一方面，全国房价[FangJia]“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾

　　随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下”叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价[FangJia]不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价[FangJia]目标[MuBiao]”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。

　　

　　百姓反映目标[MuBiao]过于“宽松”

　　年初出台的“国八条”要求各城市[ChengShi]根据当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]的城市[ChengShi]应该是全国600多个城市[ChengShi]。截至3月30日，只有57个城市[ChengShi]公布，公布的比例不足一成。

　　从已公布城市[ChengShi]的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标[MuBiao]，有的城市[ChengShi]要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价[FangJia]涨幅目标[MuBiao]控制[KongZhi]在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价[FangJia]要稳中有降，上海涨幅要控制[KongZhi]在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标[MuBiao]定在10%以内外，其他的城市[ChengShi]几乎都在10%～15%之间。

　　经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市[ChengShi]出台的目标[MuBiao]旨在控制[KongZhi]房价[FangJia]过快上涨，却没有一个城市[ChengShi]提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制[KongZhi]目标[MuBiao]也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制[KongZhi]房价[FangJia]的决心，反而给人一种房价[FangJia]今年还要上涨的预期。

　　呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制[KongZhi]房价[FangJia]上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价[FangJia]还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制[KongZhi]目标[MuBiao]太宽松了，希望房价[FangJia]不要再涨了，要是能降一点就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房价[FangJia]

　　受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]”，对房价[FangJia]的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市症结实施精确打击，楼市风向已经转变。

　　据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市[ChengShi]住宅成交量同比减少均在5成以上，最高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。

　　土地交易方面，2月份，全国120个城市[ChengShi]土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市[ChengShi]地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市[ChengShi]住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。

　　高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%，其他城市[ChengShi]二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。

　　“房价[FangJia]松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房，首付六成就要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。

　　南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价[FangJia]的支撑力量：

　　购买力方面，“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”

　　开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”

　　土地价格方面，“防地王”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价[FangJia]已不可能。

　　调控博弈还在持续

　　365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示，严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端，银行的资金一旦“退潮”，楼市中的泡沫立刻显现。在他看来，这也给大家一个冷静反思的机会，一线城市[ChengShi]房价[FangJia]整体达到现在的高位，是一种群体不理智行为造成的，不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推动，“现在就连一些开发商都开始赞同调控，因为疯狂的涨价让大家都感到心慌，觉得难以长久。”

　　

　　“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘，或观望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时，地方融资平台前几年大量借贷之后，对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市，更是对地方转变发展方式能力的调控，预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。

　　多位受访业内人士表示，目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”，否则必然反弹；二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”；三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市[ChengShi]、热点城市[ChengShi]，但是在部分二、三线城市[ChengShi]，仍存在房价[FangJia]上涨的冲动，要防止“按下葫芦起来瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包括大量公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在就开始排队摇号，这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早作选择。

　　胡光辉也建议，由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况，如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实，预计今年四季度房价[FangJia]下降2～3成的可能性很大。

　　首都“表率”房价[FangJia]调控

　　3月29日，北京市政府公布的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]明确提出，今年北京新建普通住房价[FangJia]格与去年相比稳中有降，同时将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。《瞭望》新闻周刊走访了解到，北京市出台的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]超出很多业内人士的意料，而一些老百姓则感受到惊喜。

　　北京易居房地产研究所所长牟增彬告诉本刊记者，目前，全国很多城市[ChengShi]公布了房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]，绝大多数城市[ChengShi]的“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”变成“涨幅控制[KongZhi]目标[MuBiao]”，“涨幅”多为10%左右，有的超过15%，甚至更高，“而北京市的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]是目前国内"最严"的，彰显了北京市控制[KongZhi]高房价[FangJia]的决心。”

　　北京中原地产市场总监张大佛分析说，按照国务院规定，各地应按照经济发展目标[MuBiao]和人均可支配收入、购房支付能力等因素确定房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]。北京市今年预计地区生产总值增长8%，城乡居民收入实际增长7%，“而此次公布的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]，提出新建普通住房价[FangJia]格与去年相比稳中有降，由此可见这一目标[MuBiao]的严厉程度。”

　　在房价[FangJia]调控目标[MuBiao]公布的第二天，北京市又出台了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地计划显示，今年北京市将安排保障性住房用地1330公顷，其中安排廉租房及公租房用地300公顷，这一数字是去年的6倍。

　　“北京的房地产调控措施，从土地供应、限购、差别化信贷等多环节施以重拳，为房价[FangJia]调控提供坚实保障。”中国城市[ChengShi]科学研究会住房政策和市场调控委员会主任委立平说，近年来全国许多城市[ChengShi]房价[FangJia]步步走高，严重脱离了老百姓的购买力，一些大城市[ChengShi]作为近年来房价[FangJia]上涨较快的区域，从严调控楼市显得十分紧迫，“首都的特殊地位赋予了北京使命感和责任感，北京此次的房价[FangJia]调控措施，为全国作出了表率。”

　　本刊记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到，按照国务院要求，经北京市政府研究，北京在确定房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]前广泛听取了社会各界意见。在房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]政策出台前夕，北京市邀请了有关专家、住房困难人士、开发商、中介机构等，一起就北京房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]进行研讨。

　　据参加研讨会的中国房地产学会副会长陈国强说，北京提出的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]，充分考虑了老百姓的实际支付能力，而不是简单地参照经济发展目标[MuBiao]和人均可支配收入增幅，这体现了北京市对房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]出台的慎重和调控的决心。

　　在国八条、“京八条”等一系列楼市新政的重压下，北京高房价[FangJia]近期出现了局部松动的迹象，而北京房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]的公布强化了这种市场预期。牟增彬说，“稳中有降的目标[MuBiao]，能对市场交易各方起到重要心理影响，后市降价是大势所趋。对于开发商而言，谁先降价，谁就有可能处于主动。”

　　今典集团董事长张宝全也认为，“提出这一目标[MuBiao]虽然对房地产市场产生一定打压，但可以让老百姓切实感受到政府控制[KongZhi]高房价[FangJia]的决心，从而改善民生，促进社会和谐，刺激内需，有利于经济持续发展。”

　　不过，牟增彬指出，今年前两个月，北京市新建商品住宅的价格持续环比上涨。要实现今年新建普通住房价[FangJia]格“稳中有降”的目标[MuBiao]，今后几个月北京房价[FangJia]必须出现实质性的下探走势，北京房价[FangJia]调控任务艰巨。(记者张舵刘德炳)

　　谨防“限字令”惰化调控

　　对房地产调控不力的官员和部门“问责”，不仅关系到百姓对政策实施的信心，还关系到政府的公信力

　　

　　一年来，从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而，近期《瞭望》新闻周刊调研发现，在部分城市[ChengShi]，处于上升通道的房价[FangJia]未见受限，一些城市[ChengShi]限购政策产生的“挤出效应”，甚至推高了非限购地区房价[FangJia]，“限价令”刚一出世即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，需要从根本上予以疏导，谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。

　　小涨幅不改大涨价

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格变动情况显示，房价[FangJia]环比涨幅超过1.0%的城市[ChengShi]有7个。进入3月份，部分城市[ChengShi]房地产成交量和价格开始强劲反弹。以二线城市[ChengShi]福建省福州市为例，今年3月，该市城区商品住宅成交量突破1700套，比2月份增长了近100%，接近过去5年来月均成交量的平均水平。

　　日前，本刊记者走访福州市部分楼盘发现，在该市城乡结合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价[FangJia]都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在的1.35万元，今年1月～3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年至今，不少城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅有所下降，但房价[FangJia]已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为《瞭望》新闻周刊分析，今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”，足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外，目前市场上流动资金较为充分，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。

　　房价[FangJia]持续上涨，居民的购房压力与日俱增。王阿忠告诉本刊记者，目前，福州市职工的平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。而福州城区平均房价[FangJia]每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价[FangJia]与居民年收入比达20倍。

　　有网友如是调侃道，2010年，楼市流行语是“量跌价滞”；2011年，形容房价[FangJia]比较贴切的就是套用影片《非诚勿扰2》中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难跌易涨。”

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市[ChengShi]在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市[ChengShi]“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价[FangJia]。

　　福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市[ChengShi]。近两年来，随着宁德城市[ChengShi]建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价[FangJia]在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　近日，记者走访宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理直言，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　类似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市[ChengShi]也有。本刊记者日前在福清市中心新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反映，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价[FangJia]上涨的动力强劲，直追福州城区房价[FangJia]水平。

　　“从单个城市[ChengShi]房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”不过，在接受《瞭望》新闻周刊采访时，福建省社科院研究员徐峰认为，“市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价[FangJia]。”

　　“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”王阿忠认为，在目前已经执行限购的城市[ChengShi]中，大部分城市[ChengShi]仍允许居民可再新购一套住房，政策紧中有松，且存在一些模糊地带亟待明确。比如，包括福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城市[ChengShi]，对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内，都未有明确的可操作调控细则。

　　限价缘何成“涨价”

　　新近，一批城市[ChengShi]公布了本年度的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]。多位受访专家指出，本是“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”的限价令竟成为荒唐的“涨价令”，“各地制定目标[MuBiao]只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价[FangJia]持续上涨的预期。”

　　本刊记者在关注一些城市[ChengShi]出台的房价[FangJia]“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”中发现，今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]。但在已出台“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。

　　另外，各地制定价格控制[KongZhi]目标[MuBiao]时所采用的基数差异较大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制[KongZhi]目标[MuBiao]以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价[FangJia]格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价[FangJia]格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制[KongZhi]房价[FangJia]的绩效就失去了意义。”

　　除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

　　对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。

　　“限”出来的“惰政”

　　“不从根本上解决，而是想靠限制性的政策措施，以求达到调控房地产目的，这无异于是懒人施政的表现。”业内人士及专家指出，当前，除了需警惕部分城市[ChengShi]房地产再现春季快涨势头，更需谨防“限”出来的调控惰政。

　　本刊记者观察到，近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市[ChengShi]，导致了二、三线城市[ChengShi]房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市[ChengShi]居多的省份，近年来，随着大量一线房地产企业的纷纷进场，该省房地产在2010年完成投资1818亿元，跃居全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产的交易总额(含存量房交易)达到2261亿元，创下历史新高。

　　目前，二、三线城市[ChengShi]房价[FangJia]高涨难抑，并呈现向一线城市[ChengShi]房价[FangJia]迅速看齐的“一线化”发展势头。王阿忠指出，这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市[ChengShi]房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资持续升温，地价飚升，进而又拉动房价[FangJia]迅猛上涨，房地产过度投资比较明显。

　　在他看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价[FangJia]上涨的势头就很难得到抑制。地价飚升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块，这样做还往往容易激化社会矛盾。

　　接受《瞭望》新闻周刊采访时，浙江大学金融系副教授景乃权认为，地方政府对炒房“热钱”宜疏不宜堵，而要做到多疏导，首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一，“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足问题。”因此，地方政府及有关部门在改善投资环境的问题上需要更多考虑，创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，等等。

　　“地方调控房价[FangJia]的工作想有所起色，也绝不能靠等。”目前，中央决定今明两年各建设1000万套、5年内建设3600万套保障房，徐峰认为，地方不能过度寄望于保障房就是“高房价[FangJia]终结者”，保障房和商品住房面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，“地方政府只有扩大市场的有效供应，必须尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多，而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价[FangJia]快速上涨。”

　　在其看来，预防“惰政”关键还是要建立健全问责制。“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]、新建住房价[FangJia]格上涨幅度超过年度控制[KongZhi]目标[MuBiao]的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出，稳定房价[FangJia]和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价[FangJia]、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

　　“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价[FangJia]调控中，各地各级部门应制定详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说，只有将“问责制”落实，才能将惰政思维挤出，避免调控措施再次被“架空”。（记者来建强）