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一线城市房价显“松动”信号--国家年鉴
一方面,全国房价[FangJia]“松动”已成定局,另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾
随着一季度的结束,《瞭望》新闻周刊记者采访观察到:近两个月来,“多管齐下”叠加效应渐显,市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交,业内普遍认为房价[FangJia]不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时,一些地方开始担忧税收和土地收益减少,在出台“限购令”、“控房价[FangJia]目标[MuBiao]”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
百姓反映目标[MuBiao]过于“宽松”
年初出台的“国八条”要求各城市[ChengShi]根据当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao],并于一季度向社会公布。按照这个要求,要求公布房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]的城市[ChengShi]应该是全国600多个城市[ChengShi]。截至3月30日,只有57个城市[ChengShi]公布,公布的比例不足一成。
从已公布城市[ChengShi]的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]来看,绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标[MuBiao],有的城市[ChengShi]要求今年新建住房的价格涨幅,不高于本年度GDP增长速度;有的将房价[FangJia]涨幅目标[MuBiao]控制[KongZhi]在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价[FangJia]要稳中有降,上海涨幅要控制[KongZhi]在8%以下,兰州、银川、岳阳将上涨目标[MuBiao]定在10%以内外,其他的城市[ChengShi]几乎都在10%~15%之间。
经济学家马光远向本刊记者表示,这些城市[ChengShi]出台的目标[MuBiao]旨在控制[KongZhi]房价[FangJia]过快上涨,却没有一个城市[ChengShi]提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制[KongZhi]目标[MuBiao]也很模糊,不仅没有表现出地方政府控制[KongZhi]房价[FangJia]的决心,反而给人一种房价[FangJia]今年还要上涨的预期。
呼和浩特市民刘长静对本刊记者说,政府控制[KongZhi]房价[FangJia]上涨的速度是个好事情,但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说,房价[FangJia]还是太高了,每个月都把工资还贷款,基本生活就没有保障了,“作为普通的工薪阶层,我还是感觉地方的控制[KongZhi]目标[MuBiao]太宽松了,希望房价[FangJia]不要再涨了,要是能降一点就更好了。”
三大因素“卸力”高房价[FangJia]
受访的业内人士认为,各地不论是否出台“房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]”,对房价[FangJia]的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月,“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码,瞄准楼市症结实施精确打击,楼市风向已经转变。
据中国指数研究院统计,2月份,北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市[ChengShi]住宅成交量同比减少均在5成以上,最高降幅达7成。3月中上旬,北京房地产成交量同比降4成,上海同比减少约5成。国家统计局公布,1~2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。
土地交易方面,2月份,全国120个城市[ChengShi]土地市场出现量价齐跌,几乎所有二线城市[ChengShi]地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市[ChengShi]住宅用地平均楼面地价1582元/平方米,环比下跌28%。
成交低迷催生“打折风”。在北京,远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元;在上海,中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州,2月出现直降5000元的楼盘。在南京,宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动,优惠后每套可便宜10多万元。
高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%,其他城市[ChengShi]二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大,别墅、豪宅的投资者几乎为零。
“房价[FangJia]松动很可能从高档房和热点片区开始,因为现在既没人愿意买,而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算,新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米,一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房,首付六成就要100多万元现金。与此同时,贷款利息不仅取消了7.5折优惠,还普遍上调到了1.2倍以上。
南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说,调控政策从三个方面“卸”去了高房价[FangJia]的支撑力量:
购买力方面,“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场,现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了,而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上,比业内预计还要大。”
开发商方面,大型开发商经营性现金流紧张。年报显示,我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时,这些开发商去年负债合计超过6000亿元,同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元,同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱,没有进钱,谁还敢涨价?”
土地价格方面,“防地王”成为一根红线,地方靠抬地价拉房价[FangJia]已不可能。
调控博弈还在持续
365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示,严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端,银行的资金一旦“退潮”,楼市中的泡沫立刻显现。在他看来,这也给大家一个冷静反思的机会,一线城市[ChengShi]房价[FangJia]整体达到现在的高位,是一种群体不理智行为造成的,不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬,也有老百姓“全民炒房”的推动,“现在就连一些开发商都开始赞同调控,因为疯狂的涨价让大家都感到心慌,觉得难以长久。”
“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号,但是并没有出现市场大量供应的现象,这说明开发商或捂盘,或观望,或惜售,并以少量房源试探市场,博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时,地方融资平台前几年大量借贷之后,对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市,更是对地方转变发展方式能力的调控,预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。
多位受访业内人士表示,目前人们担心的问题有三:一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去,才能彻底打消投机者的“念头”,否则必然反弹;二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”,可能会想各种办法“抬市”;三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市[ChengShi]、热点城市[ChengShi],但是在部分二、三线城市[ChengShi],仍存在房价[FangJia]上涨的冲动,要防止“按下葫芦起来瓢”。
南京市民沈先生向本刊记者建议,国家的调控包括大量公租房的建设,建议各地尽早公布公租房的申请条件,尽快细化保障范围,让满足条件的人现在就开始排队摇号,这样能稳定预期。即便“中不了签”,也能尽早作选择。
胡光辉也建议,由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况,如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实,预计今年四季度房价[FangJia]下降2~3成的可能性很大。
首都“表率”房价[FangJia]调控
3月29日,北京市政府公布的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]明确提出,今年北京新建普通住房价[FangJia]格与去年相比稳中有降,同时将加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高。《瞭望》新闻周刊走访了解到,北京市出台的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]超出很多业内人士的意料,而一些老百姓则感受到惊喜。
北京易居房地产研究所所长牟增彬告诉本刊记者,目前,全国很多城市[ChengShi]公布了房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao],绝大多数城市[ChengShi]的“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”变成“涨幅控制[KongZhi]目标[MuBiao]”,“涨幅”多为10%左右,有的超过15%,甚至更高,“而北京市的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]是目前国内"最严"的,彰显了北京市控制[KongZhi]高房价[FangJia]的决心。”
北京中原地产市场总监张大佛分析说,按照国务院规定,各地应按照经济发展目标[MuBiao]和人均可支配收入、购房支付能力等因素确定房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]。北京市今年预计地区生产总值增长8%,城乡居民收入实际增长7%,“而此次公布的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao],提出新建普通住房价[FangJia]格与去年相比稳中有降,由此可见这一目标[MuBiao]的严厉程度。”
在房价[FangJia]调控目标[MuBiao]公布的第二天,北京市又出台了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地计划显示,今年北京市将安排保障性住房用地1330公顷,其中安排廉租房及公租房用地300公顷,这一数字是去年的6倍。
“北京的房地产调控措施,从土地供应、限购、差别化信贷等多环节施以重拳,为房价[FangJia]调控提供坚实保障。”中国城市[ChengShi]科学研究会住房政策和市场调控委员会主任委立平说,近年来全国许多城市[ChengShi]房价[FangJia]步步走高,严重脱离了老百姓的购买力,一些大城市[ChengShi]作为近年来房价[FangJia]上涨较快的区域,从严调控楼市显得十分紧迫,“首都的特殊地位赋予了北京使命感和责任感,北京此次的房价[FangJia]调控措施,为全国作出了表率。”
本刊记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到,按照国务院要求,经北京市政府研究,北京在确定房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]前广泛听取了社会各界意见。在房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]政策出台前夕,北京市邀请了有关专家、住房困难人士、开发商、中介机构等,一起就北京房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]进行研讨。
据参加研讨会的中国房地产学会副会长陈国强说,北京提出的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao],充分考虑了老百姓的实际支付能力,而不是简单地参照经济发展目标[MuBiao]和人均可支配收入增幅,这体现了北京市对房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]出台的慎重和调控的决心。
在国八条、“京八条”等一系列楼市新政的重压下,北京高房价[FangJia]近期出现了局部松动的迹象,而北京房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]的公布强化了这种市场预期。牟增彬说,“稳中有降的目标[MuBiao],能对市场交易各方起到重要心理影响,后市降价是大势所趋。对于开发商而言,谁先降价,谁就有可能处于主动。”
今典集团董事长张宝全也认为,“提出这一目标[MuBiao]虽然对房地产市场产生一定打压,但可以让老百姓切实感受到政府控制[KongZhi]高房价[FangJia]的决心,从而改善民生,促进社会和谐,刺激内需,有利于经济持续发展。”
不过,牟增彬指出,今年前两个月,北京市新建商品住宅的价格持续环比上涨。要实现今年新建普通住房价[FangJia]格“稳中有降”的目标[MuBiao],今后几个月北京房价[FangJia]必须出现实质性的下探走势,北京房价[FangJia]调控任务艰巨。(记者张舵刘德炳)
谨防“限字令”惰化调控对房地产调控不力的官员和部门“问责”,不仅关系到百姓对政策实施的信心,还关系到政府的公信力
一年来,从“限贷”到“限购”,再到眼下的“限价”,一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而,近期《瞭望》新闻周刊调研发现,在部分城市[ChengShi],处于上升通道的房价[FangJia]未见受限,一些城市[ChengShi]限购政策产生的“挤出效应”,甚至推高了非限购地区房价[FangJia],“限价令”刚一出世即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出,当前,民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛,需要从根本上予以疏导,谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。
小涨幅不改大涨价
2月份是商品住宅交易淡季,但一些城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格变动情况显示,房价[FangJia]环比涨幅超过1.0%的城市[ChengShi]有7个。进入3月份,部分城市[ChengShi]房地产成交量和价格开始强劲反弹。以二线城市[ChengShi]福建省福州市为例,今年3月,该市城区商品住宅成交量突破1700套,比2月份增长了近100%,接近过去5年来月均成交量的平均水平。
日前,本刊记者走访福州市部分楼盘发现,在该市城乡结合部金山一带,只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价[FangJia]都要高出普通小区一大截,以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例,项目规划地上总建筑面积25万平方米,别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今,“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅,高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升,其均价从每平方米5000元涨至现在的1.35万元,今年1月~3月间就上涨了600元,而月均涨幅显示才2%左右。
业内人士指出,虽然从去年下半年至今,不少城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅有所下降,但房价[FangJia]已普遍居于较高的价位,小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为《瞭望》新闻周刊分析,今年以来,福州市区有20多个楼盘取得预售许可证,其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上,以高档商品住宅为基调的“春季攻势”,足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外,目前市场上流动资金较为充分,投资者实力比较强,提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。
房价[FangJia]持续上涨,居民的购房压力与日俱增。王阿忠告诉本刊记者,目前,福州市职工的平均工资在3000元左右,一个家庭夫妻俩工资6000元左右,年收入7万元。而福州城区平均房价[FangJia]每平方米1.3万元,买一套100平方米以上的房子就要130万元,房价[FangJia]与居民年收入比达20倍。
有网友如是调侃道,2010年,楼市流行语是“量跌价滞”;2011年,形容房价[FangJia]比较贴切的就是套用影片《非诚勿扰2》中的一句台词:“你买或是不买,价都在这,难跌易涨。”
限购令显“挤出效应”
温州、福州等城市[ChengShi]在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现,一部分购房需求从温州、福州等限购城市[ChengShi]“被挤出”后,向非限购的周边地区集结,明显推高了这些非限购地区的房价[FangJia]。
福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市,也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市[ChengShi]。近两年来,随着宁德城市[ChengShi]建设提速和城区扩展,该市商品房市场开始活跃,从2009年10月至2010年10月一年间,宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后,宁德城区房价[FangJia]在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。
近日,记者走访宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现,该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了,以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了,温州也限购了,温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理直言,在这种情况下,现在只要推出一栋新楼,几天就被抢购一空。
类似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市[ChengShi]也有。本刊记者日前在福清市中心新建楼盘“富贵世家”了解到,去年底以来,该楼盘销售情况很好,目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反映,在福州买不了房的福清人都会回来买房,福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张,房价[FangJia]上涨的动力强劲,直追福州城区房价[FangJia]水平。
“从单个城市[ChengShi]房地产市场而言,限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来,扩大市场供应。”不过,在接受《瞭望》新闻周刊采访时,福建省社科院研究员徐峰认为,“市场是流通的,如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺,局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢,迅速抬升房价[FangJia]。”
“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”王阿忠认为,在目前已经执行限购的城市[ChengShi]中,大部分城市[ChengShi]仍允许居民可再新购一套住房,政策紧中有松,且存在一些模糊地带亟待明确。比如,包括福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城市[ChengShi],对已有两套住房家庭,卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内,都未有明确的可操作调控细则。
限价缘何成“涨价”
新近,一批城市[ChengShi]公布了本年度的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]。多位受访专家指出,本是“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”的限价令竟成为荒唐的“涨价令”,“各地制定目标[MuBiao]只有上限,没有下限,这极可能加剧市场上关于房价[FangJia]持续上涨的预期。”
本刊记者在关注一些城市[ChengShi]出台的房价[FangJia]“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”中发现,今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出,各地根据“经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”,确定新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]。但在已出台“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。
另外,各地制定价格控制[KongZhi]目标[MuBiao]时所采用的基数差异较大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制[KongZhi]目标[MuBiao]以“新建住房”价格为基准,而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出:“以新建住房价[FangJia]格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价[FangJia]格很低,能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制[KongZhi]房价[FangJia]的绩效就失去了意义。”
除了防止做“文字游戏”,还要防止地方“控制[KongZhi]目标[MuBiao]”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市,甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标,直接拉闸限电。”
对于这些问题,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,按照国家制定政策的初衷,新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]的衡量体系是多元的,一些地方政府对政策的理解显然有偏差,也不排除“选择性失明”的可能。
“限”出来的“惰政”
“不从根本上解决,而是想靠限制性的政策措施,以求达到调控房地产目的,这无异于是懒人施政的表现。”业内人士及专家指出,当前,除了需警惕部分城市[ChengShi]房地产再现春季快涨势头,更需谨防“限”出来的调控惰政。
本刊记者观察到,近年来,一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市[ChengShi],导致了二、三线城市[ChengShi]房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市[ChengShi]居多的省份,近年来,随着大量一线房地产企业的纷纷进场,该省房地产在2010年完成投资1818亿元,跃居全国第二位;商品房销售面积达2748万平方米,房地产的交易总额(含存量房交易)达到2261亿元,创下历史新高。
目前,二、三线城市[ChengShi]房价[FangJia]高涨难抑,并呈现向一线城市[ChengShi]房价[FangJia]迅速看齐的“一线化”发展势头。王阿忠指出,这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市[ChengShi]房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例,近年来由于房地产市场投资持续升温,地价飚升,进而又拉动房价[FangJia]迅猛上涨,房地产过度投资比较明显。
在他看来,房地产市场的问题归根结底是土地问题,只要地价不降,房价[FangJia]上涨的势头就很难得到抑制。地价飚升,地方政府仍会有卖地的冲动,开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块,这样做还往往容易激化社会矛盾。
接受《瞭望》新闻周刊采访时,浙江大学金融系副教授景乃权认为,地方政府对炒房“热钱”宜疏不宜堵,而要做到多疏导,首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一,“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏,与房地产相关的金融投资产品不足问题。”因此,地方政府及有关部门在改善投资环境的问题上需要更多考虑,创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具,等等。
“地方调控房价[FangJia]的工作想有所起色,也绝不能靠等。”目前,中央决定今明两年各建设1000万套、5年内建设3600万套保障房,徐峰认为,地方不能过度寄望于保障房就是“高房价[FangJia]终结者”,保障房和商品住房面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭,“地方政府只有扩大市场的有效供应,必须尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多,而普通商品住宅稀缺局面,加快调整房地产市场结构,加大中小户型供应,科学运用组合调控,才能更有效地遏制房价[FangJia]快速上涨。”
在其看来,预防“惰政”关键还是要建立健全问责制。“新国八条”提出,对未如期确定并公布本地区年度新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao]、新建住房价[FangJia]格上涨幅度超过年度控制[KongZhi]目标[MuBiao]的,有关部门要视情况,根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出,稳定房价[FangJia]和住房保障工作实行省级人民政府总负责,市县人民政府负直接责任。对稳定房价[FangJia]、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的地方,要追究责任。
“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价[FangJia]调控中,各地各级部门应制定详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说,只有将“问责制”落实,才能将惰政思维挤出,避免调控措施再次被“架空”。(记者来建强)