无论“白契”、“红契”，都因为先天的粗陋，导致很多问题。其中最为致命的，就是缺乏精确的丈量，令几乎所有地契都难以清晰标示地块的界线，而且，一些“地主”为了少缴地税，会瞒报地亩，造成“契小地大”；另一些“地主”为了巧取豪夺他人土地，会多报地亩，造成“契大地小”，这些都造成了大量的不动产纠纷。

　　鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界，对界内土地进行了科学测绘，制作了精确的地图。这是中国国土上第一次清晰而标准的土地测绘，尽管仅仅限于上海一隅。测量之后，英国人将土地分区划块，进行了功能规划，而后“招拍挂”。根据条约，这些土地的所有权，在法律上依然属于中国，英国人无非“永租”而已，因此，作为“地主”的大清政府向作为“租客”的英国人颁发的“道契”，名义上是一张“租约”——但因为“永租”的关系，而实际上是“卖约”。

　　与传统的地契相比，“道契”大大地与时俱进了，不仅清晰地标明了地块的界线，而且省却了保甲、中证人等中间环节，且在中外双方都进行了详尽的备案，绝难伪造作弊。更为关键的是，大清特色的无远弗届的公权力，面对“道契”，除了签发之外，别无他权；而租界当局除了依法收取税金之外，也别无他权。比较下来，“道契”不仅要比普通地契少支付税负，而且财产权利的安全系数大大提高。

　　“道契”立即成为上海滩的“硬通货”，丝毫也不亚于金条，受到了外资银行和本土钱庄、票号的一致欢迎。上海“外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券……钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候，‘道契’的地位，几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多，成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具。”（章乃器《中国货币金融问题》）。

　　在租界里实行的涉外法权，本是对大清国主权的侵害，却也在大清国的土地上成为西式法制精神的橱窗。“道契”上所载明的财产权利，受到了法律的严密保护，隔绝了任何公权力的觊觎。而在中国的传统中，私有财产都是“无限责任”的承载载体，随时要服从和服务于“官家”的需要，无论是刑事犯罪还是政治错误，查抄财产成为一种常见的、并且弹性极大的刑罚。即使谨小慎微做个良民，侥幸躲过了大风大浪，却依然难以躲过地方官员为了各种短期政绩的需求而不断推出的“调控”折腾：或为了某项面子工程而低价强行征收土地，或为了摆出亲民姿态而强令“地主”、“房东”压低租金，私有财产也就只能作为官员们试错的工具——当然，在不断的干涉调控过程中，也成为被权力压榨的肉骨头。

　　而附着了“洋大人”权威的“道契”，在租界内构筑了一块法制的高地，这令租界内的华人“地主”们也纷纷响应，请求将自己的地契更换成“道契”，甚至连华界内的“地主”也要求换发这种产权明晰的新式权证。法制的高地，就是资本的洼地，而阻止资本洪流涌入的，只剩下一道脆弱的堤坝：租界当局确定的“华洋分居”政策。

　　乱世的利好

　　汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，这成为上海房地产第一次高潮的动力。

　　当徐润在天津悄悄地大笔购置房地产时，上海的房地产却已经在高速公路上奔驰了30年。而这条高速公路的起点，就是太平天国运动。

　　英国人最初建设租界时，显然只是当做“前进基地”来定位，只是本能地将母国的契约精神和法律体系直接移植过来，而没有“法制搭台、经济唱戏”的功利动机。“维稳”成为租界当局的管理目标，他们明确规定，除了原有的华人“地主”之外，租界内的土地和房屋一律不得转租给华人，实行严格的“华洋分居”。这一政策，也受到了同样追求“维稳”的大清政府的欢迎。尽量减少本土民众与洋人们的接触，似乎符合中外双方管理者的愿望。

　　租界的选址，本就刻意避开了华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款而搬走了。在1853年初，上海的租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。

　　同样在“维稳”的思路下，租界当局通过上海公共租界工部局市政厅