《瞭望》文章：上海[ShangHai]房产[FangChan]税试点[ShiDian]“第一季”

　　限购、限贷、房产[FangChan]税等“重拳猛药”作用一段时间之后，市场依然陷于僵持，甚至反弹性因素趋于活跃。房产[FangChan]税试点[ShiDian]抑制投资投机的功能，有待进一步释放

　　文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋周琳

　　“房产[FangChan]税的信号意义已充分传递到市场中，但实际影响还相对有限；尤其是对炒房投机需求的抑制效应，还有待进一步激发。”有业内人士向《瞭望》新闻周刊评价上海[ShangHai]房产[FangChan]税试点[ShiDian]效果时认为，“对投资炒房的人来说，限制最大的是限购、限贷，其次才是房产[FangChan]税。”

　　今年1月28日启动以来，上海[ShangHai]的个人住宅房产[FangChan]税试点[ShiDian]已满三月。本刊记者采访发现，目前试点[ShiDian]工作进展平稳，但对市场影响不大。目前上海[ShangHai]楼市正处于“观望期”，成交大幅下降，但房价[FangJia]未现明显调整，且反弹压力也不容忽视。业内人士提醒，房产[FangChan]税改革应适时完善制度设计，并为试点[ShiDian]后的推广做好“政策储备”。

　　市场实际影响有限

　　1月28日起，上海[ShangHai]对部分个人住房征收房产[FangChan]税。上海[ShangHai]市税务部门提供的数据显示，截至4月27日，上海[ShangHai]税务机关共受理购房人申请办理房产[FangChan]税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套。从3月份上海[ShangHai]市首笔个人住房房产[FangChan]税缴纳到现在共有20笔左右缴纳。

　　房产[FangChan]税对市场影响几何？正在办理购房手续的上海[ShangHai]市民高红美告诉本刊记者，现在买房子时会算一下是不是要缴纳房产[FangChan]税、每年缴纳多少，但一般不会因为房产[FangChan]税而影响购买。本刊记者采访发现，这类观点在上海[ShangHai]的购房者中颇具代表性。

　　接受本刊记者采访中，复旦大学住房政策研究中心主任陈杰说，对上海[ShangHai]房产[FangChan]税的纳税人来说，即使不考虑免税额，新购一套400万元的高档商品住房(200平方米乘以2万元单价)也就需纳房产[FangChan]税1.12万元，与一些高档社区的物业费加水电费差不多。再如果有180平方米的免税额(本地户口或常住的三口之家)，实际每年只缴纳房产[FangChan]税1120元。对于买得起400万元住房的家庭而言，这一负担显然不重。

　　“史上最严”的房地产调控政策在上海[ShangHai]显现了积极成效。目前，楼市降温明显，观望氛围浓重，投资投机性需求暂时受到抑制；房价[FangJia]有下调迹象但未见实质性松动。

　　上海[ShangHai]统计部门公布的数据显示，一季度商品房销售面积同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。另有统计数据显示，一季度上海[ShangHai]商品住宅成交均价为每平方米22237元，环比上季度的每平方米22914元下跌3%，但同比去年一季度的每平方米19826元则上涨12%。

　　上海[ShangHai]中原地产研究咨询部总监宋会雍说，从目前各门店的统计数据看，投资客的比例已不足5%，远远少于去年同期的20%；改善性购房和首次购房成为绝对主力，“绝大部分炒房投资的人都被‘隔离’了”。

　　上海[ShangHai]永庆房屋公司总经理陈史翎向本刊记者介绍，4月以来，上海[ShangHai]楼市成交量大致是“逐周上涨”。至4月18日～24日这一周，一手商品住宅成交环比涨幅更是超过35%，“巨大的购房需求只能暂时压制，如果购房者等待三四个月后房价[FangJia]依然没有明显变动，便会放弃观望选择出手，而开发商也会提升‘不降价’甚至涨价的底气”。他预计，随着5月传统旺季的到来，上海[ShangHai]楼市的供应和成交都将明显增加，市场将趋于活跃，届时房价[FangJia]可能面临一定反弹压力。

　　房产[FangChan]税改革有待真实“给力”

　　房产[FangChan]税征收的主要目的有四个：调节居民收入和财富分配，健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。目前，公众最希望通过房产[FangChan]税来打击囤房投机炒作，从而抑制房价[FangJia]增幅，甚至挤出房价[FangJia]泡沫，降低房价[FangJia]。

　　陈杰认为，房产[FangChan]税带来的直接财务成本不大，但心理影响不可忽视，“即使现在房产[FangChan]税每年可能只缴纳几万元甚至几千元，但以后很难预测，是继续持有等待并不确定的资产升值，但要付出越来越多的持有成本，还是尽快套现来获得可确定收益并减少持有成本，投资收益在财务上的不确定性很大，这会对以投资为主要目的购房者形成威慑。”

　　受访专家建议，对于房产[FangChan]税改革，媒体和社会目前最大的关注点是能否达到抑制房价[FangJia]的效果。因此政府应释放更多信号，根据试点[ShiDian]情况完善房产[FangChan]税的制度设计。一些人士提出，在0.4%、0.6%两档税率基础上，可以拉大级差，增加至5～7档税率标准，更加体现房产[FangChan]税的引导作用。

　　其次，要把房产[FangChan]税改革的力度、发展的速度和社会可承受度结合起来。当前首先要确保试点[ShiDian]工作顺利推进，让人们形成更明确的政策预期。在此基础上，改革可逐渐从增量房到存量房、从高档住宅向普通住宅、从试点[ShiDian]城市向全国各地推进。

　　此外，一些专家还建议，房产[FangChan]税作为一项涉及大众民生的公共政策，在推广过程中还需要引入更加公开、透明和广泛的讨论，即使不一定让方案更加“科学”，但公共参与程度的增加一定会带来更好的社会效果。同时，公众参与政策制定的过程也将同时增强社会对房地产调控的信心。□

（编辑：SN017）