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限购显“挤出效应” 部分城市房地产再现涨价势头--中华人民共和国年鉴
资料图片:3月22日,山东省临沂市郯城县市民在一商品房楼盘选购房子。 新华社发(张春雷)
新华网福州[FuZhou]3月28日电(记者来建强)近期,国内部分城市[ChengShi]房价[FangJia]仍处在上升通道,一些城市[ChengShi]持续实施限购商品房的调控[DiaoKong]政策,一部分购房需求从这些城市[ChengShi]“被挤出”后,逐渐向非限购的周边地区分流,推高房价[FangJia]的势头明显。业内人士指出,当前,民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛,持续加码的调控[DiaoKong]政策能否奏效有待地方政府加大调控[DiaoKong]力度。
小涨幅堪比大涨价
2月份是商品住宅交易淡季,但一些城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格变动情况显示,房价[FangJia]环比涨幅超过1.0%的城市[ChengShi]有7个,其中福州[FuZhou]环比上涨1.5%、同比上涨5.3%,厦门环比上涨1.4%、同比上涨6.6%。
进入3月,福州[FuZhou]、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州[FuZhou]住宅交易报告显示,3月份楼市“转暖”,截至3月26日,福州[FuZhou]城区商品住宅成交量突破1400套,约比2月份增长了50%。预计3月份,福州[FuZhou]城区商品住宅成交量将近2000套,达到近5年来月均成交量的平均水平。
记者日前走访福州[FuZhou]部分楼盘发现,高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州[FuZhou]市城乡接合部金山一带,只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价[FangJia]都要高出普通小区一大截,以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例,项目规划地上总建筑面积25万平方米,别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今,“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅,高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升,其均价从每平方米5000元涨至现在1.35万元,今年1月到3月间就上涨了600元,而月均涨幅显示才2%左右。
业内人士指出,虽然从去年下半年以来至今,不少城市[ChengShi]的房价[FangJia]涨幅是降下来了一些,但由于房价[FangJia]已普遍居于较高的价位,小涨幅也能有大涨价的效果。
福州[FuZhou]大学房地产研究所所长王阿忠分析,房价[FangJia]降不下来,说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季,也是房地产商拉升房价[FangJia]的时节。去年同期,据福州[FuZhou]市房管部门统计,福州[FuZhou]房价[FangJia]在上半年内就涨了3000多元,创下历史新高。今年以来,福州[FuZhou]市区有20多个楼盘取得预售许可证,其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上,以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作,或将再次快速助推房价[FangJia]。
限购令显“挤出效应”
温州、福州[FuZhou]等城市[ChengShi]在去年12月底继续执行限购商品房政策。记者发现,一部分购房需求从温州、福州[FuZhou]等限购城市[ChengShi]“被挤出”后,向非限购的周边地区集结,明显推高了这些非限购地区的房价[FangJia]。
福建省宁德市是与福州[FuZhou]和温州相邻的一个地级市,也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市[ChengShi]。近两年来,随着宁德城市[ChengShi]建设提速和城区扩展,该市商品房市场开始活跃,从2009年10月至2010年10月一年间,宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州[FuZhou]两地采取限购措施后,宁德城区房价[FangJia]在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。
记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现,该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州[FuZhou]限购了,以前想去福州[FuZhou]买房的宁德人现在很多都回来买了,温州也限购了,温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者,在这种情况下,现在只要推出一栋新楼,几天就被抢购一空。
类似现象在福清、长乐等福州[FuZhou]周边县级城市[ChengShi]也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到,去年底以来,该楼盘销售情况很好,目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者,在福州[FuZhou]买不了房的福清人都会回来买房,福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张,房价[FangJia]上涨的动力强劲,直追福州[FuZhou]城区房价[FangJia]水平。
“从单个城市[ChengShi]房地产市场而言,限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来,扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为,市场是流通的,如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺,局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢,迅速抬升房价[FangJia]。
遏制高房价[FangJia]关键在执行力
业内人士及专家指出,近几年的市场经验表明,房价[FangJia]在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前,应警惕部分城市[ChengShi]房地产再现春季快涨势头,一系列的房地产调控[DiaoKong]政策能否有效得到落实,关键看地方政府的执行是否到位。
王阿忠认为,眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市[ChengShi]中,大部分城市[ChengShi]仍允许居民可再新购一套住房,但该政策存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州[FuZhou]、厦门在内的大多数已执行限购政策的城市[ChengShi]对已有两套住房家庭,卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。
国务院今年初出台的“新国8条”调整贷款首付比例、税收等政策,进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说,地方政府不能仅仅停留于这些政策本身,还应看到造成炒房难遏的根本原因之一,就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏,与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具,地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。
中央已决定今明两年各建1000万套、5年内建设3600万套的保障性住房。徐峰指出,地方政府不能过度寄望于保障房就是“高房价[FangJia]终结者”,保障房和商品住房是面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应,尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面,加快调整房地产市场结构,特别是加大中小户型供应,科学运用组合调控[DiaoKong],才能更有效地遏制房价[FangJia]快速上涨。
多城市[ChengShi]调控[DiaoKong]目标挂钩GDP 被指助推房价[FangJia]上涨预期
大限将至,包括京、沪、穗、深四大一线城市[ChengShi]在内的全国多数城市[ChengShi]仍未公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标。据公开披露的信息,截至27日,仅有近40个城市[ChengShi]公布了房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标,且其中多数城市[ChengShi]的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,因此被认为是在强化房价[FangJia]上涨预期。
房价[FangJia]调控[DiaoKong]大限将近 全国近40城市[ChengShi]公布调价目标未见降字
今年2月,国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控[DiaoKong]措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标。
离这一大限还有一周,本报记者调查发现,全国目前只有近40个城市[ChengShi]公布了自己今年的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标。而已公布的调控[DiaoKong]目标中未见降字绝大多数城市[ChengShi]将当地的房价[FangJia]涨幅定在10%左右。