记者 李文龙

　　随着各地陆续公布年度保障[BaoZhang]房建设计划，大干快上保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]已在紧锣密鼓进行中。不管是土地供应，还是多元化筹集建设资金和房源，地方政府都给予了大力保障[BaoZhang]。

　　作为政府调控房地产市场的重要手段，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]近两年开始大规模建设和入市。那么保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]在楼市调控中究竟扮演何种角色？在未来的楼市格局中处于何种位置？厘清这一定位不仅有助于保证各地保障[BaoZhang]房建设的积极性和投入水平，也有利于充分发挥保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的保障[BaoZhang]和调控作用。

　　业界人士认为，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的首要作用是分流市场需求，合理配置住房[ZhuFang]资源。作为基本的生活必需品，住房[ZhuFang]资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房[ZhuFang]供应体系。

　　当前一个不争的事实是，许多一线城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐。如果把商品房价格对应的收入水平划一道线，中等收入群体游离在这道线的边缘，属于潜在消费需求者，一般被解读为刚性需求，成为开发商不降价的依据和借口。如果商品房价格出现回调，一部分中等收入者的购买力会重新由线下回到线上。

　　但是，在房价过高的一线城市，低收入人群则完全被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房[ZhuFang]资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房[ZhuFang]资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障[BaoZhang]低收入人群的基本居住需求，必须运用保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]这一“看得见的手”来调控住房[ZhuFang]资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房[ZhuFang]品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。

　　在城镇化进程中，人口加速向城市转移，随着毕业大学生、进城务工和创业人员增多，居住需求越来越大，人员的复杂化也决定了需求层次的不同，但我们的商品房市场以及租赁市场却没有及时跟上进行市场细分，造成了夹心层的不断出现和扩大。比如，即使是租房，进城农民工的支付能力也与一线城市的租金水平相背离，造成了“蚁族”、“鼠族”的居住条件。

　　而保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]正是要弥补这一细分市场功能的欠缺，公租房、廉租房、经济适用房的设计和种类划分，都是为了满足各类需求，合理分配住房[ZhuFang]资源，同时通过分流部分需求，减轻商品房房价调控的压力。

　　不仅如此，随着保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]覆盖面增加以及在住房[ZhuFang]总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控能力也会不断增强，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]作为平抑房价重要筹码的分量越来越重。当前尽管调控政策不断出台，但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的筹码，房价回调存在着很大阻力。作为与商品房完全不同的住房[ZhuFang]品种，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]与商品房既是互补关系，也在一定程度上展开竞争，对商品房形成挤出效应，从而影响开发商的定价。

　　而且，楼市调控一直强调，房价要控制在一个合理水平，那么，在不同区域、不同地段，什么价位是合理水平，一直缺乏明确的参照系。有专家建议，保障[BaoZhang]房可以根据不同位置进行差异化定价，并在房价过快上涨的区块优先布局，拉低对周边房价的预期。

　　长期来看，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的大量建设将会形成规模效应，促成住房[ZhuFang]供应双轨制。尤其对于二三线城市而言，防止步一线城市的“后尘”，出现房价与收入水平背离和大量夹心层，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的作用不可或缺。

　　当前二三线城市楼市中泡沫较少，购房需求以周边城镇及入城务工人员的自住需求为主。而且由于土地资源的稀缺性，在城镇化和土地开发的快速推进过程中，土地升值是必然趋势。按照“面粉价格决定面包价格”的道理，二三线城市商品房价格上涨还将是长期趋势。要覆盖多元化、多层次的住房[ZhuFang]需求，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]在供应结构中的地位必须突出。

　　另外一个值得注意的现象是，随着收入提高以及创业人员的增多，居民的收入水平也在不断变化。要确保有限的保障[BaoZhang]房资源能够配置到与之相匹配的、最需要的人群，各城市除了要在土地和资金上给予保障[BaoZhang]外，还要对各类人群的收入水平和支付能力进行深入调研摸底，制定合理的准入标准。只有针对不同群体的需求提供不同类型的住房[ZhuFang]才能提高住房[ZhuFang]资源的利用效率，减少保障[BaoZhang]房申请和分配中的寻租现象，这是解决房地产市场深层次矛盾的重要途径。