十大经济学家激情“论剑”，为调控[DiaoKong]下的楼市指引方向

　　纵论房价[FangJia]

　　这一轮调控[DiaoKong]，房价[FangJia]

　　真的会降吗

　　在3月末的最后时限，各城市房价[FangJia]控制目标纷纷出台，可房价[FangJia]控制目标为何多成了“涨价目标”？2011年首轮宏观调控[DiaoKong]“国八条”1月26日发布以来已整整两月，为何房价[FangJia]还是居高不下？啥时候出手买房才合适？昨天，由扬子晚报主办的经济学家中国房地产业发展论坛在杭州举行。十位来自国内外的经济学家围绕宏观调控[DiaoKong]、加息、房产税、“十二五规划”与房地产发展等话题，细说楼市那些百姓关注的事，其中多个专家支持房价[FangJia]将下降的说法。

　　密集调控[DiaoKong]下房价[FangJia]会降吗

　　有可能，降房价[FangJia]有利于市场[ShiChang]健康

　　王诃教授[JiaoShou]指出，不仅是中国，包括香港、日本、美国，当房地产市场[ShiChang]看起来很火热的时候，过一阵降价会发生，“你要问我什么时候掉我不知道，但你要问我会不会掉，一定会掉的，只是不知道在什么时候。而且房价[FangJia]掉，对市场[ShiChang]的健康理性发展有好处，可以让市场[ShiChang]走得更平稳一些。”贾生华教授[JiaoShou]认为前两年房价[FangJia]上涨过快的城市，特别是一线城市，房价[FangJia]会回稳，部分城市还会出现回落。

　　刘洪玉教授[JiaoShou]从房价[FangJia]和租金的悬殊差异分析了房价[FangJia]下行的可能性。他谈到，国务院要求研究合理价格，“什么叫合理价格，跟CPI比，跟GDP比，还是跟人均收入比，还是看房价[FangJia]收入比？合理价格我觉得一是要看住房的可支付性，另外还要和市场[ShiChang]上租金来比较，如果房价[FangJia]和租金比值太过悬殊，房价[FangJia]肯定是异常的，向下调整的概率会增加。”

　　但也有些经济学家认为，中国的房地产不仅仅是一个行业的问题[WenTi]，其实质是宏观经济的问题[WenTi]。由于种种因素的牵扯，房价[FangJia]的下降有一定难度。有着“地产巴菲特”之称的罗伯特·艾特斯坦说，“从我在上海一下飞机开始，每个人都在问我同样的问题[WenTi]，什么时候房价[FangJia]会下降？这是一个错误的问题[WenTi]。在中国房子不仅是经济问题[WenTi]，还是政治问题[WenTi]。从经济学的角度来讲，想让房价[FangJia]跌下来很容易，不提供贷款，加重税收等等手段就可以做到，那样房价[FangJia]会像石头一样应声落地。但目前政府既想缩小房价[FangJia]泡沫，同时又担心经济的可持续发展，调控[DiaoKong]就变得更加困难。”

　　房价[FangJia]控制目标为何成“涨价目标”

　　因为地方政府既是调控[DiaoKong]者也是被调控[DiaoKong]者

　　根据国务院的规定，各城市人民政府应于3月底前公布房价[FangJia]控制目标。为何除了北京之外，大多数城市的房价[FangJia]控制目标成了“涨价目标”？经济学家们认为，这是城市政府心存疑虑，没有足够的勇气说降价。

　　刘志彪教授[JiaoShou]提出了一个西方经济学教科书上不曾提过的利益主体：地方政府。他说，我们现在的宏观调控[DiaoKong]手段是需求方面做减法，供给方面做加法，这是从西方学过来的，教科书里也都是这样写的。

　　但这种方法目前在国内遇到一个很大的问题[WenTi]，在调控[DiaoKong]过程中有一个反作用力的点，就是地方政府。西方的地方政府没有这么强大的力量，因此他们的宏观调控[DiaoKong]无论是提高存款准备金、加息，或用其他的需求控制手段，可以不考虑或是很少考虑地方政府。

　　但在我国，地方政府既是调控[DiaoKong]者，也是被调控[DiaoKong]者。比如这次中央的调控[DiaoKong]，要地方制定目标，一些地方政府就要考虑对自己有利，有利就是涨，变相的变成涨价目标。

　　史晋川教授[JiaoShou]也认为，由于前几年的房价[FangJia]涨得过快，一些地方政府把GDP和城镇居民可支配收入作为房价[FangJia]上涨控制的目标，某种程度上不太合理，但是由此可以看出房价[FangJia]下降难度比较大，因为地方政府不太支持降价。

　　由于各城市目标相对保守，经济学家普遍认为，达成目标不成问题[WenTi]。“我的判断是今年到明年受限购和限贷比较严厉的城市，房价[FangJia]会有一定程度的回落，如果这些城市定在10%，或不高于人均可支配收入，这个目标是完全可以达到的，因为前几年的价格已经高高在上，甚至不涨都是有可能的，目标是10%、11%肯定能达到，”贾生华教授[JiaoShou]指出。

　　房产税能够降房价[FangJia]吗

　　错，本来就不是降价招数

　　上海、重庆房产税实施已有数月，但对房价[FangJia]的影响并不太大。为何这个老百姓期盼的降价手段作用不明显？经济学家们认为，指望房产税降房价[FangJia]本来就是一个误解。

　　王诃教授[JiaoShou]从美国的例子说到，美国的房产税就不是拿来抑制房价[FangJia]的，房产税是地方财政的重要来源，修马路、电灯、水电，建学校、公园都靠它，“房产税该不该征？我觉得迟早要征，房产税是地方政府手上的资源，能够做点地方政府该做的事情。”不过，王诃教授[JiaoShou]认为，把它当成调控[DiaoKong]的手段并不高明，尤其把这种长期的方法拿来当作一个短期抑房价[FangJia]的工具不见得是件好事，也不见得会有效。“你现在要打压房价[FangJia]，就是说房地产市场[ShiChang]有人投机了，投机起码有20%、30%的收益，你只征收1%、2%的比例有效吗？”

　　来自上海的吴柏钧教授[JiaoShou]也认为，上海的房价[FangJia]短期可能会受一点影响，长期则不会有影响。“到一定程度一个国家必须征收房产税，但过早的征收房产税解决不了问题[WenTi]。”

　　一千万套保障[BaoZhang]房作用有多大

　　难，怎么分比建多少更关键

　　目前国家正通过商品房和保障[BaoZhang]房两个体系均衡发展来平抑房价[FangJia]。对此，范从来教授[JiaoShou]表示，调控[DiaoKong]从单边向双边转型有深远的意义。“保障[BaoZhang]房的推出，实际上是住房属性的回归。住房既是一般的商品，也有金融属性，还有社会属性，它的金融属性和商品属性可以通过市场[ShiChang]化来解决，但是社会属性完全市场[ShiChang]化可能达不到。1998年启动了住房商品化以后，到目前为止是一个完全的商品化过程。在商品房之外启动了大规模保障[BaoZhang]房的建设，实际上意味着市场[ShiChang]本身要重新定位。”

　　而对于保障[BaoZhang]房，经济学家们在支持的同时，也提出了更深层次的问题[WenTi]，在明、后年保障[BaoZhang]房大批量上市之时，如何保证分配的公平？

　　裴长洪教授[JiaoShou]指出，保障[BaoZhang]性住房去年全国建了500多万套，现在还没有进入分配阶段。今年计划还要建一千万套，明、后年陆续上市供应。但实际上保障[BaoZhang]性住房建设还有很多问题[WenTi]，建并不难，关键是分配以及未来的维持运营，这都是大问题[WenTi]，都需要研究。如果实施的不好，人们对保障[BaoZhang]房分配的不满甚至要超过对房价[FangJia]的不满。

　　史晋川教授[JiaoShou]也表示，这两天他发了两条微博，第一个微博就是关于保障[BaoZhang]房，“有人问我建保障[BaoZhang]房是不是一定比不建好，我说不一定，如果分配不好还不如不建。”他建议不要等建好之后再说如何分配，现在赶紧制定保障[BaoZhang]房的分配制度。政府应该联合社区、银行等机构，较早地掌握潜在申请人群的信息。高波教授[JiaoShou]也建议尽早建立保障[BaoZhang]性住房分配和退出机制。保障[BaoZhang]性住房上市的条件是什么？上市之后的收益如何分配？廉租房承租人三到五年后收入提高了，还能不能继续租，怎么退出？都需要建立健全制度。

　　一句话点评楼市发展

　　刘志彪：房地产发展机会更多地在商业地产，因为商业地产是支撑内需扩大的基础设施。

　　史晋川：过去政府拿了富人的钱，没有给穷人盖房子。现在是不要富人的钱，又要给穷人盖房子。正确的方法应该是一边拿富人的钱，一边给穷人盖房子。

　　吴柏钧：长期的房地产发展非常不确定，因为政府到底坚决到什么程度并不确定，但是短期来说已是“水落石出”。

　　裴长洪：平稳过渡，包括价格和交易。

　　王诃：房价[FangJia]不上涨就会下降，不下降就会上涨。

　　高波：保障[BaoZhang]房的建设将会改变整个市场[ShiChang]格局，尽管保障[BaoZhang]房本身不完全是市场[ShiChang]。

　　刘洪玉：房地产开发企业要盖更好的房子，因为房子消耗了大量的资源，希望能看到更多低碳环保住宅。

　　范从来：在商品房和保障[BaoZhang]房的双赢体系下，地产商应该重新构造商业模式来求得稳定发展。

　　贾生华：2011年一线城市的房地产市场[ShiChang]将是成交明显回落，价格回稳，部分城市回落，三四线城市价格还会上涨。

　　罗伯特·艾特斯坦：今后五年中国经济如果还是持续快速发展的话，房价[FangJia]还会涨。

　　论坛花絮

　　“地产巴菲特”

　　与本报再度结缘

　　美国经济界权威，有着“地产巴菲特”之称的美国加州大学伯克利分校金融学教授[JiaoShou]Robert Edelstein，继去年7月参加本报在上海举办的“经济学家中国房地产业发展论坛”之后，再次助阵本报论坛。

　　罗伯特·艾特斯坦是有史以来第一位依次担任美国房地产与都市经济协会、亚洲房地产学会、世界房地产协会三大顶尖研究机构领头人的美国人，为通用、黑石、高盛、LTV钢铁、万豪、兰德等世界级企业进行市场[ShiChang]前景预测、政策走向分析以及投融资项目可行性分析，收费一般为每工作日5万美元，有“地产巴菲特”之称。在去年的论坛中他与《扬子晚报》结缘，此次再度接受本报邀请，与国内的专家学者就中国房地产业的发展问题[WenTi]进行了热烈的交流和探讨。

　　学者织“围脖”现场直播

　　“围脖”大军越来越壮观了，连经济学家也用上了这个平台。论坛嘉宾浙江大学教授[JiaoShou]史晋川在会上提及，前几天他也刚“被微博”了，但是他不知道微博怎么发，只好将编辑好的短信发给网站，让他们再发到微博上，史教授[JiaoShou]第一条微博就是关于保障[BaoZhang]房建设的。相比之下，南京大学不动产研究中心主任高波教授[JiaoShou]的“技术”要熟练得多，他常常会利用这个平台发表观点。

　　有趣的是，论坛现场的“围脖迷”着实不少，不少专家学者和与会者通过手机、IPAD等通讯工具，将现场的专家观点和精彩对话及时发至网络，引发了网友们的热烈讨论，许多网友在线提出了关于限购令、合适买房、通货膨胀等问题[WenTi]，希望专家进行解答。

　　对于当前人们最为关注的房价[FangJia]涨跌问题[WenTi]，裴长洪教授[JiaoShou]在回答支持人提问时笑称，关于房价[FangJia]上涨和下跌的预测，经济学家的本事只是解释为什么现在会这样，然后根据他的立场提出一个判断，事情应该会变成什么样。如果要精确到什么事情什么时候会发生、结果会怎么样，那基本上是算命先生的事情，社会对经济学家的作用应该有一个正确的认识。就像美国很多著名的经济学家都没有预测出金融危机一样，要求经济学家非常精确地预测房价[FangJia]涨跌也是不现实的。

　　支招调控[DiaoKong]

　　如何避免房地产的

　　调控[DiaoKong]“耐药性”

　　房地产调控[DiaoKong]年年在调，像去年以来还加快了节奏，可楼市就像有了“耐药性”，一旦政策稍有放松，“病情”又会复发。市场[ShiChang]为何总在调控[DiaoKong]中起起落落？这一轮调控[DiaoKong]之后，如何找准症结，避免市场[ShiChang]反弹？

　　贾生华教授[JiaoShou]对“十二五”中国房地产业的发展比较乐观，他认为，目前被冰冻的需要依然存在。“现在购买的愿望、购买的能力都是有的，就是不许可，一旦冰冻有所回暖的话，需要会很快转化成需求。”

　　那么在需求解冻之时，如何避免市场[ShiChang]的反弹？贾生华教授[JiaoShou]认为，应做一些发展模式的提升、转换和提高。“政府现在也在积极的想办法，我们注意到中央政府提出先限购、限贷，再积极设计房地产市场[ShiChang]长期可持续发展的制度安排和模式。”贾生华教授[JiaoShou]认为调控[DiaoKong]根源还是土地制度。“要增加城市的土地供应节奏、规模，保证供应量，不能保底价。现在政府不到起拍价就流拍，要让政府不能流拍，必须把它抛出去，甚至要降到基准地价以下，这样供应量就上去了。”

　　对于未来的房地产市场[ShiChang]，裴长洪教授[JiaoShou]总结了两句话，“中央政府的意图一要建立一个以政府为主的保障[BaoZhang]房体系，二是以市场[ShiChang]为主的多层次的商品住房体系。这里面文章就多了，以市场[ShiChang]为主，价格管不管？管不管需求，搞不搞限购？”

　　裴长洪教授[JiaoShou]用一个经典例子说明了调控[DiaoKong]有时也可以“不管”。1962年，经历三年困难时期国内物价上涨，市场[ShiChang]只需要70亿的货币流通量，但实际发了130亿。虽然当时物价是政府严管的，但消化多出的60亿却用了一个“不管”的作法。“用外汇进口伊拉克蜜枣，进口高级糖果，自己也生产一点高级点心拿到市场[ShiChang]去卖，价格不管制，随便买，一下子这些高级的"奢侈品"就回笼了60亿人民币，价格就平稳下来。现在调价格的手段比那时多多了，存款准备金、利息，但这个故事给我们一个启示，就是你要管的时候不可能什么都管住，你只能管一块，放一块，才能真正管住。北京市为什么这次房价[FangJia]目标受到赞扬，因为说了一个稳中有降，其实北京要降的是跟老百姓直接相关的新建普通商品住宅，容积率1以上，面积140平方米以下。多层次的商品住宅体系里面，既包含了降和管，也包含了放，不能够只管不放，也不能只降不升。对价格我们要有个理性的认识，升与降都是要对应不同的利益主体，不能笼统化、一刀切。”

　　区分市场[ShiChang]，别误伤刚性需求

　　这一轮的限贷、限购等调控[DiaoKong]手段在打压投资投机的同时，也误伤了一部分刚需和改善型需求。对此，刘洪玉教授[JiaoShou]建议，让房地产的投资市场[ShiChang]和使用市场[ShiChang]有比较明确的区分，别让调控[DiaoKong]影响居民正常的消费。“有人跟我说，银行向来是喜欢把钱投给资信等级比较高的阶层，所以买第二套房子的人，银行愿意借给他，因为风险小。而很多首次购房的，买小房子的人，往往很难得到金融支持。”对此，刘洪玉教授[JiaoShou]指出，在美国，一般讲房地产市场[ShiChang]都是商业地产，住房又是另外一个领域的问题[WenTi]。如果我们的房地产市场[ShiChang]和住房市场[ShiChang]分开，该保障[BaoZhang]的或者是该支持的能做到位，会更利于市场[ShiChang]的发展，促进百姓解决安居问题[WenTi]。