4月1日起，哈市将正式施行《哈尔滨市商品房预售资金[ZiJin]监督管理办法》。办法规定，市民在购买新建商品房时，购房款无须再交给开发商，而是直接交到银行，不仅保证了买房人的房款安全，避免开发商卷款逃跑，而且可杜绝烂尾楼的出现。同时，该办法很可能带来新一轮的房地产市场整合，那些资金[ZiJin]链短缺、信誉等级低的开发企业或将退出市场。这是记者28日从哈市住房局专题新闻通报会上获悉的。

　　至少三成预售金

　　被银行监管[JianGuan]

　　办法规定，4月1日起，哈市将全面实施商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]。4月1日前办理了预售许可的楼盘，开发企业不用资金[ZiJin]监管[JianGuan]，而4月1日后办理预售许可的，必须实行预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]。

　　商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。目前哈市已确定了中国建设银行(601939,股吧)、中国工商银行(601398,股吧)、哈尔滨银行和兴业银行(601166,股吧)等四家银行，这四家银行窗口多、贷款额度大，购房更方便，购房者可到以上四家银行的网点交纳房款。哈市现有开发企业300多家，但有项目的不超过100家，所以申请资金[ZiJin]监管[JianGuan]的开发企业不会超过100家。

　　办法规定，商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]将按照房地产开发企业信用等级分级进行，以年度最终信用等级评价结果为准。信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金[ZiJin]总额的30%确定监管[JianGuan]；黄牌的按35%确定监管[JianGuan]；红牌的按全额监管[JianGuan]；绿牌的可以不实行商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]。新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管[JianGuan]的，监管[JianGuan]资金[ZiJin]额度确定为30%。

　　哈市房屋交易资金[ZiJin]监管[JianGuan]中心主任王铁成介绍，监管[JianGuan]资金[ZiJin]由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。实施资金[ZiJin]监管[JianGuan]的，其监管[JianGuan]最低额度为总预售资金[ZiJin]的30%。

　　根据规定，新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管[JianGuan]资金[ZiJin]。如一个项目总预售资金[ZiJin]是1000万元，则被监管[JianGuan]的资金[ZiJin]为300万元。如果开发商在主体封顶后，没有进行庭院绿化便退出市场，房产主管部门则可动用这笔监管[JianGuan]资金[ZiJin]，委托其他企业完成原开发商未尽事宜。此举可杜绝烂尾楼、尾巴工程等。

　　逃避监管[JianGuan] 开发商将被挂红牌

　　办法规定，纳入预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]账户。纳入预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

　　王铁成介绍，市民购房时应查看开发企业是否取得了预售许可，同时，今后哈市还将制作统一的标牌，要求开发企业在售楼处明显位置标注“资金[ZiJin]监管[JianGuan]”字样。

　　市民购房的流程如何？王铁成说，首先市民与开发商签订购房协议，在开发商处领取到购房合同编号；之后，凭借购房合同、购房编号到指定的四家银行的任意网点交纳购房款；交款后，银行开具收房款凭证；市民再拿着该凭证回开发商处领取购房收据。实施资金[ZiJin]监管[JianGuan]后，虽然多了一道程序，但相关部门的受理时限并未因此增长，市民仍可在原有规定的7个工作日内办结购房手续。

　　如果开发商有意规避资金[ZiJin]监管[JianGuan]怎么办？对此，王铁成表示，制定该办法之前就已经考虑到这个问题了，为此做出了专门规定。商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]实行专款专存、专款专用，任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管[JianGuan]专户内的预售资金[ZiJin]。

　　开发企业有违反商品房预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金[ZiJin]监管[JianGuan]、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金[ZiJin]全额确定监管[JianGuan]资金[ZiJin]额度。

　　冰城开发商

　　或将重新整合

　　实施预售金监管[JianGuan]，对冰城房企会有多大影响？对此，一些开发商老总认为，预售款监管[JianGuan]将对开发商的资金[ZiJin]链产生较大影响。以往工程款大部分都是由施工方垫资，开发商按半年、年度来结算，也就是说，在以往这笔钱开发商是可以自由挪用的，比如拿一个项目的预售金去拿地、去开发别的项目。但是该办法已明确规定了预售资金[ZiJin]的“专款专用”、“不得挪作他用”。这就使得开发商的流动资金[ZiJin]被压缩。

　　王铁成认为，该办法的实施，很可能出现开发商退出市场的可能，尤其是资金[ZiJin]链短缺的开发企业，在实施资金[ZiJin]监管[JianGuan]后，资金[ZiJin]被压缩，造成资金[ZiJin]紧张。这将淘汰一些规模小、信誉等级低的开发企业，留下一些更加优质的开发企业，房地产市场得到重新整合，进而净化整个房地产市场。

　　市民购房流程

　　市民与开发商签购房协议，在开发商处领取到购房合同编号。

　　凭借购房合同、编号到指定的四家银行的任意网点交纳购房款。

　　交款后，银行开具收房款凭证。

　　市民再拿该凭证回开发商处领取购房收据。

　　市民退房流程

　　预售过程中出现退房情况的，应由开发企业与购房人共同向监管[JianGuan]中心提出退房申请，填写退房申请表。需要向监管[JianGuan]中心提交的材料有：

　　1、委托书、被委托人身份证明

　　2、退房协议

　　3、市房产行政主管部门出具的退房证明材料(记者 孙殿喜)