走进金隅嘉华[JiaHua]大厦，第一眼看到的就是高28米，90米纵深，跨宽32米的大堂。原先号称“亚洲第一大堂”的它被金隅的工作人员称做“尊大堂”。

　　“尊大堂”的风光常常吸引来各种影视剧的拍摄剧组，但在物业管理者眼中，这个大堂也成为了“冬天漏热气，夏天跑凉气”的一个耗能单位。

　　从2007年起，金隅物业嘉华[JiaHua]分公司开始对嘉华[JiaHua]大厦六座楼做出不同程度的节能[JieNen]改造[GaiZao]。2010年，他们获得了住建部颁发的“国家十一五科技支撑项目既有建筑[JianZhu]综合改造[GaiZao]技术集成示范工程”称号。

　　说起对嘉华[JiaHua]大厦的节能[JieNen]改造[GaiZao]，用得最多的词是“修修补补”。

　　金隅嘉华[JiaHua]节能[JieNen]账本

　　“大堂顶上有三十多个排气孔，每个都大约2米见方，冷热散失很严重。”北京金隅物业管理有限公司嘉华[JiaHua]分公司副总经理乔伟对本报记者表示。

　　2007年嘉华[JiaHua]大厦六座楼开始全面投入使用，面积共计二十万平方米，其中有企业500多家，长期在此办公或经商的人口达到了1.2万人。

　　让乔伟印象深刻的是07年开始的能源价格上涨，电费、水费和天然气价格的上涨几乎使其能源方面的成本支出在短时间内翻了一倍。但作为这家大厦的管理者，他们的收入几乎是“封顶”的。因为，根据国家有关部门规定，物业费涨价需要报多道手续，而且要通过全体业主公投，这在他们看来几乎是不可能实现的任务。

　　与此同时，2007年开始，作为国企金隅股份(601992,股吧)的下属资产，金隅物业也开始推进节能[JieNen]减排工作。

　　因此，在倒逼形势下，一场主动的节能[JieNen]改造[GaiZao]工程，在金隅嘉华[JiaHua]展开。

　　“从2007年开始，我们逐年对围护结构、照明、空调以及设备这四个方面进行了节能[JieNen]改造[GaiZao]。”北京金隅物业管理有限公司金隅嘉华[JiaHua]分公司工程部经理付广印对记者表示。

　　围护结构方面的改造[GaiZao]主要是封堵一些不必要的敞开型结构。“比如车库的入口，以前是开放型的设计，这样冬天还需要给地下车库保暖，经过改造[GaiZao]后基本地下车库无需供暖。”乔伟说。

　　而围护结构方面的改造[GaiZao]成本相较其他方面而言并不高，几万元的改造[GaiZao]成本可以节约供暖季的供暖费用。

　　改造[GaiZao]的另一重点是照明。2010年嘉华[JiaHua]大厦D座完成了公共照明区域的“LED化”。D座的绿色照明改造[GaiZao]包括车场、走廊、步梯、保洁区间等。

　　改造[GaiZao]之前，D座的公共用电一年达到39万余元，而经过LED替换卤钨灯、T5、T8灯管之后，其年电费下降了58%。

　　D座的照明改造[GaiZao]投资总计22万余元，但根据计算，年新增效益可以达到23.2万元，也就是说成本可以在一年期内就完全收回。

　　除了照明以外，去年让付广印很忙了一阵的是其供暖改造[GaiZao]工程。

　　嘉华[JiaHua]大厦的底层楼层用于商户经营，而楼上则是写字楼。往往底商开始抱怨天气冷的时候，楼上的写字楼温度正适宜。上下两部分对温度的需求无法统一，常常导致能源供给的浪费。2010年11月开始，他们对大厦整个一二期的供暖系统设备开始改造[GaiZao]，将高低区分开控制，实现分时分区集中控制。

　　去年对于供暖系统的改造[GaiZao]总成本达到了70万元，但新增效益也有30.24万元。

　　“三个供暖季就可以回收成本，效果还是不错的。”乔伟说。

　　在对维护结构、照明、制冷供暖进行改造[GaiZao]后，最后一个留下的死角就是设备。嘉华[JiaHua]大厦6座楼一共拥有电梯32部。其中12部运行频率高，耗能较大。

　　记者在嘉华[JiaHua]大厦的机房处看到了一个红色半米高的小箱子，乔伟告诉记者：“这就是我们装的电梯回馈器”。电梯回馈器可以将电梯上下运行过程中产生的动能转化为电能。就是这么个小箱子，使得电梯的“节电率达到了24%”。

　　乔伟告诉记者：“同时由于动能被转化，电梯的温度下来了，对于电梯间的散热装置和相关费用也就省了。”即12部安装电梯回馈器的成本大约在13万元，按照现有的节电率，将在3年内收回成本。

　　商业建筑[JianZhu]节能[JieNen]激励机制欠缺

　　“目前对大型公共建筑[JianZhu]，尤其是商用建筑[JianZhu]没有强制的节能[JieNen]规定。”德国技术合作公司既有建筑[JianZhu]节能[JieNen]改造[GaiZao]项目主任徐智勇告诉记者。他曾负责唐山市的“中国既有建筑[JianZhu]节能[JieNen]改造[GaiZao]工程”。

　　在没有硬性要求的前提下，大型公共建筑[JianZhu]的既有建筑[JianZhu]节能[JieNen]改造[GaiZao]就只有依靠业主的积极性。物业无疑承担着最大的节能[JieNen]压力，却也享有最强的经济驱动力。

　　嘉华[JiaHua]大厦每年的公共区域能源费用就达到1000万，而根据其改造[GaiZao]经验，投资基本都可以在1-3年内收回。

　　既然节能[JieNen]效果好，为什么不将六栋楼宇都进行改造[GaiZao]？面对记者的问题，乔伟说：没那么多钱。

　　对于新技术的不信任是一方面，另一方面则是没有那么大的资本运作能力将所有6座楼都做节能[JieNen]改造[GaiZao]。

　　但对于正在蓬勃发展的合同能源管理模式，他们表示“不是很放心”。因为合同能源管理最终以实现节能[JieNen]为收益目标。作为商业写字楼，他们担心服务质量下降，如在照明改造[GaiZao]后，流明度是否能够保持原有水平。

　　面对建筑[JianZhu]领域用能单位的不放心，政府在不断推进EMC模式在既有建筑[JianZhu]节能[JieNen]改造[GaiZao]方面的应用。

　　同时，徐智勇告诉记者，合同能源管理可以享受到国家财政奖励和免税，也是目前仅有的对于大型公共建筑[JianZhu]的既有建筑[JianZhu]节能[JieNen]改造[GaiZao]工作的激励措施。

　　而实际上，这部分奖励和免税政策也是给予实施项目的节能[JieNen]服务公司的。也就是说，除非业主自己成立节能[JieNen]服务公司，否则依然无法享受到这部分优惠。

　　事实上，目前政府对于既有建筑[JianZhu]改造[GaiZao]首先从北方采暖地区居民住房和大型公共建筑[JianZhu]开刀。

　　住房和城乡建设部副部长仇保兴也曾指出：“通过对上海9幢商业楼进行全年能耗调查的测量结果表明，这9幢商用楼全年一次耗能量为1.8GJ/(m2a)，超过了日本相应商业建筑[JianZhu]的节能[JieNen]标准(1.25GJ/(m2a))近43.3%。”

　　徐智勇告诉记者，目前的公共建筑[JianZhu]节能[JieNen]工作还集中在能耗统计阶段。因为，“公共建筑[JianZhu]用途千差万别，无法简单做统一要求，比如剧院、体育馆、商场的用能情况都不一样”。