舒时

　　许多首次来香港[XiangGang]的游客,常常会惊叹于香港[XiangGang]高楼建筑的宏伟与密集。但是如果在香港[XiangGang]稍有居住时日的人,便会同样惊叹于香港[XiangGang]有如此多的旧楼需要“改造”。在香港[XiangGang]地产界混得熟的朋友会介绍说,不要小看这些旧楼,其投资回报往往不俗。

　　“许多人买下这些旧楼,等待的就是地产商的旧楼改造,博升值。”位于土瓜湾的一位地产中介夏先生说。他的门口贴满了唐楼的放盘广告——所谓唐楼,便是香港[XiangGang]那些没有电梯的旧楼,通常过道窄小,卫生情况很差。但夏先生却认准唐楼的升值空间,他的广告语是:唐楼,你的价值就在不远的重建[ZhongJian]。

　　近期香港[XiangGang]特区政府的换楼计划,可能为夏先生和他的客户们提供了一次良好的机会。

　　香港[XiangGang]市区重建[ZhongJian]局(下称“市建局”)近日公布,将针对位于香港[XiangGang]九龙两个地段的旧楼进行重建[ZhongJian]。这两个分别位于土瓜湾和深水埗的重建[ZhongJian]项目,将首次实施新《市区重建[ZhongJian]策略》中的“楼换楼”补偿[BuChang]安排。选择了“楼换楼”的业主[YeZhu],可以日后购买于原址重建[ZhongJian]的单位或在启德发展区(香港[XiangGang]即将开发的一个新区)的单位。

　　在去年数度出台限制房地产泡沫的措施之后,香港[XiangGang]特区政府的上述做法更具弹性。对夏先生和他的旧楼投资客户来说,更无异于在近期楼市成交低迷的时刻,下了一场“及时雨”。

　　多元化重建[ZhongJian]补偿[BuChang]

　　以往,市建局联合房地产开发商针对一些旧城区进行重建[ZhongJian]改造时,对业主[YeZhu]的补偿[BuChang]全部采用“市价补偿[BuChang]”及“特惠津贴”的方式。市建局工作人员Sarah在接受笔者采访时指出,一直以来,在纯粹现金补偿[BuChang]安排之下,市建局连同开发商付给业主[YeZhu]的现金补偿[BuChang],等于旧楼当时的市价再加上“特惠津贴”,总金额大概等于同区或可资比较区域中,拥有七年楼龄的楼盘的市价。

　　根据市建局官方的介绍,现金补偿[BuChang]方案中的补偿[BuChang]金额应该够原业主[YeZhu]在同区买到一个楼龄在七年左右、面积相似、楼层中等、朝向一般的单位。

　　近期的“楼换楼”安排,则是在现金补偿[BuChang]计划基础上的进一步操作。选择了“楼换楼”方案的自住业主[YeZhu],首先也会收到现金补偿[BuChang],然后,需要从中支付未来新单位评估价格的30%,作为保留未来新楼的保留金,剩下的现金补偿[BuChang]余额则可留作自用。

　　等到新楼建成入住的时候,业主[YeZhu](用内地的词汇来说是“拆迁户”)再交齐余下的70%款项。但在评估未来新楼盘的价格时,市建局不会以新楼建成时的价格向拆迁户收取款项,仍然会以收购旧楼时,同区新楼盘的市价作为参考。而且这个价格一旦确定下来,无论未来楼价是升是跌,都跟原自住业主[YeZhu]无关,这些业主[YeZhu]到时候只要付齐既定的剩余楼款即可。

　　举例来说,原业主[YeZhu]拥有一套700英呎(大概合70平方米)楼龄约50年的旧房,市价大概值150万元(港元,下同),而同区同等面积的“7年楼”市价等于400万元。那么,旧楼业主[YeZhu]应该收到特区政府发出的大概价值400万元的补偿[BuChang]。如果业主[YeZhu]接受了“楼换楼”计划,那么他会将其中150万元作为“旧楼的市价补偿[BuChang]”,另外250万元属于“特惠津贴”。

　　现在假设在旧楼被收购时,同区有一套700呎的新楼,其价格为600万元。收购方便会参考这个价格,向同意“楼换楼”安排的业主[YeZhu]征收600万元的房价。而上述业主[YeZhu]则需要先交付180万元(600万元新楼价格的30%)作为保留新楼的保留金,等到原拆迁楼重建[ZhongJian]后正式落成进户时,再交齐420万元(600万元的70%)。

　　在这个例子中,我们看到上述旧楼业主[YeZhu]需要自掏腰包约200万元,便可以将原来50多年楼龄的老房子换成一个新房子。

　　换楼流程与内地不同

　　很多人可能会说,香港[XiangGang]特区政府上述做法似乎与内地目前一些地方的旧城改造没啥两样。这里需要指出来的是,上述预选为“楼换楼”的区域是香港[XiangGang]新近地产界最为关注的一个热门地段。特别是启德发展区将会开通香港[XiangGang]地铁沙中线车站,极具投资潜力。这意味着,如果原业主[YeZhu]选择在上述区域“楼换楼”,便会是第一批进驻启德区新楼的人士,变相用一个较低的价格购入深具潜力的新房产。正因为如此,地产界不少人士对上述“楼换楼”计划都有很大的憧憬。

　　另一点与内地不同的是,在香港[XiangGang]的房地产市场,除非市场出现意外波动,否则同区的新楼价格一般都要大大高过旧楼,也就是说,当未来新的楼盘建成后,其价格通常要高于今年的新楼价格(在本例中为600万元),这意味着旧楼业主[YeZhu]有可能以差价获利。

　　不过有必要提出的是,尽管香港[XiangGang]特区政府这种方案看上去弹性十足,仍然有不少经济条件困难的港人表示无力负担。已经有不少上了年纪的老年业主[YeZhu]表示,更倾向于在领取高额现金补偿[BuChang]之后,只用其中一部分购买一个便宜的房子自住,剩下的钱作为养老金。

　　Sarah表示,贴钱买贵楼抑或保留现金住便宜的楼,这些是出自每个人独特的财务考虑,因人而异。根据市建局主席张震远的说法,“楼换楼”的安排将会给旧楼自住业主[YeZhu]一个新的选项,有助于实现“重建[ZhongJian]赔偿多元化”。

　　市建局表示,香港[XiangGang]的楼宇正迅速老化。目前,香港[XiangGang]约有4000幢楼龄在50年或以上的楼宇。而在未来10年,“高龄楼宇”的数目更会按年递增500幢。对于香港[XiangGang]特区政府来说,重建[ZhongJian]赔偿的多元化,有助于推动这些旧楼改造的步伐。

　　需关注房价下跌风险

　　正如本文开篇所述,一些香港[XiangGang]投资者很喜欢买旧楼,就是为了“收购概念”,因为无论是政府牵头的重建[ZhongJian]项目,还是开发商主导的商业收购,新楼盘建成后都要遵循商业规则,以市价发售。Sarah说,以往市建局主导的重建[ZhongJian]项目,在收购旧楼及出售新楼时,都是参考当时的市价,否则便很容易出现投机行为。“‘楼换楼’政策出台之后,在安置完这些业主[YeZhu]之后,余下的单位则仍然会按照未来发售时的市价进行出售。”

　　显然,如果未来新楼的市价高于目前的新楼市价,上述“楼换楼”的业主[YeZhu]将有盈利空间。不过,虽然不少跟夏先生一样的香港[XiangGang]地产中介认为,香港[XiangGang]特区政府的“楼换楼”计划给投资客带来了机会,但实际上这个政策能否造就投资机会,很大程度上还要取决于未来楼市的走势行情。

　　有些人可能觉得这些“楼换楼”业主[YeZhu]很划算——以低价买入了新楼,但这只是基于楼价将继续上涨这一前提的推断。香港[XiangGang]未来楼价走势可高可低,所以,现在难以断言选择了该安排的业主[YeZhu]是亏是赚。

　　当然,最后要考虑的还有换楼的运气问题。Sarah指出:“如果有太多人选择‘楼换楼’安排,在业主[YeZhu]挑选楼盘时,我们可能要采取抽签方式。”(作者系本报香港[XiangGang]特约撰稿人)