关注土地[TuDi]市场系列报道五：国家“十二五”规划方案中有关节约集约利用土地[TuDi]规定中，有过这样的表述：“实行最严格的节约用地制度，从严控制建设用地总规模。按照节约集约和总量控制的原则，合理确定新增建设用地规模、结构、时序。”同时也规定提高住房[ZhuFang]保障水平，“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房[ZhuFang]体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房[ZhuFang]供需格局，实现广大群众住有所居。”这是首次出台的有关提高土地[TuDi]利用效率、建设结构合理的住房[ZhuFang]体系的政策，这对于解决未来土地[TuDi]资源的稀缺、保障“住有所居”具有重要的指导意义。

　　国家计划在未来五年内新建保障性住房[ZhuFang]3600万套，其中2011年开工建设保障性住房[ZhuFang]、棚户区改造住房[ZhuFang]共1000万套，改造农村危房150万套。在这1000万套计划中，有400万套左右是棚户区改造工程。甘肃省确定今年必须完成保障性住房[ZhuFang]21.27万套的建设任务，其中新增各类保障性住房[ZhuFang]17.77万套，新增廉租住房[ZhuFang]租赁补贴3.5万户。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房[ZhuFang]，对于改善住房[ZhuFang]结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用，但是保障性住房[ZhuFang]建设用地供给方式依然值得思考。

　　从土地[TuDi]的供给方面来看，保障性住房[ZhuFang]用地以划拨的方式为主，具体的操作过程则灵活多样。第一种选择是由政府出地、投资、管理，由政府无偿划拨土地[TuDi]，利用自己的融资平台，通过财政预算和提取的土地[TuDi]出让净收益取得资金，保证土地[TuDi]优先用于保障性住房[ZhuFang]。第二种选择按照政府划拨土地[TuDi]，吸引开发企业等机构参与保障性住房[ZhuFang]建设，特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区。这种模式能够帮助企业解决员工的居住问题，为企业的可持续发展留住人才。第三种选择是政府拿出一部分定了性的土地[TuDi]，专门用来建公共租赁住房[ZhuFang]，让各类企业通过市场方式取得这些土地[TuDi]，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公共租赁住房[ZhuFang]的所有权。但无论采取什么样的方式，公共租赁住房[ZhuFang]的供应对象是由政府来核定并给予许可。

　　由政府出地、投资和管理的方式建设的保障性住房[ZhuFang]，产权和所有权都归政府，政府有权力按照规定对住房[ZhuFang]分配、管理以及对居住对象审核，对租金和产权等问题可以予以灵活处理而不受市场波动的影响。通过这种方式建设的保障性住房[ZhuFang]，在住房[ZhuFang]的分配方面大有寻租的可能性。至于由政府提供定性的土地[TuDi]建设公租房，企业通过市场方式取得土地[TuDi]。这种方法无异于正常的房地产开发过程，只是对开发企业建设用地的性质和建成后的用途加以限制。政府通过这种方法可以获取一定的土地[TuDi]出让金，企业也可以较低的土地[TuDi]成本开发，虽然盈利空间降低了，但其开发成本也随之大为降低。尽管如此，这种方式依然有免费搭乘的可能性：房地产开发企业以较低的成本获取土地[TuDi]，建造成本远超于保障性住房[ZhuFang]的标准，最终改变了土地[TuDi]的使用性质。

　　由政府出地、企业出资的方式在今年两会上倍受关注。有的企业，特别是一些大型企业，由于员工生活等比较集中，解决员工的居住问题、保留人员稳定是企业的头等大事。很多企业由于不能提供满意的居住条件而面临员工的大量流失，有些企业为员工提供整体租房，可是面临房屋租赁价格日益上涨的态势也非常无奈。一些大型企业期望政府能够鼓励和支持企业自建廉租房，将企业出资建设保障性住房[ZhuFang]纳入廉租房的范畴。但是有关专家却对此提出了质疑，是不是福利分房时代又复活了？土地[TuDi]是国家的资源，如果把工业用地改成住宅，我们又走了回头路。如果企业要给员工分房，可以通过参与土地[TuDi]拍卖，自行开发并向员工定向销售，这在流程上似乎没有什么障碍。政府始终强调企业自建保障性住房[ZhuFang]的目的是解决困难员工或无房员工的住房[ZhuFang]问题，其供应对象必须满足社会保障房分配条件。

　　目前不管采取什么方式，如何能够解决中低收入阶层的住房[ZhuFang]问题才是关键。至于政府会不会把企业自建房的方式纳入廉租房的范围，从而在土地[TuDi]出让方面给予优惠，还需要时日假以详细考量。(雷鸣)