本报记者 李红梅 张凤玲北京报道

　　一方面是不可推卸的社会责任,一方面是亟待完善的保障[BaoZhang]房建设体系。对于被要求参建保障[BaoZhang]房的房地产[FangDiChan]央企来说,颇显纠结。

　　5月3日,国资委下发通知(28号文件),要求央企积极参与保障[BaoZhang]房开发建设。“我们早在3月份就已接到了通知。”5月4日,保利地产(600048,股吧)副总经理胡在新对本报表示。

　　“从去年售房数据来看,房地产[FangDiChan]央企占整体份额的5%,其中保障[BaoZhang]房刚到3%。力度还不够大,今年的目标是争取达到3%～5%。”5月5日,国资委新闻处处长苏桂峰对本报表示,下发通知“主要是为了央企履行社会责任”。

　　但本报采访的多位房地产[FangDiChan]央企高管均不同程度表示出了对参建保障[BaoZhang]房的顾虑。资金支持、盈利模式、股东回报、地方政府信用等,或将成为房地产[FangDiChan]央企参建保障[BaoZhang]房的一道道障碍。

　　政策试运行

　　保障[BaoZhang]房的建设并不是刚开始,为何在此时要求房地产[FangDiChan]央企参建？央企对此又反应如何？

　　对此苏桂峰解释,这是一个国家政策,“主要是为了央企履行社会责任”。

　　苏桂峰表示,参与保障[BaoZhang]房建设的房地产[FangDiChan]央企,还是按照EVA考核制度进行考核,不会有任何的改变。如果央企在建设保障[BaoZhang]性住房过程中,出现各种问题,国资委会及时解决。

　　“目前这个政策不是强制政策,先试运行。”苏桂峰说。

　　他还表示,不允许要求退出房地产[FangDiChan]业务的78家央企参建保障[BaoZhang]房。

　　“早在3月份,我们已经接到了从集团传达下来的通知,在接到通知后,保利地产向公司有项目开发的18个城市提交了申请参建保障[BaoZhang]房的信函,目前有10个城市在洽谈中。”胡在新说。

　　“28号文件我们已经收到了。集团领导对文件非常重视,正在研究,准备大力推进保障[BaoZhang]房建设工作。”5月5日,中交集团企业文化部部长杜胜熙对本报记者表示,中房集团(去年与中交集团合并)从2002年就开始涉及该领域,已完成了5个保障[BaoZhang]房项目,目前中交集团还有6个保障[BaoZhang]房项目在建。

　　据了解,中交集团在保障[BaoZhang]房投入方面将计划投资60亿元,建筑面积约500万平方米。

　　华侨城集团新闻发言人关山对本报记者表示,华侨城一直在关注和研究与保障[BaoZhang]房有关的各项政策与信息。按照国资委的要求,华侨城会继续加强与地方政府的沟通联系。如果有合适的机会,会积极参与保障[BaoZhang]性住房的建设。

　　在此之前,已有中冶科工、中国建筑(601668,股吧)等房地产[FangDiChan]央企大量参与保障[BaoZhang]房建设。中冶集团相关人士表示,在今年会进一步加大保障[BaoZhang]房建设力度,预计将占据公司地产业务的半壁江山;中国建筑更是将保障[BaoZhang]房建设写入集团“十二五”规划中,力争保障[BaoZhang]性住房投资开发占到全国市场的3%。

　　中冶的盈利模式

　　中冶集团在房地产[FangDiChan]央企参建保障[BaoZhang]房的盈利模式方面显然走在了前面。

　　中国中冶(601618,股吧)年报显示,2010年,公司房地产[FangDiChan]开发项目及一级土地开发项目共72个,总投资1760亿元。其中保障[BaoZhang]房项目达到24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米,分布于天津、上海等城市。

　　5月6日,中冶科工董秘康承业在接受本报记者专访时表示,2009年下半年,中冶集团便制定了保障[BaoZhang]房战略计划。

　　中冶集团参建保障[BaoZhang]房主要出于3方面的考虑:第一,这个市场比较大,和其他企业比较,中冶有一定的优势,因为中冶集团有完整的产业链,包括勘察队伍、设计队伍、融资能力、施工、销售等。

　　第二,既能够履行央企的社会责任,又能够给股东带来回报。公司曾经做过核算,保障[BaoZhang]房的毛利率不低于11%。

　　第三,已看到房地产[FangDiChan]在2009年的不理性,认为房地产[FangDiChan]市场终会回归理性,保障[BaoZhang]房市场的大量投入,将会改善供需关系。

　　“另外,金融机构、政策导向都鼓励企业参与保障[BaoZhang]性住房建设,但乏人问津。在这种情况下,我们判断金融政策会给予很大的支持。且我们没有选择比例较小、回报期过长的公租房。综合资产负债、财务状况等因素,我们选择了保障[BaoZhang]房当中的限价房、经济适用房。”康承业说。

　　对于中冶集团参建保障[BaoZhang]房能够达到11%的毛利率,康承业解释,一般企业只能获得政府规定的不高于3%的利润率,而中冶集团有产业链上的利润来源:拥有9个国家甲级设计院,可以获得1%的利润;项目管理公司可节省2%的支出;还有施工单位项目部可获得5%～6%的利润,这样最低就可获得11%的利润率。

　　但对于大多数房地产[FangDiChan]央企来说,目前似乎仍未找到参建保障[BaoZhang]房更好的盈利模式。中国建筑董秘孟庆禹称,集团正在探索多种盈利模式,一方面要完成央企职责,另一方面,也不会令股东利益受损。

　　重重顾虑

　　与中冶集团对保障[BaoZhang]房建设的看好不同,更多的房地产[FangDiChan]央企高管在接受本报采访时表达了对保障[BaoZhang]房建设的忧虑。

　　首先是钱的问题如何解决？

　　某房地产[FangDiChan]央企高管算了一笔账:今年1000万套的保障[BaoZhang]房开工建设,需要的资金量约在1.3万亿元～1.4万亿元之间。虽然大多数地方政府明确规定了把土地出让金的10%拿出来建设保障[BaoZhang]房,但按此标准计算,去年全国土地出让金收入2.7万亿元,拿出10%也就是2700亿元,这与实际需要的建设资金缺口巨大。

　　“国资委要求房地产[FangDiChan]央企去参建保障[BaoZhang]房,实际上反映了保障[BaoZhang]房资金的到位可能遇到了困难。”一位央企高管对本报记者表示。

　　中国房地产[FangDiChan]研究会副会长顾云昌表示,此次国资委要求房地产[FangDiChan]央企积极参与保障[BaoZhang]房建设,将有利于填补保障[BaoZhang]房建设的资金缺口,进一步推进地方保障[BaoZhang]房的建设。

　　“效果不会太明显。”某地产公司高管表示,房地产[FangDiChan]央企参建保障[BaoZhang]房主要存在两个问题:第一,虽然是央企,但资金也未必充足,银行多次上调存款准备金率,央企的贷款闸门也已收紧;第二,参建保障[BaoZhang]房利润率较低,还无法找到很好的盈利模式,尤其是参建公租房,回报期更是漫长。

　　“这些问题解决不了,房地产[FangDiChan]央企不可能贸然进入。”该人士认为,除了中冶集团、中国建筑这种有产业链优势的央企参建保障[BaoZhang]房能够带来一定效益之外,多数房地产[FangDiChan]央企缺乏真正参建保障[BaoZhang]房的积极性。

　　康承业也表示,在对地块及新项目进行收益核算时,中冶集团会考虑如不能给股东创造应有的利润,就不去做。胡在新也表示,国家有5年建设3600万套保障[BaoZhang]房的目标,但作为企业,衡量的是一个个的投资机会,谈得成就做。如果受资金和能力所限,也可以不做。

　　甚至有房地产[FangDiChan]央企高管对本报记者表示,部分地方政府有不讲信用的行为,这让企业跟政府打交道心存疑虑。

　　“和地方政府谈项目,中冶集团会和律师、银行、财务、市场、项目管理部门一同去。”康承业说。

　　央企责任之辩

　　当房地产[FangDiChan]高歌猛进之后,当贫富差距带来社会安定隐忧、公平性成为政府继效率之后着重解决的问题之时,当国家经济结构调整之际,保障[BaoZhang]房建设及健全社会保障[BaoZhang]体系成为了中央的当务之急,也是房地产[FangDiChan]新的发展引擎。

　　但在保障[BaoZhang]房风起云涌之时,到底谁该来承担保障[BaoZhang]房的建设任务,房地产[FangDiChan]央企是否应该成为保障[BaoZhang]房建设的主力军？

　　“国资委要求房地产[FangDiChan]央企建保障[BaoZhang]房,相当于是政府的转移支付。”北京盛世神州房地产[FangDiChan]投资基金董事长张民耕表示,从经营的角度看,保障[BaoZhang]房确实不赚钱,但央企的股东是国家,等于国家掏钱建保障[BaoZhang]房,这是理所当然的。

　　他直言,这些年房地产[FangDiChan]央企赚了很多钱。在他看来,央企乃至所有国有企业,每年应该给国家分红,这些年没有分红,把钱拿出来建保障[BaoZhang]房也一样。

　　不过,有部分受访人士对此有不同的看法:他们认为,国资委是否能决定央企的利润用途？对已经上市的央企而言,董事会及股东大会是否还有权决定企业的发展方向？对于未上市的央企而言,其利润用途应该由财政部来决定。

　　意在沛公？

　　如果说央企履行社会责任不可推卸,在行政干预的背后,房地产[FangDiChan]央企又能获得哪些机会和空间？

　　康承业认为,中冶集团虽然并没有享受到金融等政策优惠,但得到了地方政府的支持。如在施工过程中,政府会积极帮助协调,解决相关问题。

　　“十二五”规划纲要指出,国家将在今后5年内新建3600万套保障[BaoZhang]性住房。有分析人士预计5年内保障[BaoZhang]房总投资额约在5万亿元。

　　“除了履行社会责任,也能收获真金白银。”有分析师认为房地产[FangDiChan]央企可以抓住机会。

　　顾云昌曾表示,经济适用房与两限房的平均利润率虽然在3%左右,但利润很稳定,央企参与保障[BaoZhang]性住房建设完全可以做到名利双收。

　　知名财经评论人叶檀甚至表示,央企参与保障[BaoZhang]房建设很可能成为掠夺社会资源之举。

　　“保障[BaoZhang]房项目受到政府保护,可以获得贷款及低价的土地资源,并且可以在保障[BaoZhang]房之外获得其他商用地块,或者改变土地属性,商业性的土地才是企业所觊觎的。”叶檀说。

　　(本报记者曾冬梅、刘晨对此文亦有贡献)