对于开发企业来说，楼市调控愈加深入，把握市场就显得愈加困难。如何能够看清新政下楼市的未来走势？如何积极应对市场可能出现的深刻变化？如果产业面临转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]，那么，作为企业，未来在战略上需要做哪些相应的调整？这些内容，都是当前很多业内人士反复思考的问题。

　　在这样的背景下，一场名为“新政下中国房地产[FangDiChan]业转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]”的高端经济论坛近期在宁举行。这场由南京建邺城镇建设开发集团、扬子晚报主办，长三角房地产[FangDiChan]研究院协办，发现传媒承办的论坛，主讲人是国内七大名校的顶尖房地产[FangDiChan]专家：上海财经大学副校长王洪卫、北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春、清华大学房地产[FangDiChan]研究所所长刘洪玉、华东理工大学商学院院长吴柏均、华东师范大学商学院院长张永岳、浙江大学房地产[FangDiChan]研究中心主任贾生华以及南京大学不动产研究中心主任高波。

　　天正、苏宁置业、南京建发、银城地产、卧龙湖置业等30多家南京开发企业和代理公司的负责人参加了此次论坛，表示在当前调控深入、业界整体迷茫之时来听这样的讲座，收获良多，对企业未来调整策略有很大帮助。

　　发展[FaZhan]保障房稳定市场

　　刘洪玉 清华大学房地产[FangDiChan]研究所所长

　　欲了解产业转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]方向，应先认清产业发展[FaZhan]的背景，这是清华大学房地产[FangDiChan]研究所刘洪玉教授的观点。刘洪玉认为，在土地供不应求的市场背景下，在买房致富、不买吃亏的示范作用影响下，在社会资金十分充裕的情况下，仅靠增加商品房土地供给是徒劳的，反而会吸引更多人入市炒作。“羊群效应下，越来越多人会参与其中，乐此不疲。”鉴于此，刘洪玉指出必须先稳住市场的一头发展[FaZhan]保障房制度。

　　不过，对于目前开展得轰轰烈烈的保障房建设工作，刘洪玉也提出了自己的一些担心。“制度体系没有清晰，钱从哪里来？这是当前最急迫的问题。地方政府在2008年积极的财政政策和宽松的货币政策指引下，很多通过银行的信贷资金借款做了大量土地储备，现在政府手上有大量土地储备。可这些储备实际上是用很高的价钱换来的，要把地供应给市场，然后把钱拿回来还银行。现在的问题是地不卖了，去建保障性住房，这个窟窿谁来填？”

　　向二三线城市转移

　　冯长春 北大不动产研究鉴定中心主任

　　“提起经济发展[FaZhan]方式的转变，原来是谈转型[ZhuanXing]，而这两年提的最多的是沿海发达地区产业向中部地区转移。”冯长春教授表示，房地产[FangDiChan]业发展[FaZhan]也有这个趋势，往二三线城市转移，或是在大城市周围来发展[FaZhan]。“我们过去提新城发展[FaZhan]，实际上周边的城市也都能发展[FaZhan]起来。中国高铁发展[FaZhan]得很快，像广州提出同城化的概念，在这个范围内开发往都市区的范围转移，这样也有利于经济发展[FaZhan]、城市发展[FaZhan]，同时也对房地产[FangDiChan]市场有利。”

　　不过，冯长春也对开发企业做出了提醒：“如果你转到非常偏远的小城市做开发，那里没有经济实力又没有市场，就有可能产生泡沫。二三线城市机会很多，但也要考虑风险。”

　　不是什么房产都可以做了

　　吴柏均 华东理工大学商学院院长

　　吴柏均指出，市场二元化(商品房和保障房并行)以后可能会产生一些问题，作为房企而言，在不同政策与市场环境下做开发，差异化很大。因此，应注意具体操作方式。

　　“保障房市场到底怎样运营？有很多问题还没有考虑过。如果保障房越来越多，保障房真的像政府所期望的那样发展[FaZhan]起来了，但没有得到很好的运营，那么，保障房市场有可能成为楼市中最大的泡沫，并不是只有价格高就是泡沫。”

　　吴柏均建议说：“原来房企随便什么房产都可以做，但现在若要做保障房了，就真要差异化操作。所开发的产品结构如何匹配商业房产和住宅房产，现金流到底是快进快出还是怎么样，这个比以往要难一点。”

　　金融体制需要完善升级[ShengJi]

　　贾生华 浙大房地产[FangDiChan]研究中心主任

　　“整个房地产[FangDiChan]背后的问题在于它的投资模式是不完善的。大量贷款下去，地大量开发出来，房子大量造出来，然后老百姓拼命买房子，只要买的都赚钱，这种模式背后实际上是一种脱离投资升级[ShengJi]的比较原始的状态，开发商说像买菜一样买房子，感觉就像农贸市场阶段，而且还是马路上的农贸市场。社会投资力量已经越来越强，但老百姓现在没有其他渠道，只能买房子；银行没有其他渠道，只能投资到房地产[FangDiChan]中。”

　　于是，问题自然而然地到了金融制度的升级[ShengJi]方面。在这方面，贾生华表示：政府与其控制“堵住”不如“疏导”。

　　“实际上，现在到了要疏导的时候。老百姓手中有了钱，比如温州有很多地下钱庄，你必须让金融体制容纳它。现有存款模式已经解决不了这个问题，其它基金、证券也比较少。新的金融产品上来，政府管理能力上去，机构运作能力上去，老百姓才能实现第二个升级[ShengJi]，即升级[ShengJi]投资模式上去”。

　　把“民生”放到第一位

　　张永岳 华东师范大学商学院院长

　　“房地产[FangDiChan]业的转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]中第一位是民生。”张永岳表示：“今天房地产[FangDiChan]业要转型[ZhuanXing]，要升级[ShengJi]，要健康发展[FaZhan]，不能不兼顾到民生。也就是说，这个产业的发展[FaZhan]必须让更多老百姓包括中低收入的老百姓也能在产业发展[FaZhan]过程中得到利益，否则我们经济发展[FaZhan]就会扭曲，我们经济发展[FaZhan]中遇到的矛盾就不能克服，进而会影响这个产业本身。因此，只有住房保障这个问题解决以后，我们市场才能更好地放开。”

　　其次，张永岳强调了房地产[FangDiChan]与生态紧密联系的行业趋势。“房地产[FangDiChan]有外部特征：建筑在那里，一竖就是几十年，它要跟整个城市文脉联系在一起。转移升级[ShengJi]过程中要注意到生态，要与自然更加和谐。房地产[FangDiChan]发展[FaZhan]更多地跟历史文脉、自然传承融合在一起，这是产业升级[ShengJi]提出的要求。”此外，房地产[FangDiChan]业也要从粗放型向集聚型方向发展[FaZhan]，更有效地利用资源，这也是行业转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]的一个必然要求。

　　土地出让金制度应当改革

　　王洪卫 上海财经大学副校长

　　长期为政府提供决策建议的上海财经大学副校长王洪卫教授，希望未来房地产[FangDiChan]业的转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]能从制度转变开始。“房地产[FangDiChan]升级[ShengJi]过程中，制度转型[ZhuanXing]是关键。”

　　王洪卫表示，除了上述提到的金融制度需要改革以外，还应关注地方政府的土地出让金制度改革。“如果大部分土地出让金归中央政府了，那地方政府卖地就没有那么冲动了。比如说税收政策减免了，那地方政府今后可以以房产税作为主要来源。如果制度转型[ZhuanXing]做到了，那这一轮调控是真正的调控，开发商也要进行相应的结构升级[ShengJi]。如果这些制度仍没有改变的话，靠房地产[FangDiChan]拉动经济还是很危险，可能会拔苗助长。”

　　地产业转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]六大趋势

　　高波 南京大学不动产研究中心主任

　　作为论坛的总结者，最后出场的南京大学不动产研究中心主任高波教授，集中描述了新政下中国房地产[FangDiChan]业转型[ZhuanXing]升级[ShengJi]的六大趋势。

　　“一是产业形态，过去以房地产[FangDiChan]开发为主，今后转为产品加服务。特别是过去侧重产品功能，今后要更多注重服务功能。二是运营方式，从实物运营的方式走向实体经济加金融经济，形成房地产[FangDiChan]的金融经济。三是从培育体系来讲，过去主要侧重增量市场，今后要走向增量加存量。四是供给结构改变，商品房和保障房并存。第五，从企业角度来说，更多的企业将由房地产[FangDiChan]行业退出，进入新兴产业。”

　　“最后一点，从房地产[FangDiChan]品质来说，总体应该从高端走向普通大众，让更多人可以享受到如节能这样的产品。”高波总结说：“这六个方面表现出的转型[ZhuanXing]趋势，对房地产[FangDiChan]企业而言，最关键的是要把握好度。”