《商品房明码标价规定》五一实施 二手房[ErShouFang]交易也要参照执行

　　《商品房明码标价规定》即将于5月1日起实施,规定中的第二条“中介服务机构代理的二手房[ErShouFang]参照本规定执行”,使二手市场被“无厘头”念了一道紧箍咒。不过广州地产中介人士认为,二手房[ErShouFang]交易为“一对一”,成交价[ChengJiaoJia]最终看买卖双方博弈的结果。广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,据他理解,应该是中介公司应当向买家如实告知业主[YeZhu]的真实报价,不过他也承认二手房[ErShouFang]交易是双方博弈的过程,中介方只是提供居间服务,就算是签订中介服务合同的放盘价与最终网签成交价[ChengJiaoJia]不一致,也不可能对此作出监管。中原地产越秀区区域营业经理谢镜荣告诉记者,业主[YeZhu]的真实价或底价属于业主[YeZhu]的谈判筹码,他们一般连经纪都不会告知,很多时候业主[YeZhu]都准备好“漫天开价,落地还钱”的议价过程。由于目前成交较平淡,60%的交易会以低于放盘价成交,40%业主[YeZhu]会以放盘价或高于放盘价成交。60%的业主[YeZhu]并非降价成交,只不过他们放盘时开高价,最终成交价[ChengJiaoJia]与市价相差不远。

　　文/图:记者 李凤荷

　　看价贴士

　　市场上有这个价那个价,边个最“贴市”？

　　水牌价:可信度★★

　　中介公司制作水晶牌都要投入,肯定不会经常换牌。

　　Banner价:可信度★★★

　　不少中介公司都设液晶显示屏,即时把收到的盘源放上去,价格更新较快,不过Banner价也存在广告嫌疑,报价不会太可信。

　　阳光家缘价:★★★★

　　阳光家缘显示的二手房[ErShouFang]成交价[ChengJiaoJia]全部为中介公司促成,成交价[ChengJiaoJia]较真实,可惜物业地址全部为标准地名,难以获知具体小区名称。

　　政府监管部门:

　　中介应如实告知业主[YeZhu]放售价

　　广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,《商品房明码标价规定》主要约束开发商涨价、调价需提前备案和公示,在他看来,“中介服务机构代理的二手房[ErShouFang]参照本规定执行”的意思可能是中介公司应当向买家如实告知业主[YeZhu]的真实报价,他也明白二手房[ErShouFang]的成交价[ChengJiaoJia]最终要看买卖双方谈判。目前二手房[ErShouFang]网签中,有业主[YeZhu]担心因签订放盘合同时商定的价格与最终成交价[ChengJiaoJia]不一样而“受罚”,且中介公司一般是在签网签合同时才签订网上放盘合同。

　　史小明表示,放盘合同与网签合同的成交价[ChengJiaoJia]不一样不会受罚,网签系统从盘源上网公示到成交到递件及出新证,全过程监控中介公司服务行为,并非对二手房[ErShouFang]放盘价进行监控。

　　史小明表示,中介人员隐瞒放盘价,或许是出于吃“差价”的考虑,不过近年广州二手房[ErShouFang]市场已很少出现吃差价行为。史小明认为,经纪吃差价,在行业内相当于是“犯天条”,经纪必定被房屋交易监管中心“钉牌”,中介公司也会开除这类员工。建议业主[YeZhu]切勿与中介人员签订全权委托合同,中介人员手拿全权委托合同即可吃差价。

　　中介高层观点:

　　二手成交价[ChengJiaoJia]存在较大变数

　　合富置业副总经理潘宇豪表示,就目前二手市场的情况来分析,在售盘源绝大部分都是分散在众多小业主[YeZhu]手中,业主[YeZhu]放盘价主要受市场行情、供求关系、买卖双方博弈情况、业主[YeZhu]出货积极性等诸多因素影响,而中介公司经纪主要是提供二手房[ErShouFang]居间服务,尽力促成买卖双方顺利达成交易。近几年,小业主[YeZhu]心态的强硬与否、出货意欲的高低直接导致惜售、反价或割价急售等情况的出现。

　　据合富标准指数统计显示,目前广州二手住宅市场多达60%~70%的业主[YeZhu]拥有完全自有产权,其中按揭投资房不多。而目前广州二手楼市中近2/3的盘源转让不需办理转按揭或“赎契”,因此,导致在调控中业主[YeZhu]大部分“不差钱,不着急”,占据强势的议价地位,在一定程度上造成二手业主[YeZhu]对放盘物业定价的应变速度远低于一手发展商。受市场行情影响,小业主[YeZhu]叫价也存在较大变数,随着小业主[YeZhu]出货积极性的低或高,因而会相应出现反价、惜售或割价出售等诸多变化。

　　方圆地产副总经理李铮认为,《商品房明码标价规定》内的明码标价,是由公开标示价格和公开收费及影响价格其他因素两部分组成。众所周知,中介机构提供的是居间服务,只能对卖方要求的售价给予专业意见,并不能最终左右其放盘价格,实际成交价[ChengJiaoJia]是市场供求和买卖双方相互博弈产生的,所以如果以中介机构公开标示价格的准确性来衡量是否执行《规定》,并不符合市场实情且有失公允;而公开收费标准,政府监管部门早已明确要求中介门店必须在显眼处清晰、公开明示,绝大部分中介机构都已遵照执行。另外,如户型、间隔、朝向、楼层等影响楼价的关键因素,经纪人通常在买方咨询或实地看房期间都会如实告知客户,所以我个人认为对二手楼市影响有限。

　　前线经纪:“一房一价”不可能出现

　　兴业地产天河员村板块区域经理甄欣说,若二手房[ErShouFang]也像一手楼市一样实行“一房一价”,将会大大缩短买卖双方的谈判时间。一直以来买卖双方在交易过程中都会在楼价上浪费大量的谈判时间,而且中介服务机构在该环节中起到了重要的调节作用,如果能够把房价落实的话,将会大大缩短谈判时间。中介服务机构可以有更多的时间放在其他增值服务上,例如做好后续的按揭过户业务,为客户量身订做一系列的安家增值服务。

　　中原地产谢镜荣认为,二手房[ErShouFang]“一房一价”实际上不太可能发生。业主[YeZhu]告诉经纪的只是一个期望价,业主[YeZhu]不会把真实底价透露出来。业主[YeZhu]放盘前都会到多个地产行探听行情,也会跟邻居打听最新的成交价[ChengJiaoJia]是多少,加上媒体每天对楼市都有大篇幅报道,业主[YeZhu]“收风”信息渠道很多,放盘时对基本市价也“八九不离十”。

　　不过业主[YeZhu]一般都会高于市价开价,一是业主[YeZhu]希望可以逮到“水鱼”,碰到一个不太熟悉行情的买家可以高价成交;二是业主[YeZhu]惜售心理重,卖房子心大心细。谢镜荣表示,由于二手房[ErShouFang]供求关系不如开发商“一对多”,很多时候是“多对一”,即多人上门看楼,业主[YeZhu]可能随时调整放盘价。

　　广州市各大地产行每月都会公布上月的二手房[ErShouFang]价。谢镜荣表示,二手房[ErShouFang]价也只是体现总体趋势,具体到某个小区的某个房型,基本上没有可比性,也意味着没有“市价”可参考。他举例说,同一小区某个房型,有三套房子放售,18楼卖两万一平方米,过一两个月19楼卖两万三,剩下一套业主[YeZhu]开价两万六,两万、两万三的价格已成历史,两万六变成最新“市价”。在某种意义上说,每个业主[YeZhu]做的是“独市”生意,成交价[ChengJiaoJia]要看业主[YeZhu]本身出售房屋的意欲。

　　买卖双方:议价是个博弈的过程

　　张小姐最近看二手房[ErShouFang],感觉二手房[ErShouFang]“价”太多,中介公司门口有水牌价,经纪人员转述的业主[YeZhu]心水价,业主[YeZhu]亲口说的价格,基本都不一样。她觉得买房是一生人最大的投资,选中地段,挑选合适的房型,在可承受的范围内成交,便宜几万元贵几万元都不是问题,最主要是业主[YeZhu]产权没问题。

　　李先生在祈福新村有套房子,在增城也有一套度假屋。他说,小业主[YeZhu]总是贪小便宜的,开价必定是希望以最高价成交,但有时候放盘几个月都没几个人来看,自己都会自动告诉经纪下调放盘价。他觉得政府没必要监管二手房[ErShouFang]交易价,大家真实交易,又签网签合同,到房屋交易登记中心递件,不需要搞到像开发商卖楼那么严厉。李先生认为,二手房[ErShouFang]业主[YeZhu]开价或成交都是参考周边一手价,买卖自愿,愿者成交。