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揭秘绿城490亿借款路径 银行占308亿是信托3倍--国家史册
紧锁的大门,绿城[LvCheng]西子御园四周被围了起来,里面却还剩下一个人。
“我是看守工地的,这里暂时不建了。”他望着被搁置的工地对门外窥探的路人说。
两年前西子房地产以7.8亿价格拍得此地块,折合楼面价格约2.43万元/平方米,虽然出让部分股权给绿城[LvCheng]集团[JiTuan],并参与建设。它是要绿城[LvCheng]集团[JiTuan]在杭州又一标杆性的建设。一切才刚刚开始,却开始得不是那么顺利。
频频融资的绿城[LvCheng]集团[JiTuan]一直笼罩在资金链紧张的阴云下,它备受关注的已经不局限于绿城[LvCheng]西子御园,更多的是这家地产企业究竟都有哪些融资来源,都有哪些人在帮助它。
绿城[LvCheng]西子御园已打好地基,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]尝试“代建模式”
绿城[LvCheng]西子御园不仅仅是绿城[LvCheng]集团[JiTuan]自己的项目,而是绿城[LvCheng]集团[JiTuan]和西子电梯集团[JiTuan]合作开发的项目。
5月11号,理财周报记者在现场看到该项目已经被封锁起来,工地仅剩个别大型工程机械,建筑工人已离去。“前两天,这里还热闹得很。现在人都走了。”附近居民说道。
工地上让人印象最深刻的是一片片堆起的泥土,目前绿城[LvCheng]西子御园项目的地基已经打好,正准备建第一层。那么项目是否会重启,又或者它将会在何时启动?
“虽然说这块地在南宋皇宫遗址附近,属于宝地,但它也是政府公开出让的土地。这不单单牵涉到绿城[LvCheng]集团[JiTuan]和西子房产,还包括政府,所以绿城[LvCheng]西子御园的叫停是否是永久性的,还需要多方考察和各方平衡。”杭州当地的一位金融圈人士告诉理财周报记者。
“作为绿城[LvCheng]集团[JiTuan]和西子合作的项目,绿城[LvCheng]西子御园的的开发资金来源于西子集团[JiTuan],而绿城[LvCheng]集团[JiTuan]主要是负责项目的建设。据我所知,相比绿城[LvCheng]集团[JiTuan]紧张的资金状况,西子还是比较有钱的。假如最后这个项目不建了,作为土地的出让方,政府也要赔偿。所以,它本身不会对绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的资金链造成很大的影响。”
进入到2011年,信贷政策的严重紧缩,催生了地产信托的风生水起和地下钱庄的猖獗,感受最深切的莫过于房地产开发商。在这样的背景下,频频融资的绿城[LvCheng]集团[JiTuan]尤其受到关注。绿城[LvCheng]集团[JiTuan]2010年的年报披露显示,该公司的负债率为132%。
“宋卫平是个赌徒,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的盘子铺得非常大,它的高负债率确实很让人担心。尤其在2008年和2009年金融危机的时候,当时绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的资金链异常紧张,如果不是杭州市政府从工行为它借了钱,结果就真的很难说。不过绿城[LvCheng]集团[JiTuan]也因此吸取教训,风险控制相比之前严格,今年它的现金流状况好多了。”华东地区一家曾融资给绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的信托公司相关人士说道。
最关键的是在经历了疯狂的融资扩张后,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]也在寻求模式上的转变。绿城[LvCheng]集团[JiTuan]主要是输出专业的资源和管控标准,而合作方主要是作为项目资金的提供方。通过这种方式,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]缓解自身的资金链压力,同时又能不增加负债率的前提下获得收益。
多元化融资渠道,银行仍处于主导地位
绿城[LvCheng]集团[JiTuan]2010年年报显示,去年绿城[LvCheng]有85个在售项目,共取得销售金额约人民币542亿元,比2009年增长6%。
宋卫平的预测还是相当准确的,2010年的销售金额差不多和2009年持平。然而,这家公司却在2010年经历了多达6次的信托融资,而它正式开启它的信托融资渠道是在2008年。
绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的CFO冯征曾表示,当前银行的贷款达336亿,信托融资49亿,融资仍以银行贷款为主。
“可以说,没有高负债率和高杠杆率,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]也不会走到今天。”一位房地产行业人士强调,在绿城[LvCheng]集团[JiTuan]本身不断拿地扩张模式的引领下,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]也在不断拓宽多元化的融资渠道。
资本市场、信托公司、银行和内部员工募集成为了绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的主要募集渠道方式。
游走于资本市场的绿城[LvCheng]集团[JiTuan]:
2006年在新加坡发行1.3亿美元的可转换债券;2006年7月H股IPO获得3.5亿融资;2006年11月,发行了一笔4亿美元的高级票据;2007年5月7日,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]通过瑞银及摩根大通配股集资23.1亿港元;继而绿城[LvCheng]集团[JiTuan]再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元的可换股债券,用于扩大土地储备。
来往于银行和信托公司中的绿城[LvCheng]集团[JiTuan]:
2007年10月与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议,获得融资8.5亿发展上海董家渡项目。2010年银行和其它借款筹集达282.6亿,而2009年为186.3亿,主要涉及渣打银行、中行、工行、农行、建行、交行、浦发、光大和广发等几家银行;2010年信托融资达31.5亿,主要涉及中泰信托、上国投、中诚信托、中融信托和山东国际信托。
内部集资的绿城[LvCheng]集团[JiTuan]:
2004年,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]就杭州的深蓝广场项目内部员工募集资金,5万/份,投资回报率9%;2005年,为了“金沙港”项目,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]通过信托公司向员工集资,5万元起,年收益率为12%。2009年向绿城[LvCheng]集团[JiTuan]的附属公司等授予近4737万股购股权,融资5.21亿港元;2011年2月,发行信托计划向员工集资,起点10万,年收益率为12%。
而2011年,绿城[LvCheng]集团[JiTuan]拟设计房地产基金,目前正在探索中。这些都是绿城[LvCheng]集团[JiTuan]融资的碎片,却涵盖了多种融资方法:首次公募前可转换债券融资结构、私募基金入股、IPO、高息票据借贷、配股增发、发行人民币可转债、银团贷款和信托融资等。
“绿城[LvCheng]集团[JiTuan]曾单独找我们银行的一家支行借款,可以说如果一家公司能从银行获得贷款,它就不会找信托公司,因为信托的融资成本要比银行高很多。”杭州当地的一家银行的相关人员告诉理财周报记者。