陈文雅 张延龙

　　“我们市住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]办有近三百号人，但主管的业务部门仍然忙不过来。最近经常开会，加班。”广州市住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]办的一位工作人员向记者透露，“刚刚进行了一轮机构调整，把新的机构编制定下来。前几天领导还开会和我们强调了保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的质量和安全问题。一方面大家要适应新的角色和职责，另一方面业务上的工作压力也比较大。”

　　这位工作人员说：“相比别的城市，我们的人员还是要充足一些，保障[BaoZhang]办2008年就挂牌了，保障[BaoZhang]房建设[JianShe]工作也早在几年前就开展起来了，一些城市连住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]办都还没有成立，就更难办了。”

　　在很多地方，官员们还在“临时抱佛脚”地恶补住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]的基本概念和具体操作层面的知识。

　　3月21日，陕西召开一场别开生面的全省保障[BaoZhang]房工作会——增加了省长提问环节。事后有与会官员感慨“很紧张”。

　　当天上午11时，主管国土资源、环保和城乡建设[JianShe]等方面工作的陕西省委常委、陕西省副省长江泽林做主题发言，他专门预留了30分钟的时间用来提问，以“明确会议内容和需要完成的任务”。

　　被提问的官员涉及陕西各地市区县的财政部门、房管部门，一些官员对保障[BaoZhang]房的意义、所承担的建设[JianShe]任务等问题显得胸有成竹，但涉及具体政策和执行层面，有些回答则并不尽如人意。

　　在向铜川市官员提问铜川经济适用房是什么政策时，铜川市宜君县财政局局长吴范林回答说：“房子建好以后，用财政补贴的形式给予补助，分给他们。”

　　江泽林说，你回答错了，土地政府划拨，可以免城市建设[JianShe]维护费，还有相关的费用，财政不补贴。

　　渭南市国土资源局副局长赵磊在回答限价房的土地出让方式时，也给出了不正确答案。

　　“如果各自的工作任务都不明确，那就无异于瞎忙乎。”江泽林说，他请与会者记清楚全省47.43万套的目标任务，并要分得清廉租房、经适房、公共租赁房、限价房、廉租房货币补贴和棚户区改造6类不同的保障[BaoZhang]类型，各级相关部门要把这些数字、概念记在脑子里，放在心上。

　　“现在地方政府有"问责制"的压力，所以各地对保障[BaoZhang]房建设[JianShe]都开始重视起来。”华远地产(600743,股吧)董事长任志强向记者表示。

　　2010年，全国各省、直辖市和计划单列市分别和住建部签订了《2010年住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]工作目标责任书》，今年3月，住建部副部长齐骥表示，将出台针对地方政府住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]工作问责制的具体考核办法，对未能按照《责任书》的要求完成保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开工任务、竣工任务、资金到位任务等指标的地方政府，采用通报批评、责令整改、约谈地方政府主要行政负责人、推迟暂停保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]中央财政转移支付等处罚，对于情节严重、整改期内未按要求进行整改或者整改未达标的，对主要行政责任人记行政处分等。

　　然而，面对庞大的任务压力，很多地方政府仍未做好充分准备。

　　在河北石家庄，2011年公租房建设[JianShe]的任务量比原计划增加了24倍。“这个数字并不是根据石家庄的保障[BaoZhang]房实际建设[JianShe]需要制定出来的，而是上头提了全国总共要建1000万套，把指标分解到河北省，河北省又把指标分解给我们。”石家庄市相关部门一位人士说，“这是政治任务，河北今年的保障[BaoZhang]性安居工程建设[JianShe]启动时，省领导就表态资金和用地会在4月15日前全部到位。为赶进度，项目匆匆忙忙上马，又是"三边工程"——边起草文件、边规划、边施工。”

　　“仅靠政府的力量建设[JianShe]保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]是不够的。”陕西省住建厅住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]处处长高亚弟说。

　　在陕西省保障[BaoZhang]房工作会议上，陕西省决定由陕西省政府和延长集团共同组建保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设[JianShe]公司，运作100亿左右的社会资金来帮助市县解决资金困难，同时鼓励各个市县采取多种措施筹措社会资金用于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设[JianShe]。延长集团是陕西省的一号国企，2010年集团收入破千亿元。财力雄厚的地方国企的介入，间接暗示了市县财政面对任务压力的尴尬。

　　然而，先期参与保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设[JianShe]的企业，却也同样面临许多无奈。在承建保障[BaoZhang]房的过程中，一些开发商发现，由于准备不充分，保障[BaoZhang]房项目的成本比预算大幅提高，并留下了很多隐患。

　　“广州市实际上把问责的部分压力转嫁给了开发商，比如说，以后商品房用地出让中，配建保障[BaoZhang]房比例将成为开发商竞标的条件之一，就是说，竞标者愿意配建的保障[BaoZhang]房越多，拿地的可能性就越大。开发商如不配合建设[JianShe]保障[BaoZhang]房，预售和确权会受限制。”广东某房地产开发企业人士说。

　　保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊呼吁：“保障[BaoZhang]房的经营模式应该是国家多做一些赞助。”

　　上述人士说，该企业承建了几个保障[BaoZhang]房项目，发现问题重重，以后再进入保障[BaoZhang]房领域的时候会更慎重。“成本和收益很难平衡，虽然理论上来说我们能拿到3%的费率。当中有很多不确定因素，比如我们有两个项目因为政府迟迟没有公布审核通过的保障[BaoZhang]房分配名单而导致财务成本大增。当初开工的时候，这些问题都是始料未及的。此外，因为保障[BaoZhang]房对建安成本比较敏感，原材料价格的变化都会对项目盈亏造成较大影响。”

　　对开发商建设[JianShe]保障[BaoZhang]房项目的优惠政策，很多地方也一直没有实质性的动作。“如果在商品房小区配建保障[BaoZhang]房，向银行贷款的时候都是整个项目一起走，因为当时土地拍卖的时候是一整块地拍，签订土地出让协议也是一整块地一起拿，所以你也不可能把它分成两块地，再分别贷款。”

　　这个问题也同样得到了浙江绿城房产建设[JianShe]公司总经理曹舟南的认同。“我们和地方政府谈判，财务成本由谁承担都要讲清楚，我们只是做一个融资主体，说好这笔钱垫多久，地方政府如果要拖欠房款，财务费用就会提高，这部分还是要由地方政府来承担。”他说。

　　曹表示，绿城和各地政府谈保障[BaoZhang]房项目合作时，发现很多地方政府都还只是干着急，对于操作模式、投资主体、付款方式等并没有明确的定论。

　　目前，保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的主要模式有费率模式和BOT两种，前者一般是由开发商代建，地方政府给予固定比例的管理费 （通常是建安成本的3%），后者则一般是开发商建好后，由地方政府按照一定的价格将房产回购。费率模式是地方政府较普遍采用的模式。“我们在杭州、温州、青岛的保障[BaoZhang]房项目都是采用费率模式，只有南京采取了变异的BOT模式。”曹说。

　　许多地方政府还在为保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的资金缺口而头疼，不过近期业内传出消息，参与保障[BaoZhang]房项目的建筑企业和房地产公司将获得更多的政策倾斜，在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势，部分有保障[BaoZhang]房项目的地产或城投公司的再融资重新开放也在讨论之中。

　　“保障[BaoZhang]房真正的难题不在建或资金。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为，后续的经营管理才是最大的挑战，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设[JianShe]很重要。”一哄而上，仓促开工，建完拉倒，最终由谁买单，由谁收场？