□ 本报记者 罗晶

　　房贷 加息叠加效应明显,四类人无需提前还款

　　针对此次加息,分析人士认为,其作用是一柄“双刃剑”:一方面有利于缓解中国居民储户负利率[LiLv]局面;另一方面,也在一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本。实际上,基准利率[LiLv]调整后,个人住房公积金贷款[DaiKuan]利率[LiLv]也相应调整。自此,5年以上商业贷款[DaiKuan]利率[LiLv]已上调为6.8%,个人住房公积金贷款[DaiKuan]利率[LiLv]上调为4.7%,消费者贷款[DaiKuan]买房的成本也随之上升。

　　加息对房贷的影响到底有多大？有业内人士算过一笔账:以一套总价150万元的住房为例,商业贷款[DaiKuan]100万元,分30年还清。按等额本息还款计算,本次加息前(基准利率[LiLv]为6.6%),月均还款额为6386.59元。加息后,基准利率[LiLv]变为6.8%,月均还款额为6519.25元,房贷族每月增加还款132.66元。

　　而相比2010年10月20日之前5年期以上贷款[DaiKuan]5.94%的基准利率[LiLv],当前利率[LiLv]已累计提高了0.86个百分点。个人住房公积金贷款[DaiKuan]五年以下(含五年)和五年以上分别提高至4.2%和4.7%,均较之前提高了0.2个百分点。按照利率[LiLv]5.94%计算,100万元30年期贷款[DaiKuan],月均还款额为5956.98元,4次加息后每月多还562.27元,总利息支出增加超过20.24万元。

　　除商业贷款[DaiKuan]利率[LiLv]提高外,公积金贷款[DaiKuan]利率[LiLv]也在跟涨。据悉,目前首套房商业贷款[DaiKuan]与公积金利率[LiLv]差高达2.1%,而之前这一数据仅为1.14%。银行理财专家介绍,目前同样以贷款[DaiKuan]100万元期限30年为例,商业贷款[DaiKuan]的月供为6519.25元,公积金仅为5186.38元,房贷族每月少还1332.87元。

　　上述数据仅针对基准利率[LiLv]而言,如果考虑到借款人以前享受到的房贷利率[LiLv]优惠政策,贷款[DaiKuan]成本的增加更明显。事实上,4次连续加息的同时伴随着房地产调控不断升级,且紧缩政策导致银行信贷资源趋紧,购房者申请8.5折优惠利率[LiLv]房贷已变成奢望。若把现在的基准利率[LiLv]房贷与半年前的8.5折优惠利率[LiLv]房贷相比,同样是等额本息20年期100万元个人商业房贷,基准利率[LiLv]贷款[DaiKuan]的月还款额为7633.40元,高出85折优惠利率[LiLv]房贷1006.74元,累计支付利息更是高出241617.43元。换言之,在4次加息及优惠利率[LiLv]房贷取消的双重影响下,购房贷款[DaiKuan]者的利息支出增加约四成。

　　但理财专家同时提醒,目前贷款[DaiKuan]利率[LiLv]调整常用的是次年调整方式,也就是说,无论一年之内央行多少次调整贷款[DaiKuan]利率[LiLv],贷款[DaiKuan]利率[LiLv]也暂时沿用年初的,直到次年1月1日才随之调整。

　　因此,借款人选择在真正调息之前还款即可,并不一定要急于马上还款。专家认为,计算提前还款是否划算,核心问题当然就是看还款之后节省的利息支出是否大于不还款带来的利息收入。对于不同的房贷族而言,提前还款是否划算不能一概而论,需考虑到房价的增长率和利息调整的时间因素。

　　此外,在现行利率[LiLv]下,一部分人也无需提前还款。北京银行(601169,股吧)营业部财富中心理财师王薇对这四类无需提前还贷的人进行了归纳:

　　第一类是仍需支付违约金的贷款[DaiKuan]者。对于在较短时间内即要求提前还款的客户,各家银行均有不同的违约金要求。以建设银行(601939,股吧)为例,规定如在贷款[DaiKuan]发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金,贷款[DaiKuan]人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。违约金随支付年限减少,3年以上则不需支付。如房贷100万元,一年内贷款[DaiKuan]人如提前偿还全部本金就需支付3万元违约金。而如果是以20年,8.5折利率[LiLv]优惠计算,两次利率[LiLv]提高后,需要多支付的利息总额也仅在5万元左右。这种情况下,不如“等一等”,待不需支付违约金时再做偿还。

　　第二类是那些享受最大利率[LiLv]优惠的人。如果市民的房贷享受基准利率[LiLv]打7折的优惠,提前还贷可能不划算。因为还贷后若要再找银行贷款[DaiKuan],利率[LiLv]将更高。即使央行两次加息后,这类市民的5年期以上贷款[DaiKuan]年利率[LiLv]也才4.48%,远低于重新贷款[DaiKuan]所需的利率[LiLv]。

　　第三类是已经还贷很长时间的贷款[DaiKuan]人。一般来讲,贷款[DaiKuan]的利息与本金之间的比例基本是这样的,贷款[DaiKuan]最长年限是30年,通常分为三段,即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法,10年的贷款[DaiKuan]利息,接近本金的1/3左右;20年的贷款[DaiKuan]利息,接近本金的2/3;30年的贷款[DaiKuan]利息,本息接近相等。

　　第四类是那些投资理财能获得较高收益的人。如果市民手里的钱投资理财,年收益率能够高过5年期以上的房贷利率[LiLv]6.4%,那不如不还,依然让“钱生钱”。

　　存款[CunKuan] 转存需择机,短期化最保险

　　记者通过调查发现,加息后,居民对存款[CunKuan]转存业务热情高涨。在工行某营业大厅内,排队取号等待一两个小时办理转存业务的人不在少数。

　　利率[LiLv]提高了,转存是不是一定划算呢？理财专家提醒广大储户,不要盲目办理存款[CunKuan]转存,要根据存款[CunKuan]已存期限,看转存是否合适,避免利息受损。因为如果每次加息后都办理转存,则相当于把定期储蓄换成活期,并不划算。

　　理财专家算了一笔账:此次央行加息的幅度为25个基点,也就是说每万元的一年期定期存款[CunKuan],将增加25元的收益。但在进行存款[CunKuan]转存的过程中,必须考虑到转存临界点的问题。转存临界点的计算公式为:360天×存期年限×(新利率[LiLv]-原利率[LiLv])÷(新利率[LiLv]-活期利率[LiLv])。如果定期存款[CunKuan]存入的天数已大于转存临界,则不要进行转存;如果小于转存临界点,则可以选择转存。以1年期定期存款[CunKuan]为例,此次一年期存款[CunKuan]利率[LiLv]提高0.25%,一年期定期存款[CunKuan]利率[LiLv]和活期存款[CunKuan]利率[LiLv]分别为3.25%和0.5%。按照公式计算,360天×1年×(3.25-3.0)÷(3.25-0.50)=32。也就是说,此次加息后,如果定期存款[CunKuan]的已存期限在32天内,转存是合算的,如果已存期限超过32天,转存是不合算的。同理,三个月存期的存款[CunKuan]已存期限在9天内、半年期存款[CunKuan]在17天内、二年期存款[CunKuan]在49天内、三年期存款[CunKuan]在63天以内、五年期存款[CunKuan]在94天之内的,提前支取并转存同期限定期存款[CunKuan]是合算的,超过上述期限,就没有必要办转存了。

　　因此,如果存款[CunKuan]人在2月9日加息后已经选择了转存,在此次加息后仍然选择转存操作的话,其累计损失的利息反要比增加的收益多。因此,理财专家并不赞同存款[CunKuan]人们频繁进行转存,而是建议在加息周期通道中改变自己的存款[CunKuan]策略。

　　据了解,存款[CunKuan]人规避利率[LiLv]风险最简单的方法就是将存款[CunKuan]短期化。一般来说,将存期设置为3个月是一个较好的选择。此次加息后3个月定存的利率[LiLv]目前已经达到了2.85%,即使央行再次加息,存款[CunKuan]人也可以等到存款[CunKuan]到期收获既得利息后再选择利率[LiLv]较高的新存款[CunKuan]产品。

　　此外,专家建议,存款[CunKuan]人应当开拓投资视野,积极寻找储蓄的替代产品。如银行短期理财产品、货币市场基金、短期国债回购等产品受到市场资金供求的影响,其产品的收益保持在较高的水平,如多只货币市场基金7天年化收益率连续超过3%。