本报记者 刘关 北京报道

　　与新兴的人民币地产私募股权基金[JiJin]（下称“地产PE”）联系密切的各家银行[YinXing]的私人银行[YinXing]部门开始对这场“恋爱”有了一丝犹豫。

　　近日，消息人士对本报透露，目前与国内各家地产基金[JiJin]联系最为密切的招商银行[YinXing]（600036.SH）的私人银行[YinXing]部门已经对地产私募基金[JiJin]说“不”。

　　“招行已经明确表示，要暂停向私人银行[YinXing]的客户推荐地产基金[JiJin]这类的理财产品，至少最近一段时间内不会推荐投向住宅领域的基金[JiJin]产品。”上述消息人士透露。

　　招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]部某内部人士对本报记者确认了上述消息，并介绍说，“3月开始路演的某地产基金[JiJin]是招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]部和地产基金[JiJin]合作的最后一单”，至于何时再启联姻则“没有明确的时间表”。

　　重估政策及市场风险

　　“招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]部一向是与人民币地产基金[JiJin]联姻的‘排头兵’。”在上述消息人士眼中，招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]部的态度从开始的兴趣浓厚，到目前的“缓一缓”，都可谓地产基金[JiJin]和私人银行[YinXing]合作的缩影。

　　据其介绍，源于国内成熟机构投资人的匮乏，人民币基金[JiJin]在募集领域往往因缺乏合适的有限合伙人（即LP）在资金来源与规模上均陷入尴尬，在剩下可行的路径当中，能与第三方理财机构分庭抗礼的无疑就是各家银行[YinXing]的私人银行[YinXing]部这一渠道。

　　因此从2009年底人民币地产基金[JiJin]兴起之时，各家银行[YinXing]的私人银行[YinXing]部就成为各家地产基金[JiJin]重点考虑的募集渠道之一。这其中，首家推出私人银行[YinXing]业务的招商银行[YinXing]则无疑在联姻地产基金[JiJin]的道路上扮演着重要角色。

　　2009年年底，招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]部就与一家外资基金[JiJin]管理机构——普凯资本（即Prax Capital）“首吃螃蟹”。双方的合作也成为地产基金[JiJin]领域一时的热点话题。

　　“经由招行上海分行推荐，我们总行与其进行过接洽。之后，我们对招行的客户进行了初步筛选，交由私人银行[YinXing]部组织。该基金[JiJin]在全国范围内筛选的客户中进行了两周时间的路演。路演结束不到2个月，普凯基金[JiJin]通过招商银行[YinXing]的私人银行[YinXing]服务网点，就迅速募集了6亿元，每笔投资额都在500万元以上。”招商银行[YinXing]总行私人银行[YinXing]部常务副总经理王菁曾对本报记者介绍与普凯资本合作的细节。

　　据本报记者了解，虽然由于《有限合伙企业法》的要求，这一基金[JiJin]产品并不保证最低收益或投资本金的返还，但是，“单个项目预期内部年投资回报率为25％，在扣除相关费用后预期内部净资本回报率为17％”的数字依然让众多招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]的客户在接触这一新产品之后眼前一亮。

　　而与其他股权投资基金[JiJin]相比，这一投资住宅的基金[JiJin]产品同时还具有“退出方式灵活，一旦其中某一项目回收完毕，立即分配该项目的本金和收益，实现利润”，自然也打消了私人银行[YinXing]客户对于投资安全性的担忧。

　　一边是各家地产基金[JiJin]对于募集资金的强烈需求，一边是私人银行[YinXing]客户对于该类创新产品的看好。私人银行[YinXing]日渐激烈的竞争自然让招商银行[YinXing]对于地产基金[JiJin]这一创新的投资产品兴趣大增。而据记者了解，在这第一单之后，其与多家地产基金[JiJin]管理公司都有过接触或者合作，包括中城联盟投资管理有限公司。

　　然而，目前，这一火热的状态正在遭遇地产行业波动期的尴尬。上述招商银行[YinXing]内部人士告诉本报记者，“行领导对于政策风险的顾忌，肯定是有的。”他指出，“在各类融资渠道都对地产行业收紧的情况下，行领导并不想让私人银行[YinXing]部门走上风口浪尖。”

　　政策风险的考虑之外，对于招商银行[YinXing]而言，他们显然更为看重楼市因调控带来的波动以及未来的不确定性。

　　“他们给我们的答复说是要重新评估地产基金[JiJin]产品的投资风险与投资回报。”上海某地产基金[JiJin]经理介绍，“也就是说，他们要对地产基金[JiJin]产品有重新定位。虽然住宅类产品退出容易，但是在限购范围可能扩大的情况下，能否顺利退出就值得商榷，这些也是投资人比较看重的。”

　　成本水涨船高

　　在上述消息人士眼中，招商银行[YinXing]私人银行[YinXing]与地产基金[JiJin]的合作“暂停”，“虽然有些突然，然而也在意料当中”，而其他银行[YinXing]的表现也符合他的判断。

　　据本报记者了解，除了招商银行[YinXing]之外，目前，其他银行[YinXing]的私人银行[YinXing]部门虽然无明确表态对地产基金[JiJin]说“不”，但是多数银行[YinXing]正与招商银行[YinXing]一道，鉴于政策以及市场等风险会暂缓推进与地产基金[JiJin]合作的步伐。

　　“目前，选择推荐地产基金[JiJin]产品的私人银行[YinXing]本来就不多，接下来，要选择这样的产品，他们显然要重新定位。”上述上海基金[JiJin]经理表示，“像民生银行[YinXing](600016,股吧)私人银行[YinXing]部门与地产基金[JiJin]真正谈成的本来就不是很多。在楼市调控之下，接下来能有多少单，就可想而知了。”

　　在上述消息人士看来，各家银行[YinXing]止步地产基金[JiJin]产品，显然也有着“成也市场，败也市场”的意味。

　　“虽然2010年4月调控已经开始，可市场的情况还没有明显改变，地产基金[JiJin]和私人银行[YinXing]的联姻可谓一拍即合。”上述消息人士分析，“而现在的市场情况则显然发生了改变，私人银行[YinXing]在经过一轮行业周期之后，自然要重新审视这样的所谓创新投资产品。”

　　而对于各家地产基金[JiJin]而言，私人银行[YinXing]目前对于他们推出的基金[JiJin]类的投资产品开始由“兴趣浓厚”改为“重新审视”也难免让他们大吐苦水。

　　北京某地产基金[JiJin]经理就对本报记者介绍，对于私募基金[JiJin]而言，从2009年一开始，私人银行[YinXing]的渠道并不是免费的。一方面作为基金[JiJin]的托管银行[YinXing]，钱还要回到银行[YinXing]手上，募集过程中银行[YinXing]作为中间业务也要收取一定的佣金。

　　“地产基金[JiJin]的募集渠道有限的情况一时也改变不了。如果现在私人银行[YinXing]决定做这个产品，他们的佣金有可能要比以前的高很多。”上述北京基金[JiJin]经理表示。