□晚报记者 杨冬 报道

　　当前的楼市调控、后市走向，以及保障[BaoZhang]房上市等，无疑是社会各界最为关注的话题。今年，上海的房地产市场调控和住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]工作[GongZuo]又将交出一张怎样的答卷？

　　今天上午，市住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]和房屋管理局局长刘海生在做客新华社长三角新闻中心、上海广播电视台广播新闻中心、新闻晚报、东方网联合主办的第四届“民生访谈”节目时透露，中央、上海制定的一系列房地产调控政策起到了效果，对上海房价过快上涨的势头形成了压制。

　　就市场普遍关心的限购政策的执行时间问题，刘海生表示，限购政策还将继续执行。

　　【楼市调控】

　　调控政策起效果，市场处于胶着状态

　　“为什么这两年大家特别关注房地产市场？主要跟房价涨得太快有关系。”对于上海的房地产调控问题，刘海生一上来给出了回答。在其看来，住房[ZhuFang]问题的根本点就是房价和居民可支配收入的关系，民众是不是有能力购买。

　　刘海生谈到，房价涨得快，大家都有种焦虑的心态。然而，这样的一种焦虑并不完全来自于市场本身。“我们在监管中注意到，现在有一些房产广告是软广告。我们排斥做虚假广告。现在有很多都是房地产企业与中介公司串通起来制造紧张气氛。 ”

　　就当前上海房地产调控的内容，刘海生介绍，第一是限购，主要对投资投机性的需求抑制。第二是银行、税务对于贷款、税收方面政策的执行。过去银行比较简单，查询购房者在银行有没有贷款，现在还得查询有没有住房[ZhuFang]。第三是加大供应量，主要有几条措施，去年市政府有一个“十二条”，把过去动迁安置房五年之内不得上市改成三年。

　　刘海生表示，最近国家和上海都连续出台了一些政策，特别是今年1月份国家出台了“国八条”，上海也紧跟出台了 “沪九条”。 “根据我们的观察，这些调控政策起到了效果，压住了房价过快上涨的势头。 ”

　　刘海生指出，当前房地产市场处于胶着状态，买卖双方都在观望。从成交量来看，尽管已经有了明显下降，但从调控政策上来说，还是要坚持住。“社会已经有少数舆论在说，调控有效果了，房价下来了，调控可以放松了，我个人认为，上海土地资源有限，承载量有限。另外，根据有关调查数据，非沪籍的在沪人口已经超过37%，购房的需求量摆在那里，我想，限购政策还将继续执行。 ”

　　【物业管理】

　　建立全市投标平台，制订全行业统一信用记分标准

　　新修订的《上海市[ShangHaiShi]住宅物业管理规定》于4月1日正式施行。就《规定》修订的背景，随着上海社会经济的快速发展，市民群众对物业管理的要求不断提升，物业管理领域出现了许多新情况、新问题，如物业管理监督体制不顺、物业服务的整体水平不高、业主自我管理的意识不强、擅自“居改非”、“群租”、违法搭建、专项维修资金续筹难、物业服务费欠缴多、物业保修责任落实难等一系列深层次的问题和矛盾，影响了住宅小区的和谐与稳定，制约行业的发展。

　　刘海生指出，《规定》理顺了物业行业监督管理体制，明确了物业管理相关主体的职责和权利、义务，为有效解决群众反映强烈、社会关注度高的热点、难点问题提供了法规依据。为贯彻实施《规定》，将推以下具体举措——

　　首先，市房管部门将会同相关职能部门尽快制定出台一系列配套政策文件，推进《规定》的全面贯彻实施。将重点对业主大会组建和日常运作规则、业委会成员选举办法、首次业主大会表决规则、业委会不正常运作的救济措施等具体操作规范予以明确。

　　其次，进一步强化行业监管，包括加强物业服务企业资质管理、强化小区经理管理、全面推行物业管理招投标，以及建立企业和从业人员诚信档案体系等。其中，建立全市统一透明的物业管理招投标平台，建立公开的阳光操作体系和实时运作信息系统，建立公平的招标人、投标人准入机制，建立公正的评标标准和专家评分规则。

　　此外，制订全行业统一的信用记分标准，将信用记分与小区经理的职业资格直接挂钩，与物业服务企业资质等级升降、项目招投标评分、物业项目评优等直接挂钩，促进上海市[ShangHaiShi]物业管理水平和服务质量的不断提升。

　　再次，进一步加强行政监管。加强基层房管办事处基础建设，配强配足房管办事处人员，加强房管办事处标准化、制度化和信息化建设，完善工作[GongZuo]考核机制，不断提高队伍素质和为民服务水平；提高依法行政能力，区县房管部门要依照法规规定切实履行各项行政监管职能，积极对物业服务企业执行行业规范、履行物业服务合同等情况进行监督检查和工作[GongZuo]指导，帮助物业服务企业提高服务水平；完善投诉处置机制，进一步发挥962121物业服务平台作用，依托平台信息化手段，对相关处置工作[GongZuo]实施全程监督，督促物业服务企业切实履行管理服务责任，及时响应市民群众的合理诉求。

　　【公租房】

　　房企探索“长期租赁[ZuLin]、到期上市”

　　作为解决“夹心层”住房[ZhuFang]困难问题的又一主要途径，上海市[ShangHaiShi]公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的建设和供应也是今年住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]工作[GongZuo]的重中之重。

　　刘海生介绍，根据计划，今年上海将建设筹措公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]200万平方米、约4万套，供应公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]1万套、约50万平方米。其中，徐汇区华泾镇“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”首批5000余套市筹公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]即将进入室内装修阶段，下半年将面向工作[GongZuo]单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件对象供应。

　　刘海生在访谈中还介绍，经初步考虑，市筹公租房房源的申请[ShenQing]条件与《上海市[ShangHaiShi]发展公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的实施意见》及其配套规定一致，即：(1)具有上海市[ShangHaiShi]常住户口，或持有《上海市[ShangHaiShi]居住证》达到二年以上且连续缴纳社会保险金达到一年以上；(2)与上海市[ShangHaiShi]就业单位签订一定年限的劳动合同；(3)在上海市[ShangHaiShi]无自有住房[ZhuFang]或人均住房[ZhuFang]建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；(4)申请[ShenQing]时未享受上海市[ShangHaiShi]其他住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]政策。

　　4月6日，上海市[ShangHaiShi]卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区首批7家公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]运营机构正式成立。其他各区县公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]运营机构组建工作[GongZuo]也在紧锣密鼓推进之中，今年上半年将基本完成。

　　在解决公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设资金和用地两大瓶颈问题上，刘海生透露，上海市[ShangHaiShi]严格执行国家关于土地出让净收益按10%提取专项资金用于廉租住房[ZhuFang]、公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的规定，目前市级专项资金给予区县公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]投资和运营补贴的办法正在制订当中。

　　此外，根据国家有关规定，近期，上海市[ShangHaiShi]还将计划从公积金增值收益中出资约15亿元，收储城投置地公司开发建设的新江湾尚景园15万平方米、2200余套房源，用于公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]。

　　刘海生还透露，2010年，市政府出台《经济适用住房[ZhuFang]配建暂行意见》，规定今后凡新出让土地用于开发建设商品住宅，均应当按照不低于建筑总面积5%的比例配建保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，无偿移交政府住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构；配建住房[ZhuFang]无法集中布局到楼幢或者单元的，可以上市转让，所得价款归集到区县政府指定的资金专户，专项用于住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]。目前考虑，这些房源和资金主要用于租赁[ZuLin]型保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]。

　　同时，除设法降低土地成本外，上海市[ShangHaiShi]还在努力探索拓展社会资金投资公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的渠道，包括探索利用住房[ZhuFang]公积金本金结余资金、保险资金、社保基金、企业年金直接投资公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]，探索发行公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]相关房地产信托投资基金(REITs)和企业债券类产品；探索房地产企业按照“长期租赁[ZuLin]、到期上市”的办法投资建设公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]，约定租赁[ZuLin]使用期满后可作为商品住房[ZhuFang]面向社会销售等。目前，市房管局正在会同相关部门和单位细化方案，争取国家层面的政策支持。

　　【经适房】

　　正式受理近1.9万户家庭申请[ShenQing]

　　继徐汇、闵行两区的试点之后，经济适用住房[ZhuFang]申请[ShenQing]供应工作[GongZuo]已在全市面上推开。就目前的推进情况，刘海生表示，这一工作[GongZuo]平稳而有序。

　　“为保障[BaoZhang]申请[ShenQing]受理工作[GongZuo]顺利开展，在正式受理申请[ShenQing]前，13个区均开展了经济适用住房[ZhuFang]政策咨询活动，全市累计接待市民咨询约14万户。继今年2月21日虹口区开始受理购房申请[ShenQing]之后，全市13个区已于3月底前全部启动受理工作[GongZuo]。 ”

　　刘海生在接受采访时透露，目前，虹口、卢湾、闸北、徐汇、黄浦等5个区已先行完成申请[ShenQing]受理，全面进入审核阶段；其他8个区也在稳步推进受理工作[GongZuo]，预计到4月底，13个区第一批的集中申请[ShenQing]受理可全部完成。截至4月14日，13个区累计已向23000多户提交材料齐备的家庭出具了材料收件单，经收件审核、正式受理18955户，完成户籍核查14774户、完成住房[ZhuFang]核查7393户。

　　今年3月，市政府再次放宽了经济适用住房[ZhuFang]的准入标准。其中，户籍年限、住房[ZhuFang]困难面积标准、五年内未出售和赠与住房[ZhuFang]的限制条件、单身人士年龄标准等不作调整，主要放宽收入和财产准入标准：人均月支配收入调整为3300元，人均财产调整为12万元。再次放宽收入标准和财产标准后，三口之家的月可支配收入限额已接近一万元，将会有更多住房[ZhuFang]困难的上海市[ShangHaiShi]民，特别是小白领等青年职工群体进入经济适用住房[ZhuFang]的保障[BaoZhang]范围。

　　刘海生表示，上海市[ShangHaiShi]将进一步建立和完善经济适用住房[ZhuFang]的准入标准动态调整机制，今后将根据上海市[ShangHaiShi]经济社会发展状况、政府保障[BaoZhang]能力、中低收入家庭住房[ZhuFang]困难状况、房源供应条件等因素，继续合理放宽经济适用住房[ZhuFang]准入标准。

　　6月底前完成初审，8月进行摇号排序

　　一些已经提交经适房申请[ShenQing]的家庭反映，自己特别关心什么时候能完成审核，盼望能早点选房、搬入新居。就此问题，刘海生回答，从目前各区的推进进度看，预计到4月底，13个区第一批(即按照2900元、9万元的标准)的集中受理工作[GongZuo]可全部完成。申请[ShenQing]受理结束后，进入“三级审核、两级公示”程序。首先由街(镇)住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构进行户口年限、婚姻情况、住房[ZhuFang]情况、经济状况等各方面条件的审核。初审核查合格后，在申请[ShenQing]家庭户籍地和实际居住地进行第一次公示。初审公示通过的，由区(县)住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构复审核查。复审核查合格后，在指定媒体向社会进行第二次公示。复审公示通过的，由区(县)住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构对申请[ShenQing]家庭进行“资格”登录。登录后，即可进入摇号排序、轮候选房程序。在选房前，市住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构还会对已经登录的申请[ShenQing]家庭进行抽查。

　　“各街(镇)住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]机构对正式受理的家庭，已开始进行审核工作[GongZuo]。进展比较快的几个区，如卢湾、徐汇、黄浦预计会在5月底前基本完成初审工作[GongZuo]，之后进行复审，7月份开始进行摇号排序、轮候选房。其他各区预计在6月底前完成初审，8月份全面进入摇号排序、轮候选房阶段。 ”

　　刘海生表示，下一步，首先是积极有序推进申请[ShenQing]受理工作[GongZuo]，根据今年全市经济适用住房[ZhuFang]申请[ShenQing]供应工作[GongZuo]的总体计划安排，推动各相关区尽快完成第一批的申请[ShenQing]受理工作[GongZuo]，预计从6月份开始，组织各区按照今年的申请[ShenQing]准入标准，开展第二批(即按照3300元、12万元的新标准)申请[ShenQing]受理工作[GongZuo]。其次是密切关注全市面上推开工作[GongZuo]中的各种问题，努力推动申请[ShenQing]审核、摇号排序、选房配售等工作[GongZuo]稳妥有序地实施完成。再次是推动各区对后续工作[GongZuo]早做准备，制定摇号排序、轮候选房、签约购房的工作[GongZuo]方案，确保做到公开、公平、公正，组织有序、方便市民。四是根据目前的房源建设进度，会同相关部门抓紧制订第二批市统筹房源(200万平方米、3万套)的供应调配和定价方案。

　　◎实地走访

　　“吃螃蟹”的经适房家庭

　　今年7月，赵先生的女儿就要大学毕业了。如果一切顺利，女儿帅气的毕业照应当会被摆放在新家最醒目的位置。

　　而眼下，家住老闵行地区的赵先生一家三口，即将迁离居住了近20年的老房子，入住闵行翔泰苑小区。作为上海首批经适房申购试点的申请[ShenQing]家庭之一，赵先生将其比喻为“吃螃蟹”。

　　江川路，单位分的老式公房，15平方米，煤、卫无法独用……寥寥数语，勾勒出赵先生一家人多年的住房[ZhuFang]情形。如何进一步改善居住条件，成了赵先生前些年最为头疼的事情。

　　“盼着旧房子能改造，但似乎总是轮不到。”赵先生本以为这样的“蜗居”生活要一直持续下去，改善的契机出现在2009年。上海徐汇、闵行两区率先“试水”经适房的申请[ShenQing]工作[GongZuo]，凡符合准入条件的家庭，均有机会获得购买经适房的机会。

　　有专家曾这样形容上海经适房的特点：房屋产权由政府、申请[ShenQing]家庭共有，房屋售价比市场略低；买不起商品房的家庭，由政府“托”一把，就能圆自己的住房[ZhuFang]梦了。

　　有了这样一个“圆梦”的机会，赵先生可不会放过。经过审核公示、摇号排序、选房购房等程序，一套位于四楼、75平方米的两居室钥匙，终于落到赵先生的手中。为了不让大好房源“溜走”，赵先生不惜动用自己的住房[ZhuFang]公积金来贷款买房。

　　再来看一看赵先生即将入住的翔泰苑小区——

　　位于闵行区颛桥镇，均为多层住房[ZhuFang]，销售基准价格为5200元/平方米。整个小区紧邻沪闵路，从小区大门口步行至地铁站需10分钟至15分钟。5分钟内走到最近的公交站点，坐公交车40分钟能到徐家汇；轨交5号线换1号线，35分钟就可到达人民广场。

　　“就简单装修一下，不多久就住进去。 ”赵先生私下透露，自己最中意的不是新家一下子扩充好几倍的居住面积，而是那份安心、宁静的感觉。

　　◎记者手记

　　品种丰富，任君挑选

　　近期微博火得很，一个名叫“房可圆”的微博，引起我的关注。点进去一看，原来是上海市[ShangHaiShi]住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]和房屋管理局下属上海市[ShangHaiShi]房地产科学研究院官方微博的名称。

　　从房管系统内部人士那儿一打听，“房可圆”谐音“房科院”，喻意不言自明，用心之良苦昭昭。

　　在上海，“住房[ZhuFang]梦圆”似乎得做个细分——

　　众多外来务工人员，只需要一张可以租住的“大通铺”；刚毕业的年轻小白领，要的则是一间属于自己的一居室；在沪打拼多年的新上海家庭，希望买到称心如意的商品房；老式公房、旧式里弄居住多年的老上海人，盼的是何时能改善居住条件。

　　实现市场、保障[BaoZhang]“两条腿走路”，已经是房地产市场健康、良性发展的必要前提。过去的一年，房地产市场宏观调控如火如荼，保障[BaoZhang]房的建设亦紧锣密鼓，毫无懈怠。向来被誉为国内楼市“标杆”的上海，在全力调控、稳定房价的同时，接连出台经适房、公租房、廉租房等“四位一体”住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]体系的重大利好，方才是真正的“用心良苦”。

　　经适房准入标准不断放宽，公租房下半年上市供应……住房[ZhuFang]是最为重要的民生之一，各种层次分明、功能齐备的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，注定将在上海不断高企的房价之下，成为房地产市场上一朵朵日益显眼的“奇葩”，为众多意欲破除住房[ZhuFang]困难“老大难”问题的新、老上海人提供圆梦的可能。

　　总有人喜欢问：房价真会跌吗，何时出手才最好？在这儿我也不想免俗，再回答一次：合适了您就买吧！商品房、保障[BaoZhang]房，品种丰富，任君挑选。

　　【李征的围脖】崔永元说：把保障[BaoZhang]房建在偏远的郊区是非常错误的办法，保障[BaoZhang]房就应该在市中心，否则就失去了保障[BaoZhang]的意义。请问局长对此有何看法？

　　【啃小米】我是80后，现在比较困惑，像我们这一代的年轻人，究竟该怎么买房子呢？

　　【没有口袋的机器-猫】 公租房是怎么定义的呢？那是对哪些人群开放的呢？

　　【猫仙女】 不少小白领论工资可能算不上低收入群体，但要供房还贷又确实压力比较大，对这部分人来说，有没有相适应的公租房方案呢？

　　经济适用住房[ZhuFang]申请[ShenQing]供应工作[GongZuo]已在全市面上推开

　　目前，虹口、卢湾、闸北、徐汇、黄浦等5个区已先行完成申请[ShenQing]受理，全面进入审核阶段；其他8个区也在稳步推进受理工作[GongZuo]调控政策起到了效果，压住了房价过快上涨的势头，当前房地产市场处于胶着状态。4月6日，上海市[ShangHaiShi]卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区首批7家公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]运营机构正式成立。探索房地产企业按照 “长期租赁[ZuLin]、到期上市”的办法投资建设公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]。

（编辑：SN026）