专家认为，之所以土地[TuDi]长期闲置[XianZhi]政府不管不问，是因为企业和政府存在千丝万缕的联系；也有分析称，华润[HuaRun]集团是央企，而北京市国土资源局只是局级单位

　　□实习记者 高伟 北京报道

　　华润[HuaRun]置地[ZhiDi]“优士阁二期项目建设用地”，在被媒体曝光“囤地6年获利3倍”一周之后，仍未有动工迹象。记者了解到，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]并不是第一次被指囤地。2010年以来，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]曾经因土地[TuDi]闲置[XianZhi]多次被曝光，就此记者联系了北京市国土局等监管部门，但截至发稿时仍未得到答复。

　　接受《经济参考报》记者采访的业内专家认为，在土地[TuDi]日益增值的当下，一方面开发企业不动一兵一卒，仅以囤地谋利胜过建屋卖房是基本事实；另一方面相关部门监管不力，相关法规严重僵化，使得企业打“政策擦边球”行为屡屡成功。

　　闲置[XianZhi]

　　屡次曝光却未被处理

　　6月28日，记者来到位于泛C B D区，距离双井桥不足百米的“优士阁二期项目建设用地”。一片一个足球场大小的闲置[XianZhi]空地被铁皮和砖墙组成的简易围墙分隔开来。仅留一人进出的小门供路人穿行，周围环布高层住宅小区和商业写字楼，墙内空地杂草丛生。

　　旁边，同为华润[HuaRun]置地[ZhiDi](北京)股份有限公司开发的优士阁项目一期已经落成，为住宅、公寓、商住楼型，售楼处就坐落在闲置[XianZhi]多年的“优士阁二期项目用地”边沿。公开资料显示，华润[HuaRun]置地[ZhiDi](北京)公司注册资本13亿元、总资产逾100亿元、净资产近30亿元、是累计开发面积近500万平方米的大型综合房地产开发公司。

　　事实上，被闲置[XianZhi]的“优士阁二期项目用地”并不是第一次被曝光。2010年8月，国土部公布1457宗闲置[XianZhi]土地[TuDi]名单，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]旗下北京东三环项目优士阁二期公建用地曾因土地[TuDi]闲置[XianZhi]被列入榜单。去年12月末至今年1月底，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]因土地[TuDi]闲置[XianZhi]问题，被国土部、北京国土局接连三次“点名曝光”。

　　根据北京市土地[TuDi]整理储备中心的公开资料显示，2005年5月20日，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]旗下的北京华润[HuaRun]京通房地产开发有限公司以1.6217亿元的起始价拿下面积为6401平方米的优士阁二期项目用地，合同约定该项目建筑控制规模上限为32000平方米，据此计算该地块楼面地价接近每平方米5067元。

　　但是，在2010年8月份国土部公布的1457宗闲置[XianZhi]土地[TuDi]，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]位列其中。有媒体报道称，该地块合同价款却显示为4096万元。以此价格计算，该地块的楼面地价为1280元/平方米。该商用地块约定开工时间为2005年12月6日，竣工时间为2007年6月30日。

　　如果按照《闲置[XianZhi]土地[TuDi]管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这些土地[TuDi]由于闲置[XianZhi]超过两年，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。然而最终令外界意外的是，国土部仅仅公布了当时的闲置[XianZhi]土地[TuDi]名单，并未公布任何处罚措施。

　　非但如此，距国土部公布闲置[XianZhi]名单10个月，在媒体又一次密集曝光“华润[HuaRun]置地[ZhiDi]双井桥优士阁二期项目用地闲置[XianZhi]6年获利三倍”之后，该地块仍未有动工迹象。相关部门也未有处理措施。

　　而目前，该地块周边地块的楼面地价都在2万元左右，在6年的按兵不动后，就算直接转让土地[TuDi]，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]的获利程度也在数倍以上。华润[HuaRun]置地[ZhiDi]的“优士阁二期项目用地”为何能一直闲置[XianZhi]至今呢？监管部门是否将采取相关处罚措施？

　　带着这些疑问，记者于28日、29日先后致电和发函试图联系北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会，欲就此事进行相关采访，但截至发稿时仍未得到任何回复。

　　秘诀

　　一边闲置[XianZhi]一边变身

　　6月29日，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]一位工作人员告诉《经济参考报》记者，位于东三环双井桥1号地的优士阁二期公建项目将建设成为中国美术出版总社新社址。

　　同时记者发现，在北京市发改委一份“关于朝阳区优士阁二期项目重新核准的批复”的公告中，优士阁二期公建项目目前身份已经不知不觉被规划为“中国美术出版总社新社址”。

　　而华润[HuaRun]置地[ZhiDi]在2005年最初竞得该项目用地时，相关负责人曾经透露该项目定位及用途，由于C B D的发展引发朝外、燕莎、华贸等泛C BD区域蓬勃发展。双井在距离上非常接近C BD，所以“作为优士阁的二期，华润[HuaRun]置地[ZhiDi]准备打造一个纯写字楼项目推向北京楼市，案名定为银杉国际中心。”

　　在发改委的公告中，优士阁二期项目定位、用途、规划面积发生改变，连项目单位亦由“北京华润[HuaRun]京通房地产开发有限公司”变更为“北京常业盛景房地产开发有限公司”。公告同时注明“具体用地范围由规划管理部门确定，具体规划用地指标由规划管理部门核定。”

　　记者联系北京市发改委、北京市规划委员会和华润[HuaRun]置地[ZhiDi]，咨询该地块用途规划的变更过程及原因，以及“北京华润[HuaRun]京通房地产开发有限公司”与“北京常业盛景房地产开发有限公司”之间关系，未得到任何回复。

　　而公开资料显示，日前华润[HuaRun]置地[ZhiDi]北京公司已与中国美术出版总社签署了“中国美术出版总社拆迁置换合同”“优士阁二期”用地被华润[HuaRun]置地[ZhiDi]作为拆迁置换用地提供给中国美术出版总社，同时取得上述北京市发改委关于“优士阁二期项目重新立项核准的批复”。

　　“优士阁二期用地”经过变身后，宣布进入规划设计方案报批审核阶段，将于今年10月开工建设。据此计算，距离华润[HuaRun]置地[ZhiDi]竞得该项目用地时的合同约定开工时间“2005年12月6日”，土地[TuDi]闲置[XianZhi]接近6年时间。

　　土地[TuDi]专家邹晓云告诉《经济参考报》记者，“囤地”是一个很模糊的概念。目前并没有明确的法律法规去限定“囤地”。企业只要动工就不能再被认定为“囤地”或者闲置[XianZhi]土地[TuDi]，而大多数开发企业谙熟这套游戏规则“只要在项目用地上挖一道地基都算动工。”

　　一位业内人士告诉本报记者，开发企业在处理“闲置[XianZhi]土地[TuDi]”时惯用的“政策擦边球”还有“在约定开工日期大限”来临之前申请改变土地[TuDi]用途或者规划，或者将同一块土地[TuDi]用“左手倒右手”的方法转到同一集团旗下的不同子公司。

　　温床

　　监管不力政策滞后

　　国土资源部关于“闲置[XianZhi]土地[TuDi]处理办法”规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地[TuDi]使用权进行房地产开发的闲置[XianZhi]土地[TuDi]，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地[TuDi]使用权出让金20%以下的土地[TuDi]闲置[XianZhi]费。满2年未动工开发时，可以无偿收回土地[TuDi]使用权。

　　办法中，关于闲置[XianZhi]土地[TuDi]处置方案限定为：“延长开发建设时间，但最长不得超过1年”，或者“改变土地[TuDi]用途，办理有关手续后继续开发建设”。

　　高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者，土地[TuDi]一旦出让，双方签订土地[TuDi]出让合同后，原则上企业无法改动相关规划，一旦改动政府则应该收回，除非是由政府主导的改动行为。

　　李国平表示，如果政府需要对该地段进行重新规划，那么按照规定应该在改动前进行公示，其他人包括在同一地区同一时期拿地的企业都有权利提出意见，否则对其他企业有失公允。“如果企业认为政府改动后与自身拿地规划不符，利益有损的话往往不会配合，于是很容易出现企业与政府之间的扯皮现象，企业的开工申请不被政府批准，无法开工造成地块闲置[XianZhi]。”

　　李国平同样认为，“目前对闲置[XianZhi]土地[TuDi]的认证，法律脱离实际很严重，操作过程中也存在问题，去年大规模的闲置[XianZhi]土地[TuDi]整治运动最终不了了之。”他进一步解释，尤其在双井桥这样的地段，商业用地土地[TuDi]成本、建设成本都很高，“如果有条件闲置[XianZhi]，企业都愿意坐等土地[TuDi]升值。”

　　邹晓云则强调，之所以出现“改动规划”等擦边球行为造成土地[TuDi]闲置[XianZhi]，更深层次的原因在于政府部门的监管不力以及对闲置[XianZhi]土地[TuDi]处罚规定的执行不力。

　　邹晓云说“无论是国土部门还是其他规划部门，都有责任去管这个事情。之所以土地[TuDi]长期闲置[XianZhi]政府不管不问，是因为企业和政府存在千丝万缕的联系，监管的结果有可能会给自己带来风险。”

　　邹晓云认为，法律法规都有滞后的一面，不可能尽善尽美，但是囤地的事实是肯定的，如果尊重事实就不会有“擦边球行为”的存在，政府部门之所以不作为是担心引火烧身。“在日本，只要发现土地[TuDi]闲置[XianZhi]，政府公诉部门会立刻起诉企业，但是国内的法院从来不受理土地[TuDi]闲置[XianZhi]之类的案件。”

　　一位业内人士坦言，华润[HuaRun]集团是直属于国资委的120家中央企业之一，而对其闲置[XianZhi]土地[TuDi]进行挂牌督办的北京市国土资源局只是局级单位，所以以往督办的结果最终不了了之。对此，《经济参考报》将继续予以关注。

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