在不断完善上海市和重庆市房产税改革试点情况和经验的基础上，深入推进房地产[FangDiChan]税制改革，不仅是建立有效的税收调控体系的客观要求，也是建立完善的地方税体系的客观要求，更是促进社会财富合理分配、维护社会稳定的客观要求。

　　加强房产税立法

　　要逐步完善房地产[FangDiChan]税法体系。要尽快将《中华人民共和国房产税法》纳入国家立法规划，提高税法的法律层级。同时要合理调整地方税收立法权。建议在确保中央集中立法权的基础上，探索授权立法与委托立法机制，对局部性、区域性、时效性房地产[FangDiChan]调控需求，授权或委托省一级人大及其常委会、省级人民政府制订地方性法规和政策，国家保留解释权和撤销权。通过这种有限制的立法权和政策权安排，增强税收对区域房地产[FangDiChan]经济的调控能力。由于我国土地[TuDi]产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地[TuDi]，开发商不规范地占用农民土地[TuDi]，随便改变土地[TuDi]用途的现象普遍存在。其原因就是产权不清晰，没有明确的集体土地[TuDi]的法人代表。因此，要按照法治原则，根据房地产[FangDiChan]市场发展的形势，逐步理顺相关产权关系：建议我国尽快制定、修改包括《物权法》在内的各种房地产[FangDiChan]法律,并将有关征收细则和惩罚、救济等措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。要优化土地[TuDi]资源配置，尽快将国有土地[TuDi]和集体土地[TuDi]并轨管理，提高土地[TuDi]法的立法层次，明确各级土地[TuDi]的法人代表、管理人、监督人，建立严格的地籍管理制度。

　　完善相关制度设计

　　不论是房地产[FangDiChan]市场的发展，土地[TuDi]法、房产法体系的健全，还是地方财税体系的完善，都是一个逐步健全的过程。这就要求我们依据房地产[FangDiChan]市场发展的不同阶段，循序渐进地采取适合于不同阶段的措施，按照房地产[FangDiChan]业领域涉及的土地[TuDi]批租阶段、房地产[FangDiChan]开发阶段、房地产[FangDiChan]经营（租赁与交易）、房地产[FangDiChan]保有四个阶段设立合理的税制结构。

　　在土地[TuDi]批租阶段，用足用好土地[TuDi]增值税政策。着眼政府相关职能部门的协调配合，抓紧建立一套规范严密的地籍管理制度，主要由国土资源部门在规范土地[TuDi]批租、实施公开招标、建立土地[TuDi]使用数据库的基础上，实施地籍管理，通过土地[TuDi]出让金和土地[TuDi]使用费进行调节，对现有房地产[FangDiChan]业收费项目中具有税收性质的收费，如土地[TuDi]有偿费、土地[TuDi]管理费、房产管理费进行简并取消，适当提高土地[TuDi]使用税税额标准，委托国土资源部门代征，借此加强部门配合，并逐步过渡到规范的土地[TuDi]使用税，使其成为地方财政的主要收入之一和加强土地[TuDi]监控管理的主要把手。

　　在房地产[FangDiChan]开发经营阶段，对房地产[FangDiChan]流转行为由营业税和所得税负责管理，同时以加强契税征管为重点环节，加强房地产[FangDiChan]流转环节的管理，并选择适当时机开设遗产税和赠与税，由中央政府负责立法，同时授予地方政府一定的立法权。

　　在房地产[FangDiChan]保有使用阶段，合并现有的房地产[FangDiChan]税、土地[TuDi]使用税、城市建设维护税、耕地占用税，统一设立房产税。总体方向包括如：对拥有房产所有权和使用权的个人和法人征收。统一计税依据为从价计征，房地产[FangDiChan]价值应由专门机构负责评估房地产[FangDiChan]价值为市场价值。

　　在房地产[FangDiChan]税制的税收优惠方面，应以房地折旧年限来规定税收优惠。税率由中央政府确定一定的税率幅度，具体税率由地方政府在这一幅度内确定房产税率，按照属地原则征管。

　　要统筹规划，因地制宜，提高决策水平。由于各地经济发展水平各异，房地产[FangDiChan]发育程度很不均衡，要在统筹规划的基础上，授予地方政府在具体的征收细则、征管办法等方面一定的权力，由地方政府因地制宜，制定适合当地情况的具体实施办法。

　　建立健全房产税制

　　从全国统一的房产税改革角度看，主要应从土地[TuDi]开发、流转、保有等几个环节进行全面性改革：

　　改革土地[TuDi]开发阶段的税收政策。改革现行土地[TuDi]批租制和土地[TuDi]出让金制度。规范收费项目，减少开发环节的不合理收费项目，实施有步骤的税费改革，降低税费成本。在取消耕地占用税的同时，进一步降低土地[TuDi]增值税税率，调整累进幅度，重新设计计征办法。对商业地产实行差别化的优惠政策。基于商业地产开发对城市发展、提升产业结构和促进就业的重要推动作用，考虑商业地产开发周期较长、资金回笼较慢、准入门槛高的特点，应给予其优于住宅开发的差别化税收政策，同时降低租赁业税负。

　　完善房地产[FangDiChan]流转环节的税收政策。完善土地[TuDi]增值税制度。由于房产升值是由于土地[TuDi]升值引起的，因此无论是转让土地[TuDi]，还是转让房产都应征收土地[TuDi]增值税，应对非建设性的房地产[FangDiChan]转让所得征收土地[TuDi]增值税；将土地[TuDi]增值部分的全部收入计征土地[TuDi]增值税，以有效抑制房地产[FangDiChan]的炒买炒卖行为；取消房地产[FangDiChan]流转环节的营业税，并入土地[TuDi]增值税一并征收；将对销售房地产[FangDiChan]和转让土地[TuDi]使用权征收的营业税与土地[TuDi]增值税合并征收，并对土地[TuDi]增值税的税率水平、累进幅度、征管办法等做重新设计；取消目前房地产[FangDiChan]交易环节的个人所得税，而用土地[TuDi]增值税取而代之。实行差别化契税政策。应对高档住宅征收3％或者更高的契税，而对普通住宅征收1.5％的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠，对属于基本生活性消费的住宅，可以以面积为依据确定一个免征额。而对于持有时间不足3年的投机性交易实行从高税率课征，对持有期超过3年或者5年的消费性需求实行优惠税率等。降低房屋租赁税负，活跃房屋租赁市场。应降低租赁业税率，对商业房产按其评估价值征收0.6%—1%的房产税，以提高住房使用效率，降低我国房屋空置率。

　　改革房地产[FangDiChan]保有环节的税收制度。完善并逐步扩大房产税试点范围，要将房地产[FangDiChan]评估值作为计税依据。房地产[FangDiChan]价值评估理应由政府评估机构承担，对评估价值的失真可通过给予纳税人税收申诉和监督权利来弥补，确保评估价值的公允性；税率应采用全国统一幅度范围之内的税率结构。考虑到我国居民个人的承受能力和税负水平，我国的房地产[FangDiChan]税税率总体上宜从低设计，其范围应设在0.5%—1%为宜。具体确定权由地方政府根据当地具体情况自行掌握，并允许地方在税法规定的幅度内确定调整系数，也可以规定地方房地产[FangDiChan]税的最低税负水平。