编者按/ 限购令收紧，逐利的楼市资金到处在寻觅新的投资机会。一直缓慢发展的房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]在这个背景下被再度看好。相关数据显示，去年国内共有10只股权投资基金[JiJin]成功募集，数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。而同时，因信贷收紧而缺乏资金支持的开发商，同样盯上了这个融资渠道，甚至纷纷主动设立基金[JiJin]招募资金。这桩两相情愿的买卖“看起来很美”，而事实是否果真如此?

　　资金如流水，“堵”即转向。

　　2011年管理层大面积堵截房地产[FangDiChan]投资，炒房也要有“资格”认证，使得青睐楼市的资金开始向房地产[FangDiChan]业上游转移。各类地产基金[JiJin]、信托等投资方式顺势热闹起来。然而，投资地产基金[JiJin]是否等同于投资不动产?野蛮生长的本土地产基金[JiJin]安全吗?投资者的疑问不断。

　　炒楼者变身

　　“我们合作的对象是重点城市排名前五的开发商，采用的是国际接轨的项目池投资方式，所募集的资金不限于某个项目……”台上演讲人激情澎湃，台下的许戈林却有些乏了。这是在深圳五洲宾馆举行的一次投资理财讲座，主讲人是有国际背景的资产管理公司董事长。

　　“不是他讲得不好，而是相同内容听了太多次了。”许戈林有些不好意思。作为潮汕商会的活跃分子，年后他已经听了六七场这样的演讲。“内容不外乎是告诉你，现在是投资房地产[FangDiChan]基金[JiJin]的最好时候。”他说。

　　其实直接投资房地产[FangDiChan]是他2011年为自己制定的计划。“如果仅仅炒楼，那只能赚些小钱。”有多年实业投资经验的老许决定抓住这个“赚大钱”的投资机会。由于拿地成本高，自己投资的项目只能在一些三四线城市，利润增长有限不说，还劳心劳力。所以他有意将资金交由专业人士管理运作。许戈林所指的房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]是指通过私募形式对房地产[FangDiChan]开发企业进行权益性投资，投资者由投资实物房产转变为房地产[FangDiChan]股权投资，未来可以通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。

　　“圈子里很多人都有这个打算。”他告诉《中国经营报》记者，商会中有一半以上会员都有意参与其中。“他们大多此前都有炒楼的经验，对房地产[FangDiChan]有着近乎偏执的热情。”

　　上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，由于政策的变化，投资者采取更长远的投资方法，不再是以前快进快出的方式。目前房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]，主要的资金来源其实就是炒房客。

　　清科研究中心的统计数据显示，2010年有10家新募集的房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]，其中披露金额的有8家，募集总额为18.59亿美元，从募集规模上看比2009年猛增近4倍。分析师徐卫卿表示，在房地产[FangDiChan]调控几近掐断开发商从银行融资渠道的大环境下，房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]从去年开始异军突起，而且今年还会继续扩容。预计在2011年会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin](PE)。

　　“资金的来源主要还是以前与房子有关，比如有过投资房产、房产信托、参建项目经验的。”复地智盈董事总经理董伟海也承认。复地智盈是复地集团旗下的房地产[FangDiChan]基金[JiJin]管理平台，旗下有着三只基金[JiJin]。

　　两相情愿

　　“其实也不仅仅是因为政策原因。”许戈林向记者解释其投资决定时表示。其实许戈林甚至还尝试过自己参与开发。此前，老许在珠三角曾与几个老乡合作，以他们“出钱”，别人“出力”的合作方式，投资开发一些中小型房地产[FangDiChan]项目。“钱是赚了些。”但他不讳言这与他“分高速城市化一杯羹”的期望还是有不少差距。

　　他预期未来五年中国仍处于高速“城市化”时期，各类资源向大城市集中的局面并没改变，国内的房地产[FangDiChan]市场至少还有十年的增长期。

　　和他一样，近年有意参与房地产[FangDiChan]开发的投资者的确在大幅增长。来自中国指数研究院的调查显示，今年2月份，以个人名义购买的土地就有40多宗，金额近20亿元。

　　中城乾盈基金[JiJin]经理王珊向记者表示：“区别于实物房产投资和地产股票投资，利润或仅源自房产增值，或仅源自开发利润带来的公司股价的上涨，投资房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]的利润来源中同时包含了土地增值和开发环节利润。”今年3月中旬，中城乾盈刚募集了三只房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]，总额共计8亿元。

　　董伟海在谈及旗下基金[JiJin]的资金来源时也表示，当中有不少入资者曾有开发经验。“这些资金，单个可能有一亿元左右的规模，但由于政府对注册资本、开发资质的要求越来越严，这些资金很难拿到像模像样的土地，所以他们主流的选择是进入较为规范的基金[JiJin]，再由基金[JiJin]去寻找合适的项目。”

　　同样对房地产[FangDiChan]股权基金[JiJin]寄予厚望的还有开发商。

　　“以前开发商根本不会考虑这些问题。”盛世太平投资管理董事总经理陈立民表示，长久以来，国内开发商能从银行系统获得大量的廉价贷款，另外还有在预售制度下购房人集体提供的零价资本。在这种背景下，开发商根本不需要外来资金的参与。但随着管理层将房地产[FangDiChan]列入调控“黑名单”后，受行政主导的银行对开发商“另眼相待”，而且正逐步常态化。开发商不得不考虑另觅资金来源。

　　“我们曾与顾问公司做过一项分析，分析显示，到2015年，预计投资中国房地产[FangDiChan]的第三方资金总额可达9100亿元人民币。”金地董事长凌克表示。

　　在凌克看来，与金融结合，是房地产[FangDiChan]企业继“上市”与“全国化”之后的战略性机遇。“房地产[FangDiChan]金融不仅是企业开辟多元化融资渠道的途径之一，更能直接拉动公司主业发展。”他说。

　　他预计，2011年金地旗下稳盛投资管理的房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]规模能够达到50亿元人民币，并将继续发起美元基金[JiJin]和人民币基金[JiJin]，希望在三年内成长为管理百亿元资产规模的基金[JiJin]管理公司，而未来五年内的目标则是600亿元。

　　房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]=房地产[FangDiChan]信托?

　　在房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]之外，其实许戈林现在还有另一个选择投资房地产[FangDiChan]信托。

　　3月底，百瑞信托发行了一款“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金[JiJin]2号)”产品，数据显示，该信托计划的预期年收益率可达到12.5%～23.6%，而且上不封顶。该产品主要以新设方式与建业集团共同设立项目公司，或以增资(含股权受让)方式入股建业集团下属项目公司，资金运用于项目公司开发经营，同股同权享有投资收益。

　　在许戈林看来，无论从回报还是经营模式上，股权基金[JiJin]都与其差别不大。

　　举一个例子：2009年复地募集的智盈景业基金[JiJin]是业内较早成立的股权基金[JiJin]，5.5亿的基金[JiJin]同样投入复地在成都的项目，而根据智盈投资的估计，其年收益率也在20%以上。

　　“两者有什么区别呢?” 许戈林有些疑惑。

　　“现在国内地产股权基金[JiJin]的确存在主营业务与盈利模式不清晰的问题。”深圳华盛莱蒙投资基金[JiJin]管理有限公司总裁王宁表示，有不少基金[JiJin]的商业模式，实质是以股权投资的形式来做“过桥贷款”的生意，这更类似于高利贷。即在项目前期基金[JiJin]以股权的形式介入，当项目获得银行借款，或者进入前期销售后，开发商以约定的利率回购股份。这种模式明显与“同股同权、分享项目增值”的募集口号不一致。

　　2011年春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产[FangDiChan]信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产[FangDiChan]信托。其中明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　“开发商如此热衷房地产[FangDiChan]股权基金[JiJin]，是不是就为了融资买地?”许戈林担心地说，“国家现在正大幅压缩开发商的土地储备资金，而我们开了一个大口子，这会不会有很大的政策风险?”

　　开发商的提款机?

　　事实上，目前市场上多只房地产[FangDiChan]基金[JiJin]背后都涌动着开发商的身影。稳盛、稳富投资基金[JiJin]由金地集团设立;华润集团旗下有汉威资本投资基金[JiJin];中海地产、保利地产也都通过Harmony China房地产[FangDiChan]基金[JiJin]和信保(天津)股权投资基金[JiJin]早早布局房地产[FangDiChan]股权基金[JiJin]市场。

　　“现在，资金不是主要问题，而是我投资这些基金[JiJin]，是否就必须与复地、中海、金地这些开发商捆绑在一起?”许戈林表示，这正是他非常犹豫的地方。在他看来，这不是第三方资金平台，而更像是地产商旗下的一个融资部门。

　　一位不愿具名的业内人士告诉记者，虽然法律规定开发商不能既投资开发房地产[FangDiChan]项目，又担当基金[JiJin]的普通合伙人，但现在国内完全独立的普通合伙人凤毛麟角，新成立的房地产[FangDiChan]股权基金[JiJin]大多是开发商下属企业发起。

　　“募集资金时，投资者经常会听到某基金[JiJin]首先会投资到某开发商旗下的楼盘，而后再投入其他项目。这在国外很少见。”他表示。

　　据了解，国内也有一些独立于开发商的房地产[FangDiChan]股权基金[JiJin]，但这些基金[JiJin]的规模通常不大。“很少听说有超过5亿元的基金[JiJin]，大部分都在1亿或者1亿元以下。”该业内人士表示。这种规模的资金对于一线城市的大型项目而言无疑杯水车薪。与之对应，这又影响这些股权基金[JiJin]与开发商的议价能力，因此他们通常只能在二线城市活动。而那些由开发商旗下企业发起的股权基金[JiJin]，由于有开发商的支持，反而更容易获取优质项目。

　　“我们开始尝试把一些机构变成合伙人。”深圳一位地产股权基金[JiJin]的基金[JiJin]经理向记者表示，他们正在与一些信托公司谈，希望直接把这些信托公司变成自己的有限合伙人(LP)，这就可以妥善解决资金规模问题。但这种带有擦边球性质的合作会否遭遇政策风险，现在还不得而知。

　　“我肯定会投一笔。”许戈林表示，房地产[FangDiChan]股权投资基金[JiJin]这个行业处于起步阶段，他也想喝一口“头啖汤”。不过他表示，不会全部投入，毕竟这与不动产投资还是不一样。