中华人民共和国年鉴简介
中华人民共和国年鉴网是忠实记录中国改革开放和建设成就及国家方针政策的唯一综合性国家年鉴网,是为落实中央关于“开展数字化、网络化建设,做好方志资源的整合、共享与开发利用”的有关精神,打造网上国史馆,推进国家史志信息化的建设的具体举措。中国年鉴网通过推出“阅后即定”等新技术,让历史能定时凝固下来,致力为每个行业、地区、单位、个人提供网上与移动历史空间,让每个行业、地区、单位以及个人都有自己的一部史记,都能在历史上写下浓墨重彩的一笔。
热点内容
推荐内容
网站首页 > 大国崛起 > 行业崛起 > 房地产 >
一线城市房价显“松动”信号 地方政府心理矛盾--国家年鉴
随着一季度的结束,《瞭望》新闻周刊记者采访观察到:近两个月来,“多管齐下”叠加效应渐显,市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交,业内普遍认为房价[FangJia]不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时,一些地方开始担忧税收和土地收益减少,在出台“限购令”、“控房价[FangJia]目标[MuBiao]”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
百姓反映目标[MuBiao]过于“宽松”
年初出台的“国八条”要求各城市[ChengShi]根据当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制[KongZhi]目标[MuBiao],并于一季度向社会公布。按照这个要求,要求公布房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]的城市[ChengShi]应该是全国600多个城市[ChengShi]。截至3月30日,只有57个城市[ChengShi]公布,公布的比例不足一成。
从已公布城市[ChengShi]的房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]来看,绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标[MuBiao],有的城市[ChengShi]要求今年新建住房的价格涨幅,不高于本年度GDP增长速度;有的将房价[FangJia]涨幅目标[MuBiao]控制[KongZhi]在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价[FangJia]要稳中有降,上海涨幅要控制[KongZhi]在8%以下,兰州、银川、岳阳将上涨目标[MuBiao]定在10%以内外,其他的城市[ChengShi]几乎都在10%~15%之间。
经济学家马光远向本刊记者表示,这些城市[ChengShi]出台的目标[MuBiao]旨在控制[KongZhi]房价[FangJia]过快上涨,却没有一个城市[ChengShi]提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制[KongZhi]目标[MuBiao]也很模糊,不仅没有表现出地方政府控制[KongZhi]房价[FangJia]的决心,反而给人一种房价[FangJia]今年还要上涨的预期。
呼和浩特市民刘长静对本刊记者说,政府控制[KongZhi]房价[FangJia]上涨的速度是个好事情,但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说,房价[FangJia]还是太高了,每个月都把工资还贷款,基本生活就没有保障了,“作为普通的工薪阶层,我还是感觉地方的控制[KongZhi]目标[MuBiao]太宽松了,希望房价[FangJia]不要再涨了,要是能降一点就更好了。”
三大因素“卸力”高房价[FangJia]
受访的业内人士认为,各地不论是否出台“房价[FangJia]控制[KongZhi]目标[MuBiao]”,对房价[FangJia]的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月,“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码,瞄准楼市症结实施精确打击,楼市风向已经转变。
据中国指 数研究院统计,2月份,北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市[ChengShi]住宅成交量同比减少均在5成以上,最高降幅达7成。3月中上旬,北京房地产成交量同比降4成,上海同比减少约5成。国家统计局公布,1~2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。
土地交易方面,2月份,全国120个城市[ChengShi]土地市场出现量价齐跌,几乎所有二线城市[ChengShi]地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市[ChengShi]住宅用地平均楼面地价1582元/平方米,环比下跌28%。
成交低迷催生“打折风”。在北京,远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元;在上海,中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州,2月出现直降5000元的楼盘。在南京,宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动,优惠后每套可便宜10多万元。
高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%,其他城市[ChengShi]二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大,别墅、豪宅的投资者几乎为零。
“房价[FangJia]松动很可能从高档房和热点片区开始,因为现在既没人愿意买,而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算,新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米,一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房,首付六成就要100多万元现金。与此同时,贷款利息不仅取消了7.5折优惠,还普遍上调到了1.2倍以上。
南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说,调控[DiaoKong]政策从三个方面“卸”去了高房价[FangJia]的支撑力量:
购买力方面,“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场,现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了,而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上,比业内预计还要大。”
开发商方面,大型开发商经营性现金流紧张。年报显示,我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时,这些开发商去年负债合计超过6000亿元,同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元,同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱,没有进钱,谁还敢涨价?”
土地价格方面,“防地王”成为一根红线,地方靠抬地价拉房价[FangJia]已不可能。
调控[DiaoKong]博弈还在持续
365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示,严厉的调控[DiaoKong]充分暴露出房地产行业的弊端,银行的资金一旦“退潮”,楼市中的泡沫立刻显现。在他看来,这也给大家一个冷静反思的机会,一线城市[ChengShi]房价[FangJia]整体达到现在的高位,是一种群体不理智行为造成的,不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬,也有老百姓“全民炒房”的推动,“现在就连一些开发商都开始赞同调控[DiaoKong],因为疯狂的涨价让大家都感到心慌,觉得难以长久。”
“对房地产调控[DiaoKong]的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号,但是并没有出现市场大量供应的现象,这说明开发商或捂盘,或观望,或惜售,并以少量房源试探市场,博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时,地方融资平台前几年大量借贷之后,对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控[DiaoKong]不仅调的是楼市,更是对地方转变发展方式能力的调控[DiaoKong],预计调控[DiaoKong]持续下去遭遇的阻力也会更大。
多位受访业内人士表示,目前人们担心的问题有三:一是政策过早撤出。调控[DiaoKong]政策只有延续下去,才能彻底打消投机者的“念头”,否则必然反弹;二是调控[DiaoKong]效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”,可能会想各种办法“抬市”;三是政策调控[DiaoKong]“盲点”。这轮调控[DiaoKong]的重点在一线城市[ChengShi]、热点城市[ChengShi],但是在部分二、三线城市[ChengShi],仍存在房价[FangJia]上涨的冲动,要防止“按下葫芦起来瓢”。
南京市民沈先生向本刊记者建议,国家的调控[DiaoKong]包括大量公租房的建设,建议各地尽早公布公租房的申请条件,尽快细化保障范围,让满足条件的人现在就开始排队摇号,这样能稳定预期。即便“中不了签”,也能尽早作选择。
胡光辉也建议,由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况,如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实,预计今年四季度房价[FangJia]下降2~3成的可能性很大。