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保障房商品房比翼齐飞 房地产市场双轨制成型--中华人民共和国年鉴
在全国两会上，全国人大代表、广东省省长黄华华就楼市调控表示，广东将采取五项措施调控房价，其中包括加大对保障[BaoZhang]性住房等安居工程的投入力度，今年广东计划建保障[BaoZhang]性住房(包括棚户区改造)31万套，同时严格住房用地管理，广东保障[BaoZhang]性住房用地需求不低于整个房地产用地需求的70%。一方面是加大建设[JianShe]，另一方面是保证土地供应，为后续的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]提供长久的供应可能。
保障[BaoZhang]性安居工程的建设[JianShe]，从2008年的“131号文”开始每年都在成倍地增长。统计数据显示，2008年全国保障[BaoZhang]性住房建设[JianShe]规模仅有100多万套，2009年达到了330万套，而2010年保障[BaoZhang]房的建设[JianShe]全国总规模达到了580万套，超过2008年的5倍。在2010年12月12日的中央经济工作会议中，提出了“加快发展保障[BaoZhang]房与商品房"双轨制"的模式”。
所谓双轨，就是“保障[BaoZhang]房”与“商品房”同步发展，即“保障[BaoZhang]”与“市场”同步运行。合富辉煌首席分析师黎文江认为，保障[BaoZhang]房的推出，更多是针对中低收入者，“对无力购买商品房人群进行的保障[BaoZhang]”。事实上，此次政策的推出也是将房地产的调控推到另一种模式的“跨越” 将市场经济体与保障[BaoZhang]安居措施分开，“市场归市场，保障[BaoZhang]归保障[BaoZhang]”，而并非是将市场“一锅端”。
保障[BaoZhang]房总量首超商品房
住建部在去年12月中旬下发的《关于报送城镇保障[BaoZhang]性安居工程任务的通知》中明确提出，“2011年计划建设[JianShe]保障[BaoZhang]性安居工程任务是1000万套”。相比2010年新增420万套，增长达到了72.4%，并且公共租赁房将占主要其中的部分。
在住建部下发的通知当中，“1000万套保障[BaoZhang]房”明确的是2011年新增建设[JianShe]计划，而并非是“累计数字”。目前中国一年的商品房竣工总量大概是600万套。1000万套的规模实在有点惊人。如果按照保障[BaoZhang]房每套60平方米-80平方米计算，1000万套的保障[BaoZhang]房的建筑总面积就达到6亿平方米-8亿平方米。而截止11月，全国楼市成交总量才接近8.5亿平方米，换言之，今年1000万套的保障[BaoZhang]房供应量的面积将相当于2010年全年的住宅交易量。相比2010年实际开工的590万套保障[BaoZhang]性住房，今年1000万套的任务大幅增加了72%。据测算，共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。
据介绍，目前列入今年广州保障[BaoZhang]房建设[JianShe]计划日程的13个项目，开工的面积为300万平方米。据万庆良介绍，2010年一年就开工建设[JianShe]了4万套保障[BaoZhang]性住房，目前这13个项目的用地已全部落实。换言之，2011年广州要开建的保障[BaoZhang]房总建筑面积将是去年的10倍。庞大的建设[JianShe]数量，考验的不仅仅是地方财政，还有土地的征用与规划。
房企开拓保障[BaoZhang]住房蓝海
3月9日，住建部召开的新闻发布会传递出来的信息是，今年将吸引8000万社会资金进入保障[BaoZhang]房建设[JianShe]领域，其中，地产商被寄予厚望。
万科总裁郁亮对记者表示，万科愿意参与保障[BaoZhang]房建设[JianShe]，但前提是符合股东利益。他认为，保障[BaoZhang]房的推进主要靠政府，开发商无法计划可以建设[JianShe]多少保障[BaoZhang]房，如果将来的制度可以让保障[BaoZhang]房持续运营，万科也会加大参与力度。
“我们向地方政府说，建保障[BaoZhang]房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”据郁亮向记者介绍，万科参与的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]，都需要自身投入资金，政府提出的回报率是3%，平均算下来回报率在3%-5%左右。
业内专家表示，保障[BaoZhang]性住房开发市场的快速扩容，尤其是其在整体住房开发市场中比例的陡然攀升，这为房地产开发商提供了可以参与的空间，是众多开发企业关注和投入其开发建设[JianShe]的最重要原因。专家提醒，通过商业模式创新，保障[BaoZhang]性住房的盈利缺陷得到弥补。诸如万科、绿城等品牌企业通过商业模式创新，在金融、规划设计、建材、建设[JianShe]施工、装修等上下游其他环节盈利来平衡项目的整体收益，使很多开发企业担心的保障[BaoZhang]性住房的盈利缺陷得到弥补。景博行市场研究部李玉婷就认为，保障[BaoZhang]性住房具有低风险、快速周转的优势，可为开发企业在调控期间缓解现金流压力、保证资金周转速度。她认为，保障[BaoZhang]房建设[JianShe]其实是实力房企新的发展机遇，将加剧行业洗牌。同时，保障[BaoZhang]房大面积开建对二三线城市房企来说，也算是一个发展机遇。
记者 关丽