与大多数城市未提“降”字，北京市政府近日公布的“稳中有降”房价[FangJia]控制目标[MuBiao]格外显眼，被称为最“给力”的调控目标[MuBiao]。

　　房价[FangJia]控制目标[MuBiao]一定程度上反映出地方政府对楼市调控有多大决心，当下对房价[FangJia]控制目标[MuBiao]的关注度远远超出了对市场走势的关注度。在此前全国近60个城市公布的目标[MuBiao]中，只是限定了房价[FangJia]涨幅。除去房价[FangJia]“控制目标[MuBiao]”被质疑成为“涨价目标[MuBiao]”，多数城市把房价[FangJia]涨幅与年度GDP及居民可支配收入增长幅度相挂钩，对于“新国八条”提出的居民住房支付能力只字未提也被广泛质疑。

　　许多业界人士指出，房价[FangJia]控制目标[MuBiao]不能忽略购房者的承受能力，还需充分考虑和衡量居民支付能力。楼市之所以需要调控，基于一个明显的事实，目前一些城市的房价[FangJia]已经处于高位，超出了购房者的收入水平和对应的购买力，而且已经将一部分刚性需求挤出市场之外。显然，即使房价[FangJia]涨幅与居民可支配收入增长同步，买不起房的仍然买不起房，楼市格局仍然没有变动。可见，调控目标[MuBiao]应是将房价[FangJia]控制在与广大居民的自住需求和购买力相匹配的水平。

　　过去几年，楼市的繁荣很大程度上靠不断膨胀的投资性需求支撑，泡沫化趋势严重。但楼市的可持续发展最终要看有自住需求的老百姓买不买账，房价[FangJia]调控的合理水平应把具有刚性需求的购房者重新纳入市场。如果没有购买力的支撑，楼市难言理性健康发展。

　　针对各地出台的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]，近日住建部发出通知，要求各地确定年度新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标[MuBiao]的制定科学合理，已经公布本地区年度的新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标[MuBiao]。

　　言下之意，就是要重新衡量购房者的支付承受能力。尽管目前各地都在“大干快上”保障性住房，即使能够满足和保障低收入人群的居住需求，也仍然存在一个不容忽视的问题：如果商品房市场里房价[FangJia]与购买力依然不对等，这一矛盾不通过调控解决，住房双轨制形成后，仍会有买不起房的商品房需求者被持续挤出市场，夹心层会不断出现并向保障房需求转移，增加保障房建设的资金和土地供应压力。

　　正如北京市政府提出，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提升。各地均提出了保障房建设计划，立下了“军令状”，在土地由政府划拨有保证的同时，怎样组织庞大的建设资金来源一直为业界所担忧，这是保障房建设目标[MuBiao]能否完成的关键。

　　许多业内专家指出，房价[FangJia]调控目标[MuBiao]的确定应根据不同城市居民的购买力体现地区差异。对于房价[FangJia]过高的一线城市要促成房价[FangJia]理性回调的要件，还会促成二手房市场上存量房源的重新配置。由于土地的刚性约束，住房事实上是一种稀缺资源，而楼市调控保供应是关键，要增加住房供给，二手房市场调节住房分配的功能应当得到充分发挥。

　　二三线城市与一线城市不同，投资性需求相对较少，房价[FangJia]泡沫还不明显，而且在城镇化建设和土地开发过程中，土地升值和房价[FangJia]上涨是必然趋势，限定涨价幅度的做法相对而言能够取得预期效果，但是控制目标[MuBiao]的制定也应该建立在对居民承受能力充分考量的基础上。

　　有观点认为，居民住房支付能力或者说购房者的购买力无法量化和具体测算，怎样解决这一难题？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价[FangJia]收入比，建议全国和各地都应考虑将房价[FangJia]收入比作为衡量房价[FangJia]是否合理的标尺。全国工商联房地产商会会长聂梅生则表示，在新建商品住宅中投资、投机性需求占比较高的地方，比如出台限购令的35个城市，它们的房价[FangJia]调控目标[MuBiao]还应与CPI挂钩。

　　当前，随着住房双轨制供应机制的初步形成，不同类型住房对应不同的收入群体，购房者的购买力也明显分出层级。而在各城市保障性住房体系中，比如廉租房、公租房的申请也多以收入为判断标准，要衡量居民的住房支付能力，完全可以通过调研、问卷调查的形式得出大致准确的判断。

　　房价[FangJia]控制目标[MuBiao]不仅寄托着老百姓对地方政府的期望，也隐含着对于未来房价[FangJia]走势的预期。各地的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]之所以被广泛质疑，是因为容易给投机者发出这样一个“错误”信号，所谓的“涨价幅度”就是获利空间和投资机会。尽管限购、限贷在很大程度上限制了投资者的入市，但在“负利率”时代，高于CPI涨幅的房价[FangJia]依然对投资者有较强吸引力。

　　从这个角度来看，高度重视和充分考量购房者的支付能力和承受力，给居民一个合理的预期，对于楼市走势也极为重要。毕竟限购带有一定的行政色彩，不可能靠长期的高压式手段来维持市场内在的躁动，要防止房价[FangJia]控制目标[MuBiao]违背调控初衷反而成为推动房价[FangJia]继续上涨的潜在因素。