资金[ZiJin]紧缺将成为2011年房地产行业不得不面对的难题。河南商报记者 陈亮/摄

　　郑州楼市“限购”新政推出已一月有余，政策对地产行业的影响正逐步加大，众多高房价城市的新房与二手房成交量都出现了明显的下滑。

　　与此同时，与“限购”相关的“限贷”和“限价”也在月内陆续出台，形成调控组合拳，直击楼市，综合多种手段调控房价，使其回归合理。

　　尽管如此，到目前为止，郑州新房的售价并没有出现大幅度的下降，房产商与购房者进入僵持状态。然而，决定房产商是否会降价的关键因素要看房产商手中有没有“粮”，也就是资金[ZiJin]。就目前来看，随着“三限”政策效力的逐步显现，楼市成交量下跌，开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]链趋紧，开始多方融资。

　　河南商报记者 朱希苑

　　存款准备金率再上调

　　从银行贷款更难了

　　4月17日，央行宣布了年内第四次上调存款准备金率的“调控令”：自4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率是去年1月份至今的第十次上调，而存款准备金率今年累计上调已达5%。本次调整后，一般金融机构的存款准备金率将达到20.5%的历史最高点，再次冻结银行资金[ZiJin]达3500亿元。

　　业内人士分析认为，调整准备金率的目的很明确，主要是为控制商业银行信贷投放。“银行信贷额度减少，会影响到一些客户的用款需求。”一位银行界业内人士认为，准备金率的提高、政府对房地产行业的宏观调控等因素，会让银行调整贷款结构。“银监会等相关监管机构对银行警示过风险，特别是针对房地产领域，监管较之前更加严格。”

　　“随着调控政策的深入，不仅住宅项目申请银行贷款很难，甚至不限购的商业项目，想从银行贷到款也越来越难。”一位开发商[KaiFaShang]负责人告诉记者，在央行接连上调存款准备金率之后，银行的信贷额度急剧收缩，以往银行找开发商[KaiFaShang]“求贷款”的现象出现逆转，呈现开发商[KaiFaShang]找银行“求放贷”的现象。

　　事实上，由于信贷额度紧张，不仅开发商[KaiFaShang]遭遇贷款困难，甚至不少符合购房资格的刚性需求，也受到银行“暂缓个人贷款”的影响而不能顺利买房。该开发商[KaiFaShang]负责人告诉记者，近期郑州市多个银行传来停贷的消息，即使是没有公开表示停贷的银行，放款审核上也明显收紧，贷款者需要长时间排队等待。

　　一月少卖几十套开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]链趋紧

　　郑州市限购一月有余，楼市最大的变化是成交量的急剧下跌。

　　“今年的调控政策对成交影响确实很大，一个月都少卖好几十套房子。”在位于郑州市北环的一家楼盘，一位张姓项目负责人告诉记者，在限购政策出台之后，该楼盘的销售受到严重影响，从不限购前的平均一天销售两三套，到现在的一个月销售十几套，成交量下降非常厉害。

　　楼市成交量急剧下降，可以从权威部门的统计数据中看出。据郑州市住房保障和房地产管理局公布的最新“郑房指数”显示，今年3月，郑州市区商品住宅销售量呈现锐减趋势，3月本该是楼市的“小阳春”，但销量仅为3460套，与2010年3月9526套的成绩相比，锐减了五成多。

　　现实的情况是，即使企业减缓拿地速度和新开工数量，也还有数目巨大的资本项目支出款项需要支付。在银行贷款额度持续缩减、IPO及再融资近乎关闭、信托融资几乎停滞的当前，房地产企业极度依赖销售回款，一旦市场成交持续低迷，开发商[KaiFaShang]的现金流迟早会难以为继。

　　即便采取暂缓开发速度等保守型应对策略，开发商[KaiFaShang]依然要面对既有负债带来的资金[ZiJin]压力。目前绝大多数开发商[KaiFaShang]都有不同数额的有息负债、工程款和未交清土地款项需要支付。而在融资困难的情况下，销售回款已经成为开发商[KaiFaShang]最为可靠的资金[ZiJin]来源，交易量大幅下滑必然拉紧开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]链。

　　另外，经历了2010年年末土地市场的“抢地”风潮，过度的扩张让开发商[KaiFaShang]们在面对资金[ZiJin]需求放量的时候，受到成交量下降的冲击，以及银行业开始严控房地产开发贷款，资金[ZiJin]紧缺成为2011年房地产行业不得不面对的难题。

　　降价打折找信托开发商[KaiFaShang]各有算盘

　　有业界人士分析，去年拿地较多的开发商[KaiFaShang]，因开工压力较大，资金[ZiJin]相对较紧张；今年第一季度市场的销售骤降，让一些开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]周转紧张，当金融方面的调控政策出台后，限贷令的颁布收紧商业银行贷款额度，让乐观估计资金[ZiJin]形势的开发商[KaiFaShang]有点措手不及。

　　银行钱袋子收紧之后，不少开发商[KaiFaShang]遭遇资金[ZiJin]问题，为渡过眼前难关，开始到处“找米下锅”，不少开发商[KaiFaShang]选择民间融资渠道。“信托、担保以及民间资本等，都是筹集资金[ZiJin]的渠道。”一位开发商[KaiFaShang]告诉记者，为了应对资金[ZiJin]问题，一些开发商[KaiFaShang]开始尝试银行信贷以外的融资渠道，以解燃眉之急。

　　虽然开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]链吃紧，但郑州目前的商品住宅项目价格依然保持坚挺的态势。“前段时间成交量还不错，资金[ZiJin]到位，开发商[KaiFaShang]还没有到用价格杠杆来调整收益的程度。”业界人士认为，虽然郑州目前没有出现太大的价格波动，但一些暗流已经呈现。

　　一些开发商[KaiFaShang]拿出商铺快销，通过商业地产部分保障资金[ZiJin]；也有开发商[KaiFaShang]通过促销的方式，吸引观望的购房者，交1万抵5万房款、一次性付款给予大幅优惠等旨在快速回笼资金[ZiJin]的促销又重出江湖。记者了解到，一些开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]吃紧，经常互相打听民间融资渠道。“今年对开发商[KaiFaShang]来说，可不好过啊。”在“三限”严控楼市的背景下，开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]压力比较大，“现在开发商[KaiFaShang]都忙着借钱还钱。”业内人士告诉记者。

（编辑：SN026）