本报记者 庞一涛 上海报道

　　虽然存在事实违规，但是表面看并不违反政策规定。这是当前上海楼市预售[YuShou]新规在执行过程中的尴尬处境。

　　近日，有媒体曝出上海金山一楼盘15000多平方米的房源，在半年内拿到了3张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]。但是，按照上海当地政策，建筑面积小于3万平[WanPing]方米的商品住房项目必须一次性申请预售[YuShou]；超过3万平[WanPing]方米、确需分批预售[YuShou]的，每次申请预售[YuShou]的建筑面积不得低于3万平[WanPing]方米。

　　对此，金山区房管局给出的回应是，2009年到2010年两年间金山区的房价上涨速度较快，老城区所剩下的商品房余量日趋减少，同时新开盘量骤减，为了缓解市场供需矛盾从而平抑房价，决定将部分符合预售[YuShou]条件的楼盘先期推出。

　　记者了解到，这样的事例并不仅仅发生在金山区。不仅上海多个区属房管局在预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]审批环节没有严格执行，开发商也大打擦边球。但是，尽管预售[YuShou]新规执行疏漏严重，政府并未有相对应的监管措施予以约束。

　　违规成常态

　　2011年3月26日，位于青浦区的一个住宅项目再次开盘。但是，记者并未从上海官方网站——网上房地产查到该项目当日的预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]。

　　网上房地产的信息显示，该项目最新一次取得预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]的时间是2011年1月29日。值得注意的是，该项目1月29日一天共取得了3张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]，预售[YuShou]面积分别为14487.24平方米、21814.62平方米、4824.94平方米，共有预售[YuShou]房源320套。但是，每一张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]的审批面积都未超过3万平[WanPing]方米。

　　青浦区房管局房地产市场监管科一位王姓负责人对此事回应说，该项目之所以一日申请到3张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]，是由于审批操作过程中的“技术问题”。实际上，3张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]只具有1张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]的使用权限。即必须一次性推出3张预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]所审批的全部房源。

　　但是，来自搜房网的监控信息显示，在取得预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]后，1月29日，该项目如期开盘，推出的房源只有160套，尚有160套房源没有如期销售。3月26日，其再次开盘，并在前期广告里明确表示“3月26日将推出一批全新的房源”。

　　中房信分析师薛建雄告诉记者，开发商总会想方设法规避最低上市面积。比如以3万平[WanPing]方米的上市申请拿到预售[YuShou]证，再将同一张预售[YuShou]证上的房源少量多批推出。开发商如此销售，一方面，取决于前期的蓄客情况，少批量推盘可避免大批量开盘带来的市场冷淡，更能够营造良好的销售势头。另一方面，开发商则可借此试水市场，更为灵活地把握消费者动态，适时调整后续的推盘数量和定价策略。

　　值得玩味的是，从1月29日开盘到3月26日再度开盘，不到两个月的时间里，上述青浦项目的均价已经从15000元/平方米上涨到16000元/平方米。该项目开发商已经通过分批多次开盘、渐次提价的方式获取利益。

　　记者调查发现，不仅仅是青浦区、金山区存在类似的架空预售[YuShou]新规的现象，在2011年3月开盘的住宅项目中，大部分都存在预售[YuShou]不规范的现象。

　　例如，嘉定区的新城金郡项目，总建筑面积为40万平[WanPing]方米。从2010年1月至今，共取得6个预售[YuShou]证，但是每个预售[YuShou]证均未超过3万平[WanPing]方米；松江区德尔维罗纳贵都项目，自2011年1月至今，共取得2个预售[YuShou]证，每个预售[YuShou]证均未超过3万平[WanPing]方米；普陀区的欧洲映象（备案名称为：燕宁苑（3期）19号、20号）项目，总建筑面积8万平[WanPing]方米，2011年3月取得的预售[YuShou]许可面积仅为4320.53平方米，实际上，该项目尚有6万平[WanPing]方米的住宅尚未出售……

　　监管盲区

　　实际上，为制止部分企业捂盘惜售、囤积房源的行为，上海早在2007年即已出台政策。

　　2007年9月，上海市房管局下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》。该通知要求，商品住房项目已达到预售[YuShou]标准的部分，原则上应全部申请预售[YuShou]和网上认证；超过3万平[WanPing]方米，确需分批预售[YuShou]的，每次申请预售[YuShou]面积不得少于3万平[WanPing]方米，并应制定分批上市计划。

　　通知同时明确了违规销售的处理办法。即凡已达到预售[YuShou]标准的商品房项目不申请预售[YuShou]、已取得预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]不开盘、已开盘拒绝对外销售，对本区域住房供应造成影响的，可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”。开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，房地产管理部门将按专项整治的规定，将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，该政策出台后执行得并不严格。尤其在郊区，一般情况是开发商报多少上市面积就批多少上市面积。

　　在此轮调控下，2010年9月，上海市房管局又下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》。这一通知再次强调了预售[YuShou]的“3万平[WanPing]方米大限”。

　　上述开发商表示，从2010年新规定出台至今，申请预售[YuShou]的建筑面积不得低于3万平[WanPing]方米的审核要求执行得比过去严多了。

　　记者调查发现，2010年预售[YuShou]新规出台后，上海市多个中心城区已经严格执行，例如闵行区、杨浦区等。但是，偏远的区属，例如金山区、青浦区、松江区、宝山区等都未严格执行。同时，开发商在拿到预售[YuShou]许可证[XuKeZheng]后的分批销售行为也并未停止。

　　中原地产研究咨询部资深研究专员王丽华告诉记者，实际上，在历次公布的预售[YuShou]监管政策里都没有具体的细则可以约束到开发商后续的分批销售行为。虽然分批销售并渐次抬高房价牟利事实上违规，但是表面看并不违反政策规定。

　　同时，她还表示，对于预售[YuShou]面积的审批和后续的执行过程，目前还没有看到政府在监管方面有什么具体的政策或者动作出来。虽然对违反规定的行为制定了相应的惩罚措施，但是对政策执行的监管还是盲区。等于政策出来了，只能靠各区房管局和开发商自觉执行。