价进一步上涨；2000年举办奥运会的悉尼则并不好运，1993年悉尼申办奥运成功后，引发房产投资高峰，随后房价一路飙升，到举办后的第四年也就是2004年房价上升告一段落开始下跌，“奥运效应在举办前7年时间里透支了后7年的价值”。

　　业主“看涨”，业内“难涨”

　　记者调查包括深圳湾片区、大运中心片区、宝安中心区等多个典型的大运场馆周边区域发现，这些片区内的二手房业主明显感觉到了大运对片区带来的改变，这些改变包括交通等配套的改善，但对于比赛本身业主也直言赛事过后对居住没什么影响。目前这些业主对于自己的房屋也是保持着看涨的预期，不过部分业主也意识到房产调控的背景下，趁着大运期间的火爆将房产出手也是一个不错的选择。在这些片区，目前只有租金的上涨是显而易见的，而房价受大环境影响较多，业主想提价出手几乎是很难的。“二手房调价总体上较慢，因此即使市场环境不好，二手房的价格也会较为坚挺”，徐枫表示。

　　大运过后深圳房地产市场的走势将会如何？林锐华认为，下半年二手房成交仍会受评估价征税政策的影响很难有起色，而购房者则会选择进入一手住宅市场，对一手住宅成交会有一定促动作用。在这种情况下，受房地产调控政策不放松和资金压力的影响，开发商则会继续加大推盘力度，采取以价换量的快销模式，推动成交量继续回升。

　　“深圳今年下半年至少有70多个新老盘入市，主要以南山、宝安和龙岗三区为主”，徐枫表示，这样的推盘数量与2009年、2010年下半年的数量相当，但价格已不可同日而语，在限购的大背景下，开发商的销售压力会比较大，开发商在下半年市场求量不求价，一旦开发商集体降价，将形成规模效应，进一步挤占二手住宅市场份额，下半年商品住宅成交格局将出现一手独占熬头的局面。

　　“下半年一手住宅市场供过于求，成交价格也会维持在19000元/平方米左右”，林锐华表示，相比销售市场的萎靡，租赁市场将会交易火爆，交易量上升，也会促使租金上涨。据美联统计，7月份深圳市租金价格为45.65元/m2，创下历史新高，与6月份相比上涨了1.74%，与去年同期相比上涨了7.12%。林锐华预计大运结束后，受宏观经济影响，深圳租金仍将面临上涨压力，年内月度均租有望接近50元/平米/月。

　　三大“大运楼盘”片区走势如何？记者调查发现—— 大运概念难抵限价调控

　　龙岗大运场馆附近区域的交通及公共设施配套得到极大完善，这对周边楼价起到了拉升作用。    在经历十余天的赛期之后，第26届大学生夏季运动会昨日闭幕。大运之后，深圳人多了四通八达的地铁以及丰富且高水平的体育运动场馆。大运之外也催生了深圳众多“大运楼盘”，这些楼盘或新房、或二手房都集中在大运赛事集中的场馆周围。

　　大运筹办4年中，不少新建楼盘都以“大运配套”“大运新城”为噱头招揽购房者，据统计，仅龙岗中心城片区就有超过10个楼盘的促销捆绑了大运概念。的确，大运为这些片区带来了更为便捷的交通设施、更为完善的城市配套，以及更近距离的高水平体育设施，但是，大运闭幕之后，这些大运楼盘的大运概念是否被透支，大运赛事之后，这些片区是否会再次回到人流稀少的原貌，大运过后，这些楼盘会否面临“繁华不再”的局面。

　　南方日报记者专门选取了深圳大运会场馆较为集中的大运中心片区、深圳湾后海片区和宝安中心区片区，实时了解大运概念下这些片区房价、租价的变动情况。

　　大运过后，原先主打“大运概念”、“大运配套”的新建楼盘销售情况如何？记者调查发现，这类楼盘目前的推广中已很少专门提及大运，而是将楼盘品质和周边交通配套等设施摆在了更为重要的位置。在深圳湾、宝安中心区这些原本城市配套就较为完善的地区，楼盘更不需要用“大运配套”来强调自身价值。不过对于不少二手房业主来说，大运无疑改变了他们的居住环境，这使得他们对于所居住小区的房价“预期看涨”，即使在大运之后，在调控的背景下，他们也不会轻易把房产降价出售。部分业主虽仍看涨，但觉得“大运期间将是个好行情，如果价格合适会出手房产”。

　　受大运行情明显看涨的则是各场馆周边的房屋租赁价格，在三个片区内记者都有发现房屋租赁价格明显上升的案例。而房屋出售价格的明显上涨在大运期间则并不明显，在新房供应量较大的大运中心所处的龙岗中心城地带，由于“限购”、“限价”、“限贷”等多重房地产市场调控措施，这个片区不少新房开盘价已经出现低于预期的情况，可见“大运”概念利好也未抵得过市场调控的大环境。

　　业内人士认为，大运会并不能改变影响房价走势的深圳整体的经济背景。下半年深圳新房供应量大，供大于求的状况将使得房价下行的压力增大。

　　新房供应量大性价比高

　　龙岗大运中心片区：

　　龙岗有着深圳大运会的主场馆“水晶石”、大运村以及媒体中心，为了配合大运会，原本相对偏僻的主场馆附近区域的地铁、公共交通设计以及环境配套已经得到了极大的提高，这对周边楼价以及租金的提升起到了促进作用。事实上，早在深圳取得大运会举办权之后，龙岗片区的房价就一直在大打“大运地产”牌，有观点认为，片区内以“大运”概念拉高房价已经有“过度”迹象。

　　大运会持续的近两周，记者从中介处了解到，二手房方面，目前楼市成交冷淡，虽然看房者众多，但是真正出手买房者并不多。而一手房方面由于开发商被限价入市，在价格方面往往具有性价比的优势。

　　龙岗片区近年来供应量极大，而且区域里新盘多以大户型为主。从最初的几千元一路攀升到目前均价在1.3万—1.4万元/平方米左右，大运效应对住宅市场可谓起到了直观的效果。

　　星河时代花园位于黄阁南路与深惠路交汇处北角，西接龙翔大道、南距水官高速龙岗出口不远，东面紧临深惠路和深圳地铁3号线，目前该项目多栋高层住宅已经接近封顶。记者了解到，龙岗中心城大型高端住宅星河时代近期正在售的是6套别墅单位，面积300平方米左右，均价4-5万/平方米；另有少量高层单位在售，面积为180平方米大户及228平方米复式，均价2万元/平方米，价格从1.9万元/平方米起。销售人员告诉记者，大运会对于该楼盘单位的价格影响并不是很大，也没有特别不同的感受。

　　而位于运新城如意路与龙兴大道交汇处西南侧的睿智华庭目前还有87—162平方米的3—4房在售，其中大户型包含单一产权户型及双拼户型，有10米超宽阳台，均价在14200元/平方米左右。

　　与大运中心一路之隔的中森双子座早于6月25号开盘。开盘期间也按照政府限价的原则，性价比较高，吸引了很多年轻人前往置业。中森双子座以其双中心、双地铁、双公园、双名校、双空间的五大优势吸引广大客户。销售人员告诉记者，目前龙岗区域内房价还在逐步上涨。大运带来的并不只是短时期的效应，更多的是配套、交通等方面的便利。

　　前来看房的张女士也有一些隐忧，她认为，大运会之前，自己基本上不会考虑到龙岗买房。但是大运概念被开发商一再运用之后，自己也到龙岗这边来看房了。“事实上，这些楼盘周边的配套还是没有开发商和中介说的那么好，很多楼盘周边的设施还是不够。我也看不出大运会能给这个片区带来什么人流，交通方面是有利好，地铁开通嘛。但是其他的我感觉都还有不少值得改进的地方”。

　　在龙岗中心城喜福汇营销中心，余先生告诉记者，他家是属于改善性需求，结婚之后要生孩子，原本小的房子不够住了，关内价格太高，所以希望在龙岗找一个大一点的户型。

　　另外，阳光天健城这类的次新房，从去年年底价格在1.2万—1.3万平方米左右，而目前的挂牌均价在15000元/平左右，也有一定幅度的上涨。

　　在成交市场渐冷的时期，抵不住的刚需购房者仍然会在必需时选择出手。美联物业全国市场研究中心徐枫告诉记者，龙岗区域本身的供应量大，在以往，楼盘都会面临着销售压力。从目前可以看到结果来说，大运对于龙岗的住宅市场有着直观的效果。一方面限价政策、另一方面近期的楼盘销售都是采取了团购、打折等各种形式实际上降了一点价格让了一点利，目前的销售局面还不错，与上个月同期相比，成交有小幅上涨。

　　片区

　　配套完善，价格受“大运”影响有限

　　深圳湾、后海片区：

　　深圳湾片区的大运场馆包括深圳湾体育中心以及大运会射箭赛场，与大运中心和宝安中心区相比，这里的大运竞赛场馆并不多，不过作为开幕式所在场馆，深圳湾体育中心附近的楼盘在大运期间依然是“抢手货”。

　　大运会开幕式时，“世界之门”打开，有些市民还依稀记得“世界之门”之后那若隐若现的玻璃幕墙包裹的大厦，那里就是看春茧最佳位置的红树西岸小区。红树西岸位于华侨城填海区，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾大型中央主题公园，景观资源得天独厚，本已坐拥深圳“豪宅”声名的这一小区，在深圳大运会期间更显得稀缺珍贵。

　　“以前还有一些中介集中在小区的马路上向过往车辆推销这里的房子，而随着大运会的不断临近，这里住的人越来越多，那些以前推销的中介也没有了”，住在这里的业主苏大妈告诉记者，目前该小区的房子用作自住的很多，住得也比较满，很少看到谁卖房子的。

　　记者了解到，红树西岸这一小区在2009年就基本销售一空，而目前从其附近的几家中介地铺的放盘房源来看，红树西岸也很少有放盘出来卖的。“从今年年初开始，红树西岸的房源就很少，因为很少房价也就有了刚性支撑，价格一直在上涨”世华地产中介告诉记者，与去年年底相比，目前红树西岸的房价已经上涨了一成，现在放盘的话每平方米的均价都在5.3万元，或者更高的价格。

　　与此相类似，红树西岸的租房市场也呈现供小于求的局面，而且租金上涨趋势比房价上涨来的更为直接，“这半年租金上涨很快，以前一个单间租到7000元、8000元/月，现在差不多要1.3万元，而两房的户型租金要到2.5万元以上了”。

　　大运概念使得这里房价的心理预期直线上升，不少业主都认为大运之后这里的房子会继续增值，而中介也不断“怂恿”业主在高位放盘，“最近经常有中介打电话游说我们卖房，说大运会期间红树西岸的房子紧俏，赶紧将房子出手，能比平时多赚上百万”，不过苏大妈觉得这房子是用来住的，也就没有出售的意向。

　　不过，对于深圳湾片区内大多楼盘来讲，大运概念对其房价直接影响并不明显，“这里深圳湾就是特区内的豪宅片区，片区本来的配套就很好，跟大运中心那些地方完全不同”，一位中介告诉记者。

　　值得注意的是，后海片区此前招商雍景湾新房入市，受深圳房地产市场“限价令”的影响以低于市场预期的价格入市，这与大运召开的利好消息背道而驰，“这里的房子配套是显而易见的，不需要拿大运说话，受影响也是限价、限贷这些政策”，这名中介表示，“你看这里的新房也没有哪个是打着大运旗号的，都是在说品质，说稀缺，甚至说限价”。

　　“短租这种在大运期间是有可能价格上涨的，但房价跟大型赛事本身关联不大”，美联物业全国研究中心徐枫表示，“举办国际赛事及活动毕竟是短期行为，对市场的影响是局部冲击，并不影响楼市中长期走势”。

　　片区

　　租售价齐涨，业主欲借大运“出货”

　　宝安中心区：

　　大运会正在如火如荼进行，而作为大运会水球、足球等比赛场地的宝安体育馆、“竹林”体育场，随着一场场激烈的体育赛事在这个夏季持续火热，周边楼盘似乎也在被感染，租金、房价齐齐上涨。

　　商品房小区尚都与宝安体育馆隔路相望，一座天桥即可通过，是罗宝线宝体站、宝安中心站的沿线物业。记者以购房者身份，走进中联地产尚都分店，几乎所有的工作人员都正在电话与客户沟通，据置业顾问曾小姐介绍，现在每天成交量都有四五套左右，看房子的人也络绎不绝。

　　在记者表示可以接受40万左右的首付后，曾小姐向记者推荐了一处尚都82平方米的二手房，经过联系后业主陈先生出现，带着我们去看房。陈先生出售这套房的阳台正对着宝安“竹林”体育场、体育馆和游泳馆，走过天桥就到，“而且尚都的物业管理公司也是出了名的”，良好的区位，加上大运会这一利好因素，陈先生的这套房子售价220万元。业主陈先生透露，自己已有另一处面积较大的房产，这套就想趁着大运的黄金时期，尽快出手。

　　据了解，尚都于2008年开盘，当时的均价大概在五六千元/平方米，随着宝安区政府迁往位于中心区创业路的新址，中心区附近的楼盘尚都、幸福海岸等一大批房地产项目将成为最大的受益者，房价也不断在涨。火热的房地产市场也带动了地产中介，仅仅宝安中心区，地产中介就有110多家。

　　今年3月，全国人大审议通过的“十二五”规划之中，前海规划已正式上升为国家发展战略，与之相随，属于大前海概念下的宝安中心区，其超前规划也同样充满前瞻性和战略高度：其不但打造了优美滨海休闲带、中央绿轴等“批量”生态中心，配置了广深沿海高速、地铁1号线等大规模海陆空交通体系，还拥有更具世界品位的海港国际商务区，受国家宏观政策和金融政策双重利好的影响，宝安中心区已成为置业者追捧的热点片区。

　　据中联地产的工作人员介绍，从去年到今年5月，在尚都100平方米左右的租金均价在3000—3200元/月，然而现在大运期间已然涨到3500—4000元/月。“5月的时候‘竹林’体育场的竣工让楼市嗅到大运会的气息，随之而来的就是房价的迅速上涨”，据了解，现在尚都“二房”的均价已到两万六，相比于其开盘时候的价格涨幅高达400%。

　　紧挨着“竹林”体育场的幸福海岸，虽已有部分楼房外表皮出现脱落，“跟打了马赛克一样，可也丝毫不影响它的升值。”记者在中联的门外看到，幸福海岸有一151平方米的四房两厅售价420万元，均价27814元/平方米，而另一套116平方米的三房两厅售价255万元，单价仅有21984/平方米，当记者问起为什么同一个小区的房价不一样呢？工作人员解释道，“我们是在市场行情的基础上，参考业主的出售要求来制定价格的，所以会有一定差距。

　　不仅如此，作为宝安中心区的“点睛之笔”，宝安体育场、图书馆、青少年宫、演艺中心、海滨公园五大公共设施竣工的时期日益临近，一个现代化的、设施齐全的宝安中心区已初具规模，不难发现，宜居成为未来整个宝安中心片区持续升温的关键词。正因如此，部分业主还抱着再升值再出手的心理，“就拿尚都来说，现在放出来的二手房还是比较少的，因为这个地块未来还会升值的。”置业顾问对记者说。

　　当记者表达“现在国家调控政策已经出台，而且大运会结束，房价会不会下跌”的担忧之后，曾小姐给了记者一粒“定心丸”：“不会的，市场已经趋于稳定，房子依然会稳中有升！”一旁的男同事也补充道：“虽然现在房价已经平稳了，不过还是稳中有升，而即将到来的金九银十，9月份，房子就会开始升值。”

　　专题策划：曲广宁

　　采写 曲广宁 苏妮 王海宁

　　摄影 鲁力

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