望京慧谷阳光小区张贴出的2010年物业[WuYe]收支明细表。本报记者任峰涛摄

　　根据新颁布实施的《北京市物业[WuYe]管理办法》，近期，北京各个小区的物业[WuYe]公司开始向业主公示收支情况。上周，记者随机抽取城区的50个小区进行调查发现，其中有41个物业[WuYe]公司如期公示了去年的账单，另有9个小区未如期公示，约占两成。同时，在如期进行公示的物业[WuYe]公司中，也存在6种不符合规定的问题。

　　■总览

　　部分账单公示不符规定

　　根据规定，今年1月1日起，物业[WuYe]服务企业应当于每年第一季度在物业[WuYe]管理区域内显著位置公示上一年度物业[WuYe]服务合同履行情况、物业[WuYe]服务项目收支情况，以及本年度物业[WuYe]服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。

　　如今，一季度已过去一段时间。上周，记者随机抽取了50个小区进行调查，发现芳古园二区、顺驰蓝调等小区的9家物业[WuYe]公司未公示收支情况。这些尚未公示物业[WuYe]费收支的物业[WuYe]公司表示正在准备中，很快会将收支进行公示。其余41家已经如期进行公示的物业[WuYe]公司中，部分晒出的账单中存在各种问题。

　　记者在调查中发现，物业[WuYe]公司所公示的内容问题集中表现在6方面：物业[WuYe]公司没有按照文件要求的内容进行公示；公示张贴位置不显著；公示中各项账目的数字存疑；收支统计方法不准确；物业[WuYe]公司有意漏掉公共收益；公示中出现了重复记账的问题。另外，还有一些物业[WuYe]公司的收支出现亏损，业主对此表示质疑。

　　■个案

　　顺驰蓝调

　　物业[WuYe]收支明细尚未公布

　　“现在业委会的任何要求，在物业[WuYe]公司面前都会被过滤掉。”昨天下午，该小区业委会负责人称，小区物业[WuYe]公司河北石家庄励富士联行蓝调物业[WuYe]服务处尚未公示上一年度物业[WuYe]费明细，“去年初，我们小区业主大会决议辞退这家物业[WuYe]公司，该公司已没有服务合同，但其拒不退出，并且向业主收取了物业[WuYe]费。”

　　该负责人称，即便没有聘用合同，但收了业主所缴纳的物业[WuYe]费，就有责任向业主公示这些钱用到了哪里。

　　昨天下午，仍在该小区驻扎的物业[WuYe]公司一工作人员称，她尚不知物业[WuYe]收支公开的具体情况，会向领导汇报后回复。此后，该物业[WuYe]公司一相关负责人就上一年度物业[WuYe]收支情况是否公示的答复是：“无可奉告。”

　　慧谷阳光

　　工资支出被指重复记账

　　4月14日晚，朝阳区慧谷阳光小区业委会和业主，物业[WuYe]公司，街道办，居委会召开四方会议，该小区物业[WuYe]公司阳光嘉业公布的项目收支情况报告，成了四方会议的重要议题。业委会及部分业主指出，物业[WuYe]收支情况报告存在“缺斤短两”，所公示数据存疑，物业[WuYe]共用部分经营支出过高，重复记账等四大问题。

　　当晚，对照物业[WuYe]收支公示示范文本，该小区业委会相关负责人就小区物业[WuYe]公司前不久公布的项目收支情况报告一一提出质疑：“你看，示范文本二大条第二小条要求物业[WuYe]公示经营收入情况及经营支出情况，而在物业[WuYe]公布的收支情况报告中没有该项内容。”该负责人还说，在其附表1中，物业[WuYe]共用部分经营支出为156128.15元，其中包括人工费、保洁费、维护费等共计141853.4元。与此同时，物业[WuYe]共有部分人力成本也有物业[WuYe]招聘的保安和服务人员工资，“这就是重复记账”。

　　业委会要求物业[WuYe]公司对物业[WuYe]服务收支情况予以审计，以还业主一个明明白白的公开表。对此，该小区物业[WuYe]公司相关负责人回应称，回去会对收支明细重新进行核实和公布，并会在5天后对业委会予以答复。

　　朱雀门

　　账单亏损百万引发质疑

　　记者在西城区朱雀门小区公示栏中看到，物业[WuYe]按照规定如期张贴出了公示。这份公示中包括2010年度物业[WuYe]服务履约情况说明、物业[WuYe]服务项目收支情况报告、物业[WuYe]共用部分经营收支情况等。

　　记者发现公示中显示，该小区2010年度收取物业[WuYe]费466.24万元，各项服务费支出共计612.40万元，物业[WuYe]服务费收支余额为-146.16万元。另外，物业[WuYe]经营收支结余25万元，物业[WuYe]共用部分经营收支结余45.04万元(其中含上年度累计结余44.60万元)。

　　小区一名业主告诉记者，物业[WuYe]贴出的这份公示内容很详细，而且物业[WuYe]费缴费率在98.34%，但收支出现了亏损，这让人很不理解。如何能够证实这份报告的真实性呢？亏损的原因值得探究。一些业主也表示，虽然有质疑，但是不知道通过什么途径来解决，毕竟不能靠物业[WuYe]的一方说法。

　　朱雀门小区嘉晟物业[WuYe]公司经理表示，该小区物业[WuYe]费2.9元/平方米的标准让公司入不敷出，“我们始终不敢提涨价。”这名负责人说，一提涨价缴费率肯定下降。然而居民质疑，这种物业[WuYe]费标准，不应该亏损。

　　■部门说法

　　业委会可以审计物业[WuYe]收支

　　据介绍，《北京市物业[WuYe]管理办法》要求公示的内容必须全部公示，凡是没有按时公示或按规范公示的，都将约谈企业法定代表人和物业[WuYe]项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业[WuYe]服务企业及项目负责人信用系统。

　　市住建委工作人员说，业主如果对物业[WuYe]的公示有质疑，业主本人可到物业[WuYe]进行询问，小区业委会也可以委托专业机构对小区物业[WuYe]收支情况进行审计。如果物业[WuYe]公司拒不配合，业主可向区县房屋行政主管部门举报。部分业主因物业[WuYe]公司未及时公示相关内容，采取不缴物业[WuYe]费的方法是不应该的，因为不缴费导致物业[WuYe]不能按时维护小区物业[WuYe]管理，损害的是全体业主利益。

　　■律师建议

　　业委会应与物业[WuYe]细化签约

　　本报律师团成员马传贞说，市住建委的物业[WuYe]费收支公开示范文本出发点非常好，但由于没有明确如果物业[WuYe]公司不公开收支情况将受到何种惩罚，所以，操作起来比较困难。

　　律师建议，有业委会的小区，和物业[WuYe]公司签订物业[WuYe]服务合同时，一定要将违约责任写清楚。尤其是物业[WuYe]费的收支公开问题，越细化越好。比如，一旦发现有假，应承担高额的违约金，如果发现违约3次将解除合同等。

　　关于公共收益的收支公开问题，律师建议，可以从物业[WuYe]服务合同中单列出来，由业委会聘请专业人员草拟《社区公共收益管理办法》，比如，如何划定停车位，停车费如何收取，收取后如何分配和管理。

　　在没有召开业主大会选举成立业委会的小区，建议尽快召开业主大会选举成立业委会。最后，如果物业[WuYe]公司不能按照物业[WuYe]服务合同约定公开包括公共收益在内的物业[WuYe]费收支情况，业主或业委会可投诉到物业[WuYe]管理协会，要求取消其资质。

　　■专家支招 质价相符的服务不应亏损

　　社区专家舒可心认为，在物业[WuYe]费收支公开中，如果业主对公开内容有疑问，可以进行审计、查账，业主有这个权利。因为审计要产生一些费用，所以需要业委会找第三方机构进行审计，然后由全体业主分摊费用。如果没有业委会就等于业主自己放弃了这个权利。如果物业[WuYe]公司没有按照政府的标准进行公开，业主可去住建委反映情况或者解聘物业[WuYe]公司。

　　针对在公开过程中很多物业[WuYe]公司出现亏损问题的情况，舒可心表示这是不应该的。物业[WuYe]管理水平不一样，结果也就不一样。物业[WuYe]服务要质价相符，业主买多少钱的服务，物业[WuYe]就提供怎样的服务，而不应该亏损。

　　“物业[WuYe]费收支公开是业主与物业[WuYe]建立互信的第一步。”舒可心说，强势的一方向弱势的一方公布了收支，今后物业[WuYe]和业主双方要逐渐建立互信。物业[WuYe]费公开这样一个主要矛盾被解决后，肯定会出现一些次要矛盾，这需要双方共同解决才会双赢。

（编辑：SN009）