直降20万！大成[DaCheng]郡惊现百套房集中抛售[PaoShou]潮

　　理财周报地产实验室研究员

　　王丽云 王丽新 师同/文

　　曾经“一房难求”的热销楼盘，缘何突然出现几百套房屋挂牌，房子还没有完全入住，房主已经在中介店挂牌叫卖，而且价格低于“大成[DaCheng]郡”即将开盘的新房价格。

　　位于北京丰台区西四环郑常庄地区的“大成[DaCheng]郡”项目[XiangMu]，在房地产调控压力加大的时候，陡然出现了一次“集中抛盘热”。

　　对此，“大成[DaCheng]郡”一位项目[XiangMu]负责人表示，“大成[DaCheng]郡”有三个组团已经入住，所以出售房屋属于业主[YeZhu]个人的事情。

　　这究竟是投资客出货，还是其他原因使然？

　　集中抛售[PaoShou]

　　4月5日下午，虽然是清明节，但是某中介公司的小王并没有休假，他在“大成[DaCheng]郡”北侧的道路上支了一个牌子，上面醒目地写着“低价出售大成[DaCheng]郡好房”。

　　在小王的身后，一排站着4-5个像他这样的人，有人身着工作服，一看就是中介公司的人，然而也有人穿着普通衣服，也支了小王这样的一张广告牌。

　　小王告诉笔者[BiZhe]，这些人都和他一样，是替别人挂牌出让房屋的。成交一套房屋，从中收取1%-3%不等的提成。

　　笔者[BiZhe]调查发现，在大成[DaCheng]郡附近的一家中介店挂牌待售的该楼盘二手房源多达400余套。而“大成[DaCheng]郡”项目[XiangMu]共有6个组团，约1700套房子，而此前已销售完的5个组团共有1300多套，此次集中挂牌出售的房源将近500套。一次性出现1/3的房屋抛售[PaoShou]，这在市场上十分罕见。

　　据“大成[DaCheng]郡”项目[XiangMu]销售资料，该项目[XiangMu]是由北京大成[DaCheng]开发集团有限公司开发的城市类别墅项目[XiangMu]，整个项目[XiangMu]由48栋6-9层带电梯的板楼构成。

　　笔者[BiZhe]在中介店了解到，前5个组团均已售完，第六个组团“纤云园”仍在建设当中，计划于今年4-6月开盘，初步计划开盘价格约为均价35000元/平方米[PingFangMi]。

　　值得注意的是，“大成[DaCheng]郡”房屋由于是新售楼盘，大部分还没有拿到房产证，此次集中挂牌抛售[PaoShou]的房屋，绝大多数也没有房产证，都采取“签订三方协议”的方式进行转让。

　　直降20万

　　日前，笔者[BiZhe]以买家身份来到大成[DaCheng]路上这家中介店，还没进门，就被门玻璃上超大个的“售大成[DaCheng]郡楼盘”等字眼吸引住了，推门进去时，首先映入眼帘的是整面墙上贴着密密麻麻的房源信息。

　　据该中介店的置业顾问介绍，目前他们手中有400多套大成[DaCheng]郡的房源在售，“我们公司专卖大成[DaCheng]郡的二手楼盘，我们掌握着他们性价比最好的楼盘信息”。

　　随即，该置业顾问马上拿出一张大成[DaCheng]郡房源信息表。笔者[BiZhe]发现，信息表上部分房源用的是黑体字印刷，上面写着“房主急需用钱最便宜的房子”，“南北通透，户型最好的房子”，“有钥匙随时看房”等。

　　该置业顾问表示，黑体字印刷和特别标注的房源是他们特别推荐的几套有较大议价空间的房子。

　　其中，“若辰园”一套总价为500万元的153平方米[PingFangMi]的复式楼房，底价直降20万元，为480万元，单价仅31000元/平方米[PingFangMi]左右。同是“若辰园”的一套136平方米[PingFangMi]的精装三居，南北朝向，G户型，总价为516万元，如果全款付款，则可降至500万元，单价合为367000元/平方米[PingFangMi]。

　　该置业顾问向笔者[BiZhe]介绍，他们推出大成[DaCheng]郡的这些二手房，在价格上一定会比马上要开盘的“纤云园”要便宜。

　　“如果纤云园的均价是每平方米[PingFangMi]3.5万元，那么，加上要缴纳的各种税费，最后消费者购买时的均价就会达到每平方米[PingFangMi]3.7万元以上。要是购买二手房的话，我们会通过一些渠道把税费减少，甚至减免，价格自然就降下来了。”

　　笔者[BiZhe]发现，这些待售房源中不仅有精装修的房子，还有很多是毛坯房。对此，该置业顾问表示，现在推出的都是业主[YeZhu]未入住的房子，这些基本上就是投资客用来投资的房子。

　　无证交易

　　据笔者[BiZhe]了解，大成[DaCheng]郡项目[XiangMu]2008年下半年开盘，自开盘起到2009年上半年，房屋交易均价在16500元/平方米[PingFangMi]左右。

　　在这期间，大成[DaCheng]郡三次逆市开盘，三次均被抢购。尤其是2009年3月8日“晴雪园”开盘当天，数千人到场，成交了70多套，成交额逾1.7亿元。2009年11月“花语园”开盘均价升至23000元/平方米[PingFangMi]，而到了2010年11月，“驭风园”开盘时，均价就飙升至32000元/平方米[PingFangMi]。

　　这么一个具有辉煌热销历史的楼盘，缘何突然出现大规模的集中抛盘呢？

　　链家地产副总裁林倩表示，从整个二手房市场的房源情况来看，北京的新增房源变化不大。但从区域上来看，北京周边地区的房源在增加，议价空间也比较大，有的高达11%。这些房源多是投资客挂盘待售的。

　　对大成[DaCheng]郡投资客抛盘的现象，上述置业顾问指出，在这些业主[YeZhu]中，抛售[PaoShou]房子的多数是商人。他们一般是急需资金周转而抛售[PaoShou]楼房，并且这些商人业主[YeZhu]所售楼盘价格弹性较大。因为多数业主[YeZhu]会做两手准备，一边贷款一边售房。如果贷款不成，资金得不到周转，房价就会下降；如果资金有所缓解，房价自然会弹回原价。

　　北京大岳咨询有限公司总经理金永祥认为，开发商售房是比较一致的，但投资客各有各的算盘，抛售[PaoShou]数量和价格也就各不相同。

　　毕多威表示，虽然大成[DaCheng]郡的投资客挂牌量骤增，但业主[YeZhu]一般只是出售1、2套房，极个别的有一次性抛售[PaoShou]4、5套房子的情况，而且挂牌价格都在3.5万-3.8万元/平方米[PingFangMi]之间。“只有当购房者达到业主[YeZhu]预期价格的时候，业主[YeZhu]才会出售。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉笔者[BiZhe]，“2009年调控之后，很多二手房业主[YeZhu]出于房价下跌的预期纷纷抛售[PaoShou]，结果房价却一路走高，业主[YeZhu]感觉"失策"。今年虽然出台了更严厉的调控政策，但业主[YeZhu]们有了前车之鉴，虽然挂牌量增加，但可能不会再轻易出手。短期内，二手房抛售[PaoShou]的第二波热潮不会马上来临。”

　　由于本轮调控中，北京市实行了最严厉的限购政策，本地居民只能购买2套房屋，外地户籍居民获得购房资格后，也只能购买一套房屋。如果是普通购房者，其购买到“大成[DaCheng]郡”这样低密度的房屋，一般作为自住使用，很少有出售的，更何况一旦出售之后，未必有资格再买新房。

　　因此，在上述背景下，“大成[DaCheng]郡”出现大规模集中抛盘，其幕后的卖家更让人产生好奇。

　　据笔者[BiZhe]了解，大成[DaCheng]郡二手房的购买者是不能贷款买房的。一般来说，开发商要等到整个项目[XiangMu]楼盘竣工两年后才能发房产证。由于“纤云园”尚未竣工，所以大成[DaCheng]郡整个项目[XiangMu]楼盘都是没有房产证的。

　　金永祥也指出，没有房产证，房屋买卖手续也是可以办的，这种现象在地产界是很普遍。没有房产证，就不能到房产局签合同，房屋产权就是在开发商手里。也就是说，通过中介公司这个连接纽带，开发商可以提供方便，业主[YeZhu]办理退房手续，购买者就可以和开发商重新签订房屋买卖合同。

　　不过，毕多威建议，保险起见，没有房产证的房屋最好还是不要进行交易。