去年8月签约，今年2月底才搬进新屋；去年11月签约，房子已过户他人，业主[YeZhu]仍未收齐尾款

　　买卖二手房，你猜可能会花多长时间？根据广州市房地产交易过户时间，最快递件当天问税，7个工作日可出新证，一次性付款的“闪电”交易估计七八天可以完成；需要银行[YinXing]按揭的，银行[YinXing]一般会在5~7个工作日出同贷书，递件过户入押手续合并办理，预计30个工作日可以搞掂。不过，对于一些二手房买家[MaiJia]和业主[YeZhu]来说，二手房交易时间分分钟“跨年”时间跨度长达五六个月。记者最近搜集了两个“跨年”交易的真实个案，这两个二手房交易从“单元剧”变成“连续剧”，既有买家[MaiJia]或业主[YeZhu]自身的原因(信用记录不良、业主[YeZhu]需要赎契)，也有客观原因(银行[YinXing]收紧贷款优惠，买家[MaiJia]与银行[YinXing]扯皮，业主[YeZhu]无辜“连坐”)。各位需要买卖二手房的读者，可要从这些“跨年”交易中吸取教训啊！

　　个案一

　　房子已过户 贷款批不下来

　　刘女士告诉记者，她去年11月与买家[MaiJia]签约，出售位于客村丽影广场的房屋。当时买家[MaiJia]申请的是公积金加商业贷款的组合贷款，商业贷款部分买家[MaiJia]初步获批基准下调15%的利率优惠。

　　据刘女士透露，买家[MaiJia]是一对姐妹，两人申请的公积金贷款可贷80万元。到2010年12月，房产中介告诉刘女士2011年网签开始不可报低价，买家[MaiJia]会税费大增。尽管刘女士收的是实收价，她也配合买家[MaiJia]前去递件，当时买家[MaiJia]手里只拿到商业贷款部分的同贷书，公积金贷款同贷书尚未出。今年1月底，公积金贷款同贷书终于出了，刘女士的房子也已出新证并抵押给建设银行[YinXing]，房主名字已经是那对姐妹，但她迟迟未收到尾期。

　　受1月底出台的新“国八条”影响，银行[YinXing]“反价”，不肯给刘女士房屋的买家[MaiJia]下调利率优惠，2月底银行[YinXing]通知买家[MaiJia]到银行[YinXing]签补充协议，由于刘女士多次到银行[YinXing]要求尽快放贷，她也与买家[MaiJia]到银行[YinXing]“谈判”。银行[YinXing]有关人士表示，若买家[MaiJia]签补充协议，按基准利率计算利息，银行[YinXing]可以尽快安排发放贷款，但那两个买家[MaiJia]表示取消优惠后她们利息支出增加，不愿意签补充协议。刘女士试图与她们协商，要求增加首期，日后发放贷款后，再返还有关首期成数，这对姐妹表示，她们支付30多万元的首期已用尽储蓄，再也拿不出更多的钱来垫付尾期。

　　刘女士告诉记者，她查看了中介三方约，里面并没有针对这种情况的约定，为此她苦恼不已，房屋出租又不行，现在楼价又继续涨，房子也已过户并做抵押，原业主[YeZhu]的权益一点也没有保障。

　　刘女士说，她出售丽影广场的房屋，资金没有特定用途，相比起一个急售房屋筹货款的朋友，她已很幸运。她那位朋友因生意周转不灵，出售房屋来支付货款，结果同样碰上银行[YinXing]“反价”不放款的情况，搞到“两头不到岸”。

　　个案二

　　业主[YeZhu]“赎契”费时 买家[MaiJia]贷款难办

　　英先生去年8月份看中珠江新城名门大厦的一套二手房，当即在中介协助下与业主[YeZhu]杨先生签约，当天已过定10万元。由于业主[YeZhu]杨先生尚欠银行[YinXing]贷款，转按揭又比较难办，于是英先生提前支付首期，帮业主[YeZhu]提前赎契。据银行[YinXing]人士表示，银行[YinXing]从档案库中取出房产证来办理业务，俗称“出库”，银行[YinXing]一般只在一个月的某一天定为“出库”日，错过这一天就要等下个月。故此，杨先生要等到9月底才办完赎契手续。

　　好不容易办完赎契手续，这回又轮到英先生这边“出事”，原来英先生居然有一笔逾期数年的信用卡欠款，导致贷款征信记录不良。第一家银行[YinXing]拒贷后，英先生才记起在大学读书时办了一张信用卡，这个卡有100多元的欠款，而他糊里糊涂地忘记了。英先生匆忙去缴付共700多元的逾期滞纳金与本金。由于信用“污点”难以因此而消除，英先生的贷款申请被多家银行[YinXing]拒绝，最后才找到一家愿意贷款的银行[YinXing]。等银行[YinXing]同贷书下发时，已到了2010年的12月底。他们又匆忙赶在网签实施前递件。之后，他们又遇上与刘女士同样的问题，银行[YinXing]额度紧张，需要排队放贷。幸运的是，英先生下浮20%的贷款优惠并没有取消，最后银行[YinXing]终于在2月底发放尾款给业主[YeZhu]杨先生，英先生与妻子顺利搬进新家，历时半年的“持久战”以胜利告终。英先生表示，业主[YeZhu]当初就是为急售房屋而放盘，87平方米的房屋成交价为129万元，如今楼下的中介告诉他们这套房市价已是180万元，业主[YeZhu]等了半年才收齐尾款，损失最大。

　　据英先生表示，他与业主[YeZhu]在去年9月底开始觉得中介服务不到位，已决定自己来办理过户。从去年9月底撇开中介到12月初才找到第二家按揭中介，足足有3个月的真空期。

　　“跨年”交易业主[YeZhu]干瞪眼

　　针对刘女士与英先生的“跨年”交易个案，记者认为买家[MaiJia]或业主[YeZhu]的确要从中吸取教训。对于急用钱的业主[YeZhu]来说，他们要铭记银行[YinXing]信贷紧张的客观大环境，尤其是岁末年初，信贷额度非常紧张，尾款发放一拖可能要一两个月，加上突如其来的银行[YinXing]“反价”，拖延的时间更不可预估。因此，业主[YeZhu]的确应该在交易合同上注明尾款发放的最终期限及相应的补救措施，如增加首付成数和适当的违约金。

　　对于有证在手的业主[YeZhu]来说，设定尾款发放时间为同贷书批下后的两个月或三个月，这个期限已是非常宽松，若连这个期限都达不到，就应该启动补救措施。一般来说，中介都会站在买家[MaiJia]立场上说话，称银行[YinXing]批贷时间难以预料，业主[YeZhu]此时要坚定立场，切勿心软而日后懊悔。此外，对于买家[MaiJia]提交按揭申请资料的收集时间也应作出具体约定，有时候买家[MaiJia]回老家补办身份证或更换二代证都要花上半个月，业主[YeZhu]只能干瞪眼。

　　至于英先生的个案，尽管他在“跨年”交易中算是大赢家，不过这笔交易有两个地方分外值得买家[MaiJia]注意。一是买家[MaiJia]贷款预审的自检，普通市民到人民银行[YinXing]申请查看征信情况，花费100多元而已，若英先生提前知道自己信用有污点，可把交易时间缩短两个月。二是买家[MaiJia]与业主[YeZhu]撇开中介的3个月“真空期”，此时英先生已提前支付首期款，而业主[YeZhu]已赎契，这意味着业主[YeZhu]随时可能拿着这本已涂销他项权利的房产证做“一屋二卖”，英先生的首期款随时“冻过水”。据中介人士表示，他们对赎契的交易非常谨慎，买家[MaiJia]垫资帮业主[YeZhu]赎契，房产证必须要存放在中介公司处，绝不可以让业主[YeZhu]拿在手里。(记者 李凤荷)