胡芳洁

　　土地[TuDi]市场随着房地产[FangDiChan]调控转冷，开发商拿地热情减退，地方政府的推地方向开始发生明显的转变。

　　转向

　　“根据‘十二五’规划，房地产[FangDiChan]的地位被弱化。一些地方政府的规划正在酝酿之中。现在地方政府的规划，也开始弱化房地产[FangDiChan]，一个比较明显的变化是，过去地方都是推土地[TuDi]，现在改成推项目[XiangMu]，主要是产业[ChanYe]类的项目[XiangMu]，如旅游、商业等。”为多个城市政府提供咨询服务的北京大岳咨询公司总监李伟说。

　　李伟表示，随着宏观政策的变化，地方政府开始弱化房地产[FangDiChan]的地位，并向受到政策鼓励的产业[ChanYe]类项目[XiangMu]转向。

　　在这种背景下，城市政府在运作的细节上也出现转变，例如此前做城市发展规划，大多由一些地产类的顾问机构牵头，现在转向综合性的顾问机构；在组织方式上，以前主要由房管局、国土局来做，现在变成由发改委来做。

　　海口市的转向非常明显。

　　据本报了解，海口市正在酝酿推出支撑其“十二五”规划的一系列项目[XiangMu]。一位参与该项工作的人士对本报表示，这些项目[XiangMu]预计会在未来两个月内推出，一产、二产、三产都会包括，该项工作由当地发改委负责。

　　“以前地方政府有规划，有自己的想法，但是没有成熟的项目[XiangMu]来支撑，只有宏观上的投资目标，只能依靠投资人来实现。但是现在，要真正实现向产业[ChanYe]的转向，要求政府注重项目[XiangMu]的深度，在推出之前，首先要将项目[XiangMu]谋划出来，一是项目[XiangMu]功能清晰，二是投资人的商业模式清晰，具体投什么、靠什么挣钱。”上述人士表示。

　　据了解，海口市接下来的一个重要定位是作为海南国际旅游岛的中心城市，此次将要推出的项目[XiangMu]，至少包括以下四大类：一是城市功能方面，包括道路、文化卫生环境、旧城改造、骑楼改造和提升等；二是旅游项目[XiangMu]，包括红树林湿地公园、火山群地质公园等；三是工业产业[ChanYe]，涉及到低碳、环保方面的产业[ChanYe]，如低碳汽车、光伏发电等；四是其他配套设施，包括小城镇发展等。

　　这位人士表示，从海口市将要推出的项目[XiangMu]看，房地产[FangDiChan]项目[XiangMu]越来越少，主要是产业[ChanYe]类项目[XiangMu]，只是部分产业[ChanYe]项目[XiangMu]中，还带有一些房地产[FangDiChan]的色彩。“例如骑楼改造，会涉及到商业地产，旧城改造也可能涉及房地产[FangDiChan]。”这位人士表示。

　　在今年2月13日海口市第十四届人民代表大会第六次会议上，海口市长冀文林做2011年政府工作报告，提到“十二五”工作的重点之一是“培育现代产业[ChanYe]体系，积蓄经济发展后劲”；而在2006年，海口市政府工作报告中，对“十一五”的工作重点之一是“提升城市品位，打造温馨宜居城市和理想的第二居住地”，这一提法，在“十二五”的重点工作中，已经不存在。

　　主动与被动

　　“海南要实现可持续发展，依靠土地[TuDi]财政不是长久之计。”中国（海南）改革发展研究院海南发展研究所所长夏锋表示，产业[ChanYe]是发展的基础，海口是海南发展的领头羊，应该有一定的示范效应。

　　“现在土地[TuDi]政策中央抓得紧了，土地[TuDi]总是有限的，一块地卖掉了，对周边劳动力的改善并不大，发展产业[ChanYe]的好处在于：一是政府能够获得稳定的税收来源，当然，这一税收体系仍然需要改革；二是能够带动本地居民的就业，提高收入水平。这符合海口产业[ChanYe]支撑的转向。”夏锋说。

　　这一转向，短期内对政府财政收入的影响如何，夏锋表示，这很难预测。

　　本报根据海口市土地[TuDi]出让的数据统计，2010年全年，海口市共出让65宗土地[TuDi]，土地[TuDi]出让金52亿元。实际上，受海南国际旅游岛建设规划的影响，为了避免热钱炒作房地产[FangDiChan]，海南省在去年初一度暂停土地[TuDi]出让；从去年的成交记录来看，所出让的地块多为小幅地块，绝大部分用地面积都在10万平方米以内。

　　今年以来随着房地产[FangDiChan]调控的加强，土地[TuDi]市场持续冷清。从政府公布的成交数据来看，2011年以来，海口市一共成交了两块住宅用地，成交金额都不到1亿元，其余则为工业及公共设施用地，3月份以来没有任何地块成交。

　　“现在投资人都在观望，地产商也在观望，都非常慎重。”上述海口市“十二五”项目[XiangMu]规划的参与人士表示。

　　城市政府向产业[ChanYe]转向，顺应经济发展的转型是一个方面，同时，房地产[FangDiChan]行业所面临的严峻环境也促使地方政府不得不改变发展思路。

　　阳光100置业集团常务副总经理范小冲表示，地方政府肯定是想推土地[TuDi]的，毕竟现在土地[TuDi]财政依然是地方政府的命根子。

　　“但是现在卖地，住宅用地受到的调控很多。推产业[ChanYe]，一方面是符合中央的精神，名正言顺；另一方面，由于现在土地[TuDi]性质转变成居住用地，受指标的限制，发展产业[ChanYe]对那些性质还没有变过来的土地[TuDi]有便利之处。”范小冲说。

　　实际上，海口在房地产[FangDiChan]的发展上有一些先天的困境。旅游、度假是海南省的主要吸引力，海滨生活、热带资源主要是三亚区域或者是五指山以南区域的优势，位于五指山以北的海口，已不属于热带，气候条件上无法与三亚相提并论。

　　“三亚的房子，基本上是来自全国的购买者；而海口，本土化的程度更高一些。”范小冲说。

　　海口的产业[ChanYe]倾向伴随着海南国际旅游岛的建设机遇而开展，自然为其增加了吸引力。

　　中国土地[TuDi]勘测规划院副总工程师邹晓云认为，发展产业[ChanYe]，追求的不是短期效益，但是由政府来进行整体操作，能够提高土地[TuDi]的利用率，提升综合效益。“经过整体性的开发，土地[TuDi]价值会提升。”他说。

　　不过邹晓云也表示，大规模地做产业[ChanYe]也存在一定的风险。“因为这需要前期的市场预测准确、到位，符合市场的需求，才不会浪费资源。政府对市场的反应往往是迟钝的。地方的项目[XiangMu]，基本上是由政府在操刀，如果政府对市场并不是特别了解，会存在盲目性。”邹晓云说。