3月5日，北京东五环外“远洋一方”北润园三次开盘[KaiPan]售房，其21000万元/平方米的均价比年前低了5000元，引发前期购房者不满。

　　这并非个案，6日，中海地产位于浦东的中海御景熙岸开盘[KaiPan]，精装修房源20000元/平方米的开盘[KaiPan]价，比早先的市场[ShiChang]预期每平方米低了5000元……据统计，3月，北京打折项目一共有108个。

　　地产调控政策下，地产“拐点论”是否重现？重庆楼市情况如何？为此，记者进行了调查。

　　“你看到的不是真相”

　　在袁家岗奥体中心附近某楼盘，记者从其销售[XiaoShou]控制表上看到，其3月12日开盘[KaiPan]的两栋楼共300余套房源中，被标注为“已售”的约占8成。销售[XiaoShou]小姐告诉记者，该楼盘从去年[QuNian]10月至今已经4次开盘[KaiPan]，价格从每平方米均价7200元涨到7800元。

　　而在位于原河运校地块的某楼盘，销售[XiaoShou]小姐透露，预计4月初开盘[KaiPan]的二期平均售价为14000元/平方米，而此前一期的售价只有11000元/平方米左右。

　　这是否意味着，重庆房价还在继续上涨？

　　一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，这只是开发商[KaiFaShang]的销售[XiaoShou]伎俩和定价策略。一般说来，在售楼大厅展示的销售[XiaoShou]控制表只是开发商[KaiFaShang]自己的管理工具，并不受职能部门监管，也就是说，它所标注的销售[XiaoShou]进度并不具有公信力，“销售[XiaoShou]控制表上的内容不一定真实”。

　　另一方面，为推动持续销售[XiaoShou]，开发商[KaiFaShang]通常会为项目一期定一个相对较低的价位，以便于此后把价格逐渐抬高，给人以“房子越卖越火”的假象。事实上，开发商[KaiFaShang]为维持这种假象，通常推出的项目一期地段和其他产品条件都较差，而此后推出的越来越好。这样，因为产品品质提高而提高价格，给市场[ShiChang]一个“价格越卖越贵”的假象。

　　“在开发商[KaiFaShang]的销售[XiaoShou]卖场，你绝对看不到市场[ShiChang]真实的购销行情。”这位知情人士称。

　　交易量下跌，价格趋稳

　　重庆房地产到底是涨是跌？

　　市国土房管局相关负责人表示不便于给出结论，但其网站统计数据显示，去年[QuNian]，我市商品房总成交量为2239万平[WanPing]方米，折合每周43万平[WanPing]方米。不过，今年以来有统计数据的两月，我市共成交商品房208万平[WanPing]方米，折合每周27万平[WanPing]方米。

　　“整体交易量下跌已经是不争的事实。”中原地产重庆公司副总经理何伟坚告诉记者。

　　交易量下跌的不止是重庆，中国房产信息集团公布的数据显示，3月第一周，上海商品住宅成交量环比下滑16%，房价跌破2万元关口，创下近32周新低，接近去年[QuNian]“4.17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套，锐减五成，进入“低迷期”。国家统计局3月11日公布的数据显示，今年1至2月全国商品房销售[XiaoShou]面积8143万平[WanPing]方米，比去年[QuNian]同期增长13.8%，但是增幅同比下降24.4个百分点。

　　在价格方面，去年[QuNian]，我市商品房成交平均单价为5926元，而今年1月这一数字为7185元，2月为5792元。“1月的平均数主要受那些赶到调控新政落地前进行备案的高价位房产影响，并不能说明房价在涨。而2月的数据表明，在一个产品均匀、交易正常的情况下，房价趋于稳定。”重庆铭腾汇景信息公司总监吴小飞告诉记者。

　　开发商[KaiFaShang]的楼盘放量是衡量市场[ShiChang]交易活跃度的另一指标。市国土房管局数据显示，今年2月，我市新推入市商品房只有45万平[WanPing]方米，而这一数字在1月为164万。去年[QuNian]，我市月平均开盘[KaiPan]量为160万平[WanPing]方米。

　　“开发商[KaiFaShang]放慢开盘[KaiPan]速度降低供应量，原因只有一个，那就是市场[ShiChang]需求量减小。”何伟坚认为。同时，吴小飞也认为，从市场[ShiChang]经验看，这也是调控政策出台后市场[ShiChang]的正常反应。去年[QuNian]4月，重庆市场[ShiChang]新推盘230万平[WanPing]方米，随着“4.17”调整政策出台，5月，新推入市只有85万平[WanPing]方米。

　　“刚需”未受影响，高端受约束

　　市国土房管局数据显示，上周位于北部新区3个以小户型为主的楼盘，总共推出620套房源，开盘[KaiPan]当日认购量为510套，认购率达到80%以上。

　　从面上看，我市上周推出的10个楼盘，整体认购率在50%以上。

　　“刚性需求并没受到影响，吻合我市提出的"中端有市场[ShiChang]"的调控目标。”市社科院区域经济研究所所长李勇认为。

　　同时，记者了解到，中原地产代理的南岸区二手房交易量，从2月底以来已经开始小幅回升。“这也表明刚性需求并没有受到抑制。”何伟坚说。

　　不过，即便是对于小户型购房人群这种“刚性需求”，高额的认购率也并不能说明市场[ShiChang]火爆。嘉进地产副总经理马永林告诉记者，开发商[KaiFaShang]在开盘[KaiPan]前通常有一段接受购房者咨询的所谓“蓄水期”，这段时间里，开发商[KaiFaShang]向购房者发放贵宾卡，并承诺贵宾卡可以冲抵现金和获取折扣。事实上，这是在投石问路，打探市场[ShiChang]行情。

　　马永林称，目前，重庆开发商[KaiFaShang]的“蓄水期”明显延长。以前通常为1个月，现在有的开发商[KaiFaShang]“蓄水期”长达3个月。时间越长，获得的意向性客户就越多，开盘[KaiPan]当日成交率就越大。

　　不过，“蓄水”时间长了，则表明购房者少了。据透露，紧俏的时候，一个楼盘如果有300套房源，“蓄水期”发放400张贵宾卡就能获得满意的购房率，但现在可能需要发放700张，并且认购率还不一定达到原来的水平。

　　另据透露，我市两江四岸一些大户型的高端楼盘，目前来访量和销售[XiaoShou]成交量均下降了50%以上。“小户型的刚需用户常常会观望一两个月，价格变动不大，就会下单。而大户型属于改善型住房，可买可不买，而调控政策加大了购买大户型的成本，滞销当在情理之中。”马永林说。李勇就此认为，这也符合我市提出的“高端有约束”的调控目标。

　　从全国来看，高档住宅市场[ShiChang]几乎“冰冻”。中原地产统计，2月份，上海高档二手房成交仅占全部成交量3%；而中低档房源却提高到总成交量48%，其他城市二手房市场[ShiChang]成交亦呈现出类似特点。

　　购房门槛提高是主因

　　关于重庆楼市行情，李勇认为，首要原因是调控政策和保障房建设对于市场[ShiChang]预期的改变。

　　从去年[QuNian]4月起，“国十条”、“国五条”、“国八条”，“限购令”、“房产税试点”、“限房价”、“防地王”、“保障房”等政策不断出台，层层加码，而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。

　　同时，保障房建设也让购房者相信市场[ShiChang]需求方减少，从而改变供求关系，导致价格下跌。住建部副部长齐骥说，去年[QuNian]我国销售[XiaoShou]商品住房约900万套，今年，我国的保障类住房将首次超过市场[ShiChang]类住房。

　　马永林认为，重庆3年内建设4000万平[WanPing]方米公租房目标的提出，以及去年[QuNian]开建公租房1300万平[WanPing]方米首批1.5万套已摇号分配的消息，都将影响高房价的预期。

　　吴小飞称，调控政策中对于购房门槛的提高，将部分购房者挡在门外，也是造就楼市现状的另一原因。目前，贷款利率不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。(记者 吴刚)