《新闻1+1》2011年5月27日完成台本

　　通州[TongZhou]楼市：从“明星”到“弃儿”？

　　(导视)

　　购房者：

　　车子进不去了，说里边挺火爆的。

　　市民：

　　他们都说(通州[TongZhou])就是十年前的浦东一样。

　　解说：

　　一年前，这里房价一路奔三，抢房者如潮；一年后，这里商品房大量积压，乏人问津。

　　宫萍：

　　一年半以来的调控来看，对通州[TongZhou]的影响确实非常大。

　　解说：

　　代售房屋两万套，市值超过170亿，大约七年才可以完全消化。一家房地产[FangDiChan]机构的预测会成为最坏的结果吗？

　　李文杰：

　　库存还有增加的趋势，整个通州[TongZhou]的价格下调的压力还是比较大。

　　解说：

　　从信心满满抢房如潮，到成交量萎缩出现积压，北京通州[TongZhou]到底会成为一个[YiGe]什么样本？

　　《新闻1+1》今日关注：通州[TongZhou]楼市从“明星”到“弃儿”？

　　主持人 董倩：

　　欢迎收看《新闻1+1》。

　　北京通州[TongZhou]的房价从一平方米一万多上升到三万多，用了不到一年的时间，而从顶点的三万多一平方米到现在的库存率创下了“北京第一”这样一个[YiGe]名次，用了也是不到一年的时间，这凌空出现的这种抛物线的轨迹说明了什么？另外一个[YiGe]像过山车一样的大起大落，又带给我们[WoMen]什么样的思考？

　　(播放短片)

　　解说：

　　“两万多套商品房代售，市值超过170亿，大约需要七年才可以消化。”这是最近北京市通州[TongZhou]区房地产[FangDiChan]领域最引人注意的消息，这究竟是一个[YiGe]好消息还是坏消息？

　　李文杰 中国地产华北区董事总经理：

　　2010年下来一些，应该在三百套左右，但是到2011年，出现了几十套、一百多套，所以整个成交量降得比较多。

　　解说：

　　数据来自于北京市中原地产公司，两万多套库存排在了北京市所有区县的首位。

　　记者：

　　两万套的库存是如何分析得出来的？

　　李文杰：

　　我们[WoMen]监测从去年公布的库存的套数，10月份公布了大概14000多套左右，加上从去年到今年，政府整体批出的预售许可证的套数，减去现在目前市场上已经消化了的这些楼房的套数，剩余的部分我们[WoMen]计算出的两万套。

　　解说：

　　今天记者在通州[TongZhou]几个新开盘的售楼处，感受到的是冷冷清清，并不出乎意料。

　　记者：

　　这两万套库存意味着什么？

　　李文杰：

　　意味着整体的供应还是偏多的，另外由于受到目前调控的影响，现在整体的购买力的需求是持续下降，所以从未来一段时间来看，我们[WoMen]看实际上整个通州[TongZhou]的价格下调的压力还是比较大。

　　叶檀财经评论员：

　　我想通州[TongZhou]存量房子上升是一个[YiGe]缩影，事实上中国的一线城市存量房都在上升，这说明我们[WoMen]成交量下降，供求关系已经出现了逆转。通州[TongZhou]一方面是存量房在上升；另外一方面是想买的人买不到，如果我们[WoMen]把限购令取消的话，我想通州[TongZhou]的存量房很快就可以消化掉。事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个[YiGe]市场的正常反应。

　　解说：

　　和叶檀观点类似的还有任志强。任志强就表态说，放开限购与个贷试试还用七年吗？不过有关房地产[FangDiChan]的观点永远针锋相对。

　　宫萍 中原房地产[FangDiChan]经纪有限公司：

　　我们[WoMen]不是只看通州[TongZhou]，比如说整个全北京市的需求情况来看，我们[WoMen]调研的结果是刚性的需求占整个购买人群已经接近90%以上，投资的人群已经是个个位数，意味着这一段时间的调整和价格快速下降的情况。老百姓在选择房子的时候，他会选择一些新兴区域，因为他在买房子的时候也会注意保值功能，比如说这样我们[WoMen]就看到房山的长阳，有些项目才在一万五左右。

　　解说：

　　面对此次始终没有放松的房地产[FangDiChan]调控，面对看房人越来越少、成交量越来越低的局面，面对一个[YiGe]通州[TongZhou]区就有两万多套库存的局面，中原房地产[FangDiChan]公司的结论会成为现实吗？如果真的需要七年才可以消化掉这些住房，通州[TongZhou]房地产[FangDiChan]又会发生什么？

　　陈国强 中国房地产[FangDiChan]学会副会长：

　　调控政策的持续时间越长，那么对房地产[FangDiChan]企业来说面临的资金压力越明显，那么这个不排除我们[WoMen]部分的企业会面临现实的资金压力的问题，会面临资金链断裂的危险。

　　解说：

　　与通州[TongZhou]相关，根据北京市房地产[FangDiChan]交易管理网数据统计，目前北京市全市商品住宅存量也超过了十万套，风险真的存在吗？

　　叶檀：

　　如果说我们[WoMen]的政策不尽快调整，就会出现一个[YiGe]两头堵塞的情况，一方面是成交量下滑，房地产[FangDiChan]市场的存量房增加，这个会造成资源的浪费，房地产[FangDiChan]开发商的资金会受到挤压，他们不得不去进行高利贷或者是高成本的融资。另外是市场的地方政府这一块，它的收入会受到控制。现在要把这两块结合起来，主要是要打通它，这样就可以使得房地产[FangDiChan]在消费这个层面恢复一个[YiGe]正常的流动，它就像活水一样，从存量、从开发一直到销售，都可以进入一个[YiGe]存量的良性循环，把房地产[FangDiChan]投资这一块就可以挤压出去了。

　　主持人：

　　通州[TongZhou]房价的问题，今天我们[WoMen]请到北京大学的霍德明教授。

　　霍教授，我们[WoMen]刚才短片一直在说有两万套积压的房子，但是没有涉及到一个[YiGe]问题，现在虽然积压了，但是房价有没有下来，下到一个[YiGe]什么地步，据您的研究是什么样的？

　　霍德明 北京大学教授：

　　通州[TongZhou]的房价，通州[TongZhou]是离北京CBD东边朝阳区最近的一个[YiGe]区域，它的房价从一万块钱一下跳到三万块钱了。刚才小片里讲到，房山大概一万五、一万七，而相对房山这个房地产[FangDiChan]交易就比较活跃一点。在通州[TongZhou]，它的挤压的泡沫，我觉得涨的泡沫比较大，所以挤压的程度也是比较大。现在看起来，如果通州[TongZhou]的房价降到一万五的话，肯定三个月就可以卖掉了。

　　主持人：

　　问题是现在是多少？据您的了解。

　　霍德明：

　　现在通州[TongZhou]的房价大概是两万五左右，而且很特殊的一些例子会卖到两万甚至两万二。

　　主持人：

　　那好了，现在问题就出来了，现在我们[WoMen]的房地产[FangDiChan]政策是希望挤压泡沫，但是现在出现了一个[YiGe]后果就是积压的房子出现了，但是接下来有没有可能在积压房子出现的同时，让它的价钱也逐渐再把泡沫给挤掉。

　　霍德明：

　　其实积压的房子就是售房证在开发商手里面，还没有卖给消费者，这里可以很清楚地看到，开发商囤积房子，甚至捂盘惜售，因为他预期将来的房价可能还会再涨，这当然是宏观调控一旦解禁以后，所以我觉得这还是一个[YiGe]博弈的结果。

　　主持人：

　　为什么一方面在市场出现挤压的时候，一方面房地产[FangDiChan]商还是不愿意降价，但是从买者一方还是买不到房子，出现这种博弈为什么？

　　霍德明：

　　房地产[FangDiChan]开发商已经被调控过了，2006年到2008年，那段时间有很强烈的存款准备金政策，把货币供给压下来，于是2008年10月份，9月份是金融风暴，10月份全国的城市在救楼市，而2008年的年末冬天，2009年年初的时候，房地产[FangDiChan]被调控也有不得已的时候，当我们[WoMen]的金融危机开始以后，2009年4月份大地回春，已经被调控了一次，他有免疫力。

　　主持人：

　　有一个[YiGe]问题，当通州[TongZhou]区出现了两万套积压的商品房的时候，对市场来说意味着什么？

　　霍德明：

　　两万套七年消化掉，可以算算看，一天卖房子卖不到十套房子，七年就是三千套。

　　主持人：

　　七年怎么估算出来？

　　霍德明：

　　用最近一两个月，尤其是通州[TongZhou]那边卖的房子非常慢，所以我刚刚说了，其实那个十套跟北京一般来讲，一天卖两百套、三百套，太低了，超低的卖房的速度，所以我想不能够用这么一个[YiGe]超低的卖房速度，来估算一般的消耗库存的量。

　　主持人：

　　房地产[FangDiChan]市场上就是有这两万套积压房的话，又怎么样呢？

　　霍德明：

　　我们[WoMen]在消费者角度希望降价，而且就市场交易有效性来讲的话，房地产[FangDiChan]开发商就该降价了，而且宏观调控，尤其这一次对于主要矛盾，房价太高，我想政府是很清楚的。所以与其说在那儿熬，倒不如早点把库存消耗掉。

　　主持人：

　　但是我们[WoMen]通过记者采访可以发现，房地产[FangDiChan]稳坐钓鱼台，不愿意降价，而且他们认为我资金回笼已经足够支撑我未来的一段不可知的日子，所以不愿意降。这两万套的控制对他们来说，会不会产生心理上的压力？

　　霍德明：

　　当然会，当然更重要，你刚才讲的资金到底还能够支持多久，如果说是采取这种选择性信用管制，在贷款里面，针对房地产[FangDiChan]行业，如果针对它选择性信用管制的话，那是会对于房子降价的可能性加很多，现在就是大家都在看。

　　主持人：

　　僵持的结果会有什么样的可能？它有可能降价吗？

　　霍德明：

　　我觉得僵持的结果可能不见得房子降价，因为交易量少了，但是可能会殃及无辜。

　　主持人：

　　此话怎讲？

　　霍德明：

　　因为银行贷款是整个缩了，房地产[FangDiChan]贷款少了，可是中小企业贷款可能也少了，银行原来对中小企业就不怎么愿意贷款，因为风险比较高。

　　主持人：

　　您把这两个连接点再给我们[WoMen]说清楚一点，为什么对于房地产[FangDiChan]开发商挤压会伤及到中小企业？

　　霍德明：

　　第一，我们[WoMen]现在宏观调控谈贷款的总量，因为我们[WoMen]提存款准备金率也好，提利率也好，不管对房地产[FangDiChan]，或者对中小企业，所以当你把整个贷款的量加紧了，或者贷款的成本提高的话，对于中小企业来讲的话，它也是跟开发商一样，受到同样的情况。所以对实质经济面影响非常大。

　　主持人：

　　刚才我们[WoMen]关注的是北京市的通州[TongZhou]区，我们[WoMen]有必要介绍一下通州[TongZhou]区，通州[TongZhou]区是在离北京市最近这样一个[YiGe]郊区，而且它是近邻北京的CBD中心区，所以在很多人看来，在那里买房子应该是稳升不降的，但是事实上市场是给出了一个[YiGe]与人们预期完全相反的这么一个[YiGe]现实，那么从里面我们[WoMen]又看到了什么呢？

　　(播放短片)

　　字幕提示：2010年4月

　　解说：

　　以北京通州[TongZhou]区为代表的部分郊区眼下的房价已经超过了城里边四环边上的一些房子的价格，而且销售是特别火爆，这让北京市首次出现了城里和郊区房价倒挂的现象。

　　大多数楼盘的价格都已经到每平方米两万三千元左右，有的楼盘价格已经超过每平方米三万元，而在2009年，通州[TongZhou]区楼盘的价格基本每平方米都还在一万三千元以下。

　　购房人：

　　刚来，车都进不去了，说里边挺火爆的。

　　北京购房者：

　　我觉得通州[TongZhou]这边房子涨得太猛了。

　　北京购房者：

　　我觉得太高，我是接受不了。

　　字幕提示：2011年5月

　　北京通州[TongZhou]商品房七年卖不完 房价下降或近在眼前

　　通州[TongZhou]楼市滞销百万平米 房价下行压力加大

　　新盘跳水 通州[TongZhou]房价继续滑坡

　　通州[TongZhou]房价会否领跌北京房地产[FangDiChan]市场

　　解说：

　　从去年三四月份通州[TongZhou]方式的疯狂到今天成交量惨淡、库存增加，通州[TongZhou]房地产[FangDiChan]仅仅是受到宏观调控的影响吗？通州[TongZhou]房地产[FangDiChan]到底反映了什么问题？一年前的抢房潮和一年后的楼市惨淡，哪个更正常？

　　李文杰：

　　首先通州[TongZhou]在最近两年的土地供应还是比较多的。

　　解说：

　　土地调控是去年房价调控的主题之一，政府和民众都期望，通过加大土地供应，增加房市供应量，从而降低8房价。去年，作为北京城市规划的重点，通州[TongZhou]的建设用地也得到了重点保证，2010年9月7日，北京市国土资源局推出八宗建设用地，全部用于通州[TongZhou]运河核心区，总土地规模近62万平方米。而在中原地产看来，过多的土地供应，反而成为通州[TongZhou]楼市的负担。

　　李文杰：

　　在未来一段时间可能会造成新的积压的一些供应。

　　解说：

　　一方面是政府的大量放地，另一方面则是开发商过分热情的拿地，但是楼市会按照大家的预期不断前进吗？

　　李文杰：

　　在2010年三四月份以前，通州[TongZhou]整体的价格上涨非常迅猛，一度新盘的价格都超过了三万元每平米，在这种情况之下实际上也带动了很多开发商买地的热情。

　　解说：

　　面对一万到三万的火热，每一个[YiGe]开发商都会脸红心跳，赶快拿地，赶快开发，但是当全国性的房地产[FangDiChan]调控忽然降临，一切都发生了变化。很多分析认为，导致通州[TongZhou]楼市严重滞销的原因，还有中央多次强调对房地产[FangDiChan]投机行为的打击。

　　李文杰：

　　当时通州[TongZhou]楼市投机炒作的风气还是比较盛的，有很多人看准了整个新城规划，房价还会猛增这么一个[YiGe]判断，也带来了购买力的猛增和价格的猛增。5月1号之前，40%的购买用途都是用来投资保值的。一般情况下，我们[WoMen]监测正常年份，平均水平应该也不超过20%。

　　某楼盘销售人员：

　　但是我们[WoMen]周一的时候，有一个[YiGe]客户一下子买了一百多套房子，而且他是一次性付款买了一百多套房子。

　　白女士 投资者：

　　所以三个多月挣了150万左右。

　　解说：

　　去年面对着一路狂飙的房价，面对着潮水一般的抢房人，几乎所有的地产商都在推销着信心，他们认为，通州[TongZhou]的房价在两三年后还会翻番。而面对如今的局面，很多人却在担心，曾经的京城楼市涨价急先锋，通州[TongZhou]会不会沦为京城楼市的“弃儿”，或许只有时间才可以证明一切。

　　主持人：

　　霍教授，当我们[WoMen]关注通州[TongZhou]的住房，它在积压的同时，在房山的长阳那儿，呈现的情况可是跟两三年前的通州[TongZhou]几乎是一样的，您怎么看待这种交替出现？

　　霍德明：

　　我宁愿解释说通州[TongZhou]是泡沫的挤压，而房山是刚性需求的表现，毕竟现在价格差了一半，一万五跟三万块钱，所以对于房山虽然在北京的西南角，现在一样有地铁，通到二环以内，所以房山相对讲，性价比跟通州[TongZhou]比高很多。实际上对于北京这么大的一个[YiGe]城市，房山、大兴可能将来涨价的程度，你说会跟通州[TongZhou]比吗？倒也不一定，未来两三年以内，肯定大兴、房山是往上看的，大家通州[TongZhou]应该往下看，最后的结果是一个[YiGe]平均。只要宏观调控，只要我们[WoMen]对房地产[FangDiChan]，尤其是价格调控，只要一直持续下去的话，刚才小片说了，可能两三年内通州[TongZhou]的房价会起来，我不相信。

　　主持人：

　　有没有可能现在房山正在走若干时间前通州[TongZhou]正在走过的路？

　　霍德明：

　　除非有外面的情况发生，比如说又来一个[YiGe]新的金融风暴，使得我们[WoMen]整个宏观调控或者货币供给必须要放松以外，我想不出来国内还有什么其它的情况。当然了，很多的时候我们[WoMen]会讲一些其它理由，我刚才讲过的副效用，中小企业撑不下去了，于是要求整体的调控要放松，如果是这样的一个[YiGe]考虑的话，我们[WoMen]就前功尽弃了。

　　主持人：

　　刚才短片里面也提到这么一个[YiGe]问题，一年前在通州[TongZhou]的抢房热和今天呈现出来这么一种积压的累计，哪种是更贴近正常的一种状况？

　　霍德明：

　　我觉得贴近正常的还是通州[TongZhou]两年以前还没有涨起来，或者现在房山，我只希望它是留在一万五、一万七，能够维持一年以上的时间，这应该算正常的刚性需求？

　　主持人：

　　另外一个[YiGe]就是短片中专家也在解释，如果不是受到国家一系列房地产[FangDiChan]政策调控的影响，通州[TongZhou]会出现今天这样的情况吗？

　　霍德明：

　　如果说房地产[FangDiChan]不调控的话，通州[TongZhou]我相信它现在可能卖到四万块钱以上，尤其是你要想到，它是离CBD还是最近，包括交通还是很方便。我曾经去通州[TongZhou]看过，通州[TongZhou]土地供给在那一段时间涨的时候还是蛮多，尤其是地方政府愿意做这个事情，所以对整个环境来讲的话通州[TongZhou]还是不错的。

　　主持人：

　　刚才在短片里面，叶檀讲过，事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个[YiGe]市场的正常反应。所以我问您这句话，如果没有一系列的调控政策，通州[TongZhou]的房价可能会四五万，哪个是正常的反应？

　　霍德明：

　　压力之下应该是讲房地产[FangDiChan]或者宏观调控之下，但是宏观调控也是没有办法的时候事情，我们[WoMen]希望的事情就是房价跟我们[WoMen]一般的收入能够有一个[YiGe]合理的比例，而不是说太高或者太低，太低的话我们[WoMen]也不愿意，与其说压力，倒不如说我们[WoMen]短时间的调控。当然它背后如果真正要找出来，哪些是在炒作，哪些是在刚性需求的，这一点我们[WoMen]还是要分清楚。现在如果说库存房，上海的库存房不多，我看到报道，只能六个月的销售期了，所以就全国来看，库存的压力有些城市还是比较大，但是肯定是房地产[FangDiChan]开发商跟政府在博弈的一个[YiGe]结果。

　　主持人：

　　说到库存量，今天我们[WoMen]关注的是北京在这个时候、这个时点上有十万套的库存房，如果跟以前做一个[YiGe]比较，提供给我们[WoMen]一个[YiGe]数字，2009年是14.8万套。再往前？

　　霍德明：

　　2009年2月份是14.8套，2008年1月1日是9.2万套。

　　主持人：

　　如果我们[WoMen]把这三个年份的数字做一个[YiGe]对比的话，您能做出一个[YiGe]什么样的结论？

　　霍德明：

　　一定要把各个年份或者各个时间背景是怎么回事说清楚，2008年年初，在一个[YiGe]比较平常的状态，房地产[FangDiChan]市场2008年年初的时候不算太差，当然也不是最好，2007年最好。2009年2月份，正好是在2008年9月份、10月份，金融危机起爆以后最冷的时间，所以它的库存到14.8万套，所以这一点库存代表供给过多，但是现在北京十万套的库存，严格讲起来，跟2008年的年初差不多。换句话说，现在北京的库存是房地产[FangDiChan]开发商捂盘，他不愿意把建好的有些房子拿出来卖，而他等，等什么？等将来房价回弹的时候再拿出来卖，这是一个[YiGe]在压力底下的一个[YiGe]正常反应……