每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　在深圳市罗湖区繁华的人民南路，一块占地面积约1万平方米的空地被高约3米的防护栏团团包围起来。这块空地靠近深圳罗湖口岸，从口岸过去就可进入香港特区。由于地理位置极为优越，周边大型商业设施一应俱全，在土地资源日益稀缺的深圳，这里俨然已经成为一块“黄金宝地”。

　　但令人吃惊的是，这样一块“黄金宝地”竟然已经闲置了18年。18年的漫长时光，足以让一个初生婴儿长大成人，但这块黄金般稀缺的资源却仍然静静地闲置在那儿，地块上没有建起任何建筑物，与周边的高楼大厦相比显得格格不入。

　　因为被拆迁补偿、安置纠纷、囤地闲置、违法开工等各种麻烦事端纠缠于一身，即使顶着“有损城市形象”的骂名，这块宝地何时能动工仍是一个难解之谜。

　　多年来，该地块的开发[KaiFa]权益也几经变化，最终辗转落入大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]实业(000159,股吧)（深圳）有限公司[GongSi]手中。然而，自从获得开发[KaiFa]权益起，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]却一直未能完善土地权属相关手续，也未进行项目的开发[KaiFa]，其行为也因此被称为“史上最牛囤地”。

　　“黄金宝地”闲置18年

　　近日，《每日经济新闻》记者前往地块现场，看到地块周围的围栏上，“大中华[DaZhongHua]IFC”、“深南道跨国金融总部”等字样在阳光下赫然醒目。围栏里，机械施工设备、钢材杂乱地堆放在空地上，几个工人懒洋洋地坐在凳子上抽烟聊天，全然不见施工景象。

　　每隔几天，家住附近的市民万名都要到这里查看，紧紧地盯着这一地块的变化。作为原罗湖村20多位被拆迁村民的代理人，万名一直在为尚未谈妥拆迁补偿安置事宜的村民奔走呼号。

　　“开发[KaiFa]商没有给被拆迁村民一分钱补偿，也没有向政府支付地价款。”万名指着项目空地称。

　　早在1993年，深圳市罗湖区政府启动罗湖村旧改工作，并批准深圳市中建实业股份有限公司[GongSi]与罗湖区建筑工程公司[GongSi]合作开发[KaiFa]该项目。两公司[GongSi]与罗湖汝南实业公司[GongSi]（原罗湖村委会成立的集体公司[GongSi]）签订协议，由后者负责整个项目的拆迁安置补偿工作。

　　但围绕着拆迁补偿问题，汝南公司[GongSi]一直没有与以袁海深为代表的20多户村民谈妥，而村民房屋却早已被全部强制拆除。

　　罗湖区旧改办的说法是，有90%以上的被拆迁户已和汝南公司[GongSi]签订了协议，且都得到了妥善安置。

　　未获补偿的袁海深随后向有关部门反映，并向深圳市中级人民法院提起诉讼，该院终审裁决撤销了罗湖区国土局收回土地使用权的决定。

　　1997年12月，在深圳房地产市场盛极一时的大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]以7600万元的代价从中建公司[GongSi]、罗湖建筑公司[GongSi]手中获得该地块80%的开发[KaiFa]权益，中建公司[GongSi]从此退出该项目的开发[KaiFa]。

　　根据万名提供的资料显示，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]与两家公司[GongSi]签订了《合作开发[KaiFa]罗湖村“深圳大康广场”》的合同书，协议由大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]负责向政府缴纳80%地价款和村民拆迁补偿费用。

　　但时至今日，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]并没有向政府缴清地价款和签订土地出让合同，也未取得土地使用权。

　　万名说：“大中华[DaZhongHua]多年前获得土地后，便将土地围起来，没有进行任何开发[KaiFa]。其目的除了囤地外，很难有更好的解释。”

　　为了证实万名的说法，《每日经济新闻》记者近日前往大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]深圳公司[GongSi]总部，但公司[GongSi]无人愿意出来接受采访，只让记者发来采访提纲。不过截至记者发稿，也未接到该公司[GongSi]的任何答复。

　　据了解，按照深圳市旧改相关政策，开发[KaiFa]单位与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，可向国土部门申办土地使用权出让手续。不过据深圳市规划国土委人士透露，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]至今未向国土部门申报相关手续。

　　违法开工仅两周即被叫停

　　多年以来，围绕罗湖村旧改拆迁安置补偿的投诉一直在进行着。同时，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]也没有开工，土地便长年闲置下来。

　　万名认为，至今没有取得合法文件的大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]迟迟未启动项目开工建设，就是因为欠下政府数亿元地价款，没有取得合法的土地使用权，所以不能顺利拿到报建手续，最终导致这一黄金地块被闲置了18年。

　　据《每日经济新闻》记者获得的资料显示，这块编号为“93-627”的罗湖村旧改地块，占地面积为10087平方米。1993年，深圳市规划国土局批准其容积率10.5，总建筑面积115803.45平方米，规划用途为商业、办公、单身公寓。

　　今年3月初，万名发现，一家名叫上海建工基础工程公司[GongSi]的施工单位突然进驻工地，并在项目地块上架起了打桩机和其他施工设备，开始挖掘土方。沉寂10多年的工程项目总算开始动工建设。

　　“是开发[KaiFa]商大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]要我们开工的，现在也只是工程前期的打桩和地下隐蔽工程作业。”施工人员在现场告诉记者。在工地门口的公告牌上，写明施工造价为1890万元，预计今年6月份完工。

　　对于工程开始动工，代表20多位被拆迁村民的万名认为，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]在未取得土地使用权和合法报建手续的情况下开工建设，属于违法行为。

　　让人疑惑的是，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]并未向政府缴清地价款，也未获得相应报建手续，为何能提前开工建设？

　　深圳市罗湖区建设局建管科人士向记者称，今年初大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]确实向他们提交过项目材料，要求开工建设。在罗湖区建设局内部会议纪要上，由于该项目已被列入罗湖区政府工作量化指标，该局便同意大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]可以对土石方工程和基坑支护工程提前开工，并要求事后完善相关手续。

　　事实上，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]至今并未获得相应的施工许可证，只是获得提前开工的允诺。

　　“我们在后面的审核过程中发现，这个工程造价超过了我们审核的范围，属于市里面管辖。因此，我们后来就没有给予大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]开工的书面回函。”罗湖区建设局建管科人士称。

　　在开工两周后，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]违法开工的事实被投诉到深圳市查处违章违法领导办公室。随即，有关部门立刻叫停了项目施工。市查违办投诉接待处也证实：“大中华[DaZhongHua]这个项目已经有投诉，这件事也正在处理中。”

　　但记者从施工单位了解到，停工后施工单位并未撤离工地，他们在等待大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]补办相关证件。

　　“让大中华[DaZhongHua]完善手续，不知道还要等上多久。”万名向记者表示，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]本来就属于违法开工建设，他们便向有关部门检举了此事。

　　而在2010年12月底，罗湖区重建局（原“旧改办”）给予村民袁海深的复函中称：“项目建设开发[KaiFa]单位拟于近期缴清地价款，与深圳市规划和国土资源委员会签订土地使用权出让合同。”对此，该局以“太多的采访应付不过来”为由拒绝了记者的采访。

　　地价飙升背后的利益博弈

　　有分析人士认为，该项目18年来未开发[KaiFa]的原因很简单，就是黄金地块背后蕴藏着的巨大商业利益。由于该地块地理位置优越，靠近深圳火车站、罗湖口岸、国贸广场、金光华广场等大型商业中心，土地早已升值数倍。

　　1997年，当大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]从中建公司[GongSi]等手中收购这块土地开发[KaiFa]权益之时，公司[GongSi]老板、深圳知名富豪黄世再便表示，要将其打造为世界跨国企业进驻的总部大楼。

　　一名深圳地产行业资深人士分析：“比照周边楼盘价格，现在这块地建成楼盘后，单价至少能卖2万元/平方米以上。”以超过10万平方米的总建筑面积计算，这意味着该项目至少能实现销售20亿元，而大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]当年收购权益时仅仅作价7600万元，囤地多年后，其价值可谓一飞冲天。

　　“当然，地价本身也上去了，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]还要补缴地价款。”上述专业人士表示，“但即便如此公司[GongSi]在这块黄金地块上仍能获得巨大收益。现在好多开发[KaiFa]商都在盯着这块地，所以大中华[DaZhongHua]一定要抢着开发[KaiFa]。”

　　资料显示，黄世再于1994年创立了大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]，如今公司[GongSi]已是集金融、房地产、商业、酒店、能源、港口等多元化产业经营为一体的企业，在深圳开发[KaiFa]了龙珠花园、汇展阁、大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]广场等许多项目，目前开发[KaiFa]的大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]金融中心写字楼均价在4万元/平方米以上。

　　1997年，恰逢香港回归热潮，让深圳房地产市场蓄积了爆发式的能量。当年7月，黄世再借助香港回归的轰动效应，以“深港一体化、口岸物业”等热辣卖点，大肆炒作位于深圳罗湖口岸的汇展阁，吸引了大量香港居民前来购买。据了解，当黄世再以6000元/平方米的价格收购汇展阁资产时，周边楼价仅为每平方米4000~5000元。经过重新包装后，黄世再以均价2万元/平方米的天价卖出，仅3个月就售罄，顶层甚至创造了4万元/平方米的内地当时最高房价纪录。

　　也就在此时，在大肆扩张的雄心驱使下，黄世再将目光盯上了与汇展阁仅一街之隔的罗湖村旧改地块。

　　然而红极一时的黄世再在亚洲金融风暴中也遭遇了滑铁卢，致使大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]资金链遭受重创，其投资的大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]交易广场经历开工即停、再开工、再被停的转折，开发[KaiFa]时间也是拖了近10年。

　　资料显示，2003年8月，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]交易广场几经周折终于拿到了预售许可证、施工许可证。直到2005年底才正式完工。

　　同样，大中华[DaZhongHua]国际[GuoJi]的罗湖村原“大康广场项目”也被搁置多年。除了资金和开发[KaiFa]手续不全等因素之外，罗湖村旧改地块的法律纠纷也一直不断。

　　1994年，在与20多位村民补偿拆迁安置未谈拢的情况下，为了不影响旧改进程，罗湖区国土局决定收回村民土地使用权，并实施强拆。为此，袁海深等村民在1995年上诉至深圳中院，深圳中院裁决撤销罗湖区国土局收回土地使用权的决定。

　　1999年3月，深圳规划国土局发出（1999）11号《拆迁房屋补偿协议书》，对具体的赔偿作出裁决，补齐收地先要作出赔偿的程序步骤。然而，不服裁决的村民再次上诉。1999年12月，罗湖区法院作出判决，认定临时安置标准缺乏法律依据，不能成立，撤销了国土局上述（1999）11号裁定书。

　　尽管如此，历时多年之后，村民至今仍未获得相关补偿，项目的开发[KaiFa]也一再被搁置。在多方利益的交织下，这块万余平方米的地块违法开工再被叫停，闲置长达18年后，“史上最牛囤地”还将囤到何时，目前仍是一个难解之谜。

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