□记者 赵瑞希 乌梦达 王攀深圳[ShenChou]报道

　　154万套二手房[ErShouFang]的价格将被“秘密”评定，从而为每一次交易制定只有政府部门掌握的“准绳”———9日，深圳[ShenChou]市地税局终于在市场千呼万唤之后，发布了二手房[ErShouFang]核价“新规”。从7月11日起，深圳[ShenChou]将对存量房(即二手房[ErShouFang])交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款政策，但“参考价格”却将深藏“闺中”无人知晓。

　　作为全国首创的二手房[ErShouFang]估价体系，深圳[ShenChou]这一新规的目标显然直指二手房[ErShouFang]市场长期存在的“阴阳合同”。然而，“秘密定价”能否根治弊端？如果实施有效，这一规定又将对楼市价格带来怎样的冲击？

　　“秘密估价”“一套一估”直指二手房[ErShouFang]“阴阳合同”

　　近年来，二手房[ErShouFang]交易过程中签订“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分普遍。

　　深圳[ShenChou]市地税局副局长杨龙表示，这种阴阳合同的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公平原则，导致依法诚信的交易者利益受损，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，造成较大的税收漏洞，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。

　　对此，财政部、国家税务总局在2010年专门下发《关于推进应用房地产评估[PingGu]技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税(2010)105号)，要求各地从2011年7月起试点对价格偏低的房产交易实施评估[PingGu]核定征税。深圳[ShenChou]则是全国首个发布这一政策的城市。

　　杨龙介绍，在大量筹备工作基础上，深圳[ShenChou]制定了《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，规定深圳[ShenChou]范围内的二手房[ErShouFang]交易计税价格以交易双方签订的合同成交价格为依据，但如申报的成交价格低于深圳[ShenChou]制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。

　　规定将从2011年7月11日起，有效期五年。具体时间以纳税人在深圳[ShenChou]市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。参考价格将根据深圳[ShenChou]市房地产市场交易的情况每半年进行更新。

　　值得注意的是，与有类似评估[PingGu]政策的城市不同，深圳[ShenChou]制定的154万套二手房[ErShouFang]参考价格均不对社会公布，卖方只能查询到自己所属房屋的参考价格。

　　“根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳[ShenChou]已对全市400多个片区、17万栋楼房、154万套房屋制定了交易计税参考价格。”杨龙说。

　　深圳[ShenChou]市地税局税务二处副处长黄平波解释说：“秘密定价主要是防止被一些人找出规律钻空子，一旦公布可能引发不利的市场导向作用，让参考价格影响市场价格。为每套房产定价而不是笼统按区域或批量定价一方面也是基于此，更重要的原因是希望评估[PingGu]体系能更加科学。

　　北京大学经济管理研究中心研究员韩世同评价认为：“依法纳税本是公民应尽的义务，然而多年来，在二手房[ErShouFang]市场却形成了‘阴阳合同’、虚假报税的潜规则，在法不责众的情况下助长了全民违法这一不良习惯。深圳[ShenChou]率先推出新规，显示出了深圳[ShenChou]在杜绝‘阴阳合同’方面的决心。如果评估[PingGu]价格合理、操作严格，将对‘阴阳合同’构成致命打击。”

　　专家担心“秘密定价”引发市场非议

　　然而，成也萧何，败也萧何———正是“秘密定价”的做法，引发了市场的不小担忧。

　　韩世同说，深圳[ShenChou]已有154万套房屋拥有评估[PingGu]价，这表明具体的评估[PingGu]方法已经成型。而深圳[ShenChou]选择不公布评估[PingGu]方法，担心的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。

　　“人们不知道自己的房屋评估[PingGu]价是如何得出的，也无法和其他房屋评估[PingGu]价进行对比。这会使得市场对评估[PingGu]方法产生不信任感。”他说。

　　韩世同认为，新规的出台，对于打击“阴阳合同”，虚假报税将起到重大意义，但政策的效力关键还是要看评估[PingGu]价是否真实地反映了市场价，如果评估[PingGu]价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估[PingGu]价格制定的合理性非常关键。

　　然而，正是由于“阴阳合同”的长期存在，政府部门是难以掌握二手房[ErShouFang]的实际成交价格的，因此如此粗略地公布评估[PingGu]方法，着实让人担心评估[PingGu]价格的可靠性。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，任何新规都不可能是完备无缺的，公布新规不应故作神秘，应该将新规摊在阳光下，让业界充分讨论，从而提升政策的说服力和可操作性。

　　新规让楼市迎来“冲击波”

　　深圳[ShenChou]市规划与国土资源委员会数据显示，5月份，深圳[ShenChou]市住宅共成交9877套，其中二手房[ErShouFang]成交6944套，占总成交套数的70%。二手房[ErShouFang]已成为深圳[ShenChou]楼市的交易主体。市场分析认为，新规之下二手房[ErShouFang]交易成本大幅提升将是不争的事实。在交易成本大幅提升的情况下，深圳[ShenChou]楼市又是否会引来新一轮冲击波？

　　由于距新规实施仍有一个月的时间，专家认为，在7月11日之前，为了节省交易成本，深圳[ShenChou]二手房[ErShouFang]成交量可能出现“抢闸抛盘”的局面。然而7月11日起，新规对深圳[ShenChou]楼市究竟会产生何种影响呢？是否会推高深圳[ShenChou]二手房[ErShouFang]房价？

　　深圳[ShenChou]市地税局副局长杨龙表示，按照国家税法的有关规定，本来二手房[ErShouFang]交易双方就应该依法纳税，“新规只是还原真实的市场价格，不存在推高二手房[ErShouFang]房价一说”。

　　然而有关专家却不这么认为。宋丁表示，新规之下，在打压“阴阳合同”的同时，必然带来二手房[ErShouFang]房价的提升。

　　他说，二手房[ErShouFang]业主在出售二手房[ErShouFang]时对于价格的要求要比开发商出售新房更为谨慎，不会随便出手。由于目前二手房[ErShouFang]市场处于卖方市场，卖方必然会保证自己的实际卖房收益不变。因此，新规出台后，卖房必然会将新增的税款补到二手房[ErShouFang]房价上，将增税压力转移给买方。“因此，短期内，新规必然带来二手房[ErShouFang]房价的上涨，这会是一个刚性表现。”

　　韩世同认为，在这种情况下，过高的交易成本可能使买房陷入观望，从而使得成交量出现下滑。因此，“短期内深圳[ShenChou]二手房[ErShouFang]房价不会往下走，还可能出现逆市上扬，出现价涨量跌态势。但是，如果成交量持续低迷，二手房[ErShouFang]房价将有所回落。”

　　“深圳[ShenChou]的做法是一个创举，如果成功，其他地方很可能群起效仿，这给全国楼市带来的影响不容忽视。”韩世同说。

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